【正文】 總體的供求狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)具有參考價(jià)值，但總供需比無法反映各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況，如分區(qū)域、分價(jià)位段等的結(jié)構(gòu)性供求矛盾的存在與實(shí)際比例，本報(bào)告除給出南京市總的供需比例外，還對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行交叉分析，欲了解更加詳盡的信息，敬請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的定制研究產(chǎn)品《南京市月度分片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)報(bào)告》 。 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 分片區(qū)的新建商品房供需分析 圖 23 2004年三、四季度分片區(qū)新建商品房的供需比 　　從圖 23片區(qū)供需比變化圖可以看到2004年三、四季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需比例的變化情況。 　　2004年四季度中，城南片區(qū)由于價(jià)位相對(duì)較低，加上地鐵1號(hào)線這一利好的存在，使得其在四季度中的銷售情況變好，盡管目前供需比仍然大于1，但是供需矛盾較之三季度有所緩和；城中片區(qū)受優(yōu)良地段和最高價(jià)位的雙向影響，供需比變化保持平穩(wěn)；城東片區(qū)也一直是購(gòu)房者心目中的理想地帶，但是其價(jià)位也相對(duì)較高，四季度中由于新增供應(yīng)量不多，在需求量保持平穩(wěn)的情況下，供需比有較小程度的下降；城北片區(qū)的情況則與城南片區(qū)相似，雖然不是購(gòu)房者心目中理想的安家之所，但是仍然以其較低的價(jià)位和地鐵沿線利好吸引了不少購(gòu)房者。 　　供需失衡情況比較嚴(yán)重的區(qū)域仍然是江寧、江北及河西片區(qū)。河西片區(qū)雖然價(jià)位較高，供應(yīng)量也很大，但是由于其一直是購(gòu)房者心目中理想購(gòu)房區(qū)域之一，有較大的市場(chǎng)需求量，因而盡管也是供大于需，但是供需失衡情況不如江北片區(qū)來的明顯。而未被消化的供給同三季度一樣，仍然集中在供需比過大的河西、江寧及江北片區(qū)。 　　圖 24顯示了2004年四季度分價(jià)格層次的供需比例情況。從上表中數(shù)據(jù)可以看出，目前市場(chǎng)上只有40006000元/平米之間的商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求，其余價(jià)位段的房源供需比都已大于1。但是目前南京城區(qū)中，商品房的價(jià)位都在4000元/平米以上，不想離開主城區(qū)的購(gòu)房者只能被動(dòng)接受這一價(jià)格。但在市場(chǎng)供應(yīng)速度遠(yuǎn)超其消化速度的情況下，導(dǎo)致大量房源積壓，如江寧片區(qū)。 分樓型的供需狀況 圖 25 2004年一至四季度南京市商品房分樓型的供需比變化 通過比較發(fā)現(xiàn)，一至三季度中，各樓型供需比的變化相對(duì)平穩(wěn)。小高層及高層樓型供需比漲幅一般。四季度中，河西片區(qū)供應(yīng)的大量房源中以小高層及高層為主。別墅市場(chǎng)需求一直較小，在2004年中其市場(chǎng)供需比一直大于1。 　　各樓型供需比的矛盾在三季度中有所緩和，但是至四季度時(shí)，這一矛盾又有所加大，供大于需，且這一供需差距還在繼續(xù)拉大。 5. 2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況 2005年一季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 　　抉策地產(chǎn)研究中心因?yàn)閾碛休^全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)，有能力對(duì)以月為單位的樓盤供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型見本報(bào)告綜述部分。 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 圖 26 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例 江寧片區(qū)在本期以微弱的差距排名河西之后，位居第二。 　　％，供應(yīng)量排名第三，較之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片區(qū)的兩個(gè)超級(jí)大盤的開盤，極大地充斥了江北的樓市。 　　一季度中由于城北、城東及城中片區(qū)新增供應(yīng)量較少，且前期面市的房源消化速度亦較快，使得這三個(gè)片區(qū)在一季度的樓市中，所占的市場(chǎng)份額都不多，分別為 %、%、%。 　　鑒于本報(bào)告是常規(guī)層次的研究報(bào)告，有關(guān)各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，若想了解詳情，請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》。 　　2005年一季度，南京市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)的主體是住宅，占到供應(yīng)總量的72％，這一數(shù)字較之四季度，略有下降，但是仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其它物業(yè)所占比重。別墅占到供應(yīng)總量的6%。 　　05年一季度中盡管河西、江寧的新增供應(yīng)量不多，但是由于這兩個(gè)片區(qū)在四季度中面市的總供應(yīng)量較大，且大部分未被消化，大量的房源累積到一季度，從而使得其市場(chǎng)份額所占比例較大。城北片區(qū)在四季度中的樓市開始變得活躍起來，面市的新增供給也較多，因此其在市場(chǎng)中所占的份額，較之前期，自然有所提高。其中，以城中片區(qū)的變化最為明顯，%%。 分物業(yè)類型市場(chǎng)供給比較 圖 29 2004年四季度至2005年一季度分物業(yè)類型的供給比例變化比較圖 其中住宅、商鋪及別墅項(xiàng)目的供應(yīng)比例略有增加。 　　本期價(jià)格研究?jī)?nèi)容主要包括： 2004年12月南京抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析，南京市商品房?jī)r(jià)格成因及價(jià)格走勢(shì)分析。南京市近100家在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)與我中心簽定有70指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動(dòng)態(tài)、價(jià)格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)均匯總在抉策地產(chǎn)70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)中，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)報(bào)告》（雙月發(fā)布）中。 　　我們把 2003年8月第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到2004年12月抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)。 2004年12月抉策南京70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表發(fā)布時(shí)間南京市70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)值比上期增長(zhǎng)率2004年12月127↑%2004年10月127↑3%2004年08月123↑%2004年06月120↑％2004年04月118↑%2004年02月116↑% 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年12月124↑120↑126↑140↑133↑123↑117↑2004年10月123↑120↑126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑ 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時(shí)間住宅商住寫字樓別墅2004年12月129↑128↑126↑2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑　　本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70典型指數(shù)樓盤價(jià)格指數(shù)分析表明，2004年10至12月南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)除城中片區(qū)和商住、寫字樓有較大上漲以外，其余與上期相比變化不大。其中城中片區(qū)漲幅仍然較大，%，主要原因是因?yàn)槌侵衅瑓^(qū)的商住、寫字樓與商鋪供應(yīng)量的增加。因此，供應(yīng)與需求的比例關(guān)系始終是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。對(duì)比國(guó)家 發(fā)展改革委 2005年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2004年第四季度，全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲，%，%，%。分地區(qū)看，全國(guó)仍有9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%。與第三季度相比，%外，其它城市均有不同幅度的上漲。其中，%%，%。其中，%%，%。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中，9個(gè)城市土地交易價(jià)格第四季度同比漲幅超過10%，包括上海、廈門、杭州、大連、成都、天津、沈陽、福州和寧波，%；哈爾濱、廣州、昆明和蘭州土地交易價(jià)格仍與上年同季持平。其中，%%。%外，其它各種用地價(jià)格比第三季度均有不同幅度的上漲。分地5%的城市包括烏魯木齊、杭州、昆明、上海、銀川和寧波，%；而?？凇⒋筮B和沈陽房屋租賃價(jià)格與上年同季相比有所下降。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，統(tǒng)計(jì)分析并以雙月刊形式發(fā)布《南京 70典型樓盤價(jià)格指數(shù)報(bào)告2004年度刊》?！　「鶕?jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)和 2004年12月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)。各片區(qū)的價(jià)格如圖2所示。主要原因是央行的加息，增加了購(gòu)房者的成本。但從上表可以看出，城中片區(qū)的價(jià)格仍然高居不下，其主要原因商品住宅價(jià)格漲幅較大，另外商鋪和商住寫字樓的供給量的增加，帶動(dòng)了整個(gè)城中片區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格的“一枝獨(dú)秀”。而城南較上期比較沒有什么變化，價(jià)格保持穩(wěn)定。 圖 32 2004年10月2004年12月南京市新建商品房均價(jià)增漲圖（單位：元/平米） 江寧、江北片區(qū)價(jià)格之所以保持小步上漲，主要原因是這兩個(gè)片區(qū)的購(gòu)房者以本地人居多。比2004年10月略有上升。（河西片區(qū)的價(jià)格雖然表面上是上漲的，但是許多開發(fā)商采取打折的形式來吸引購(gòu)房者，實(shí)際價(jià)格有少許下降）。 圖 34 2004年12月南京市新建商品住宅價(jià)格增漲圖（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 70指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2004年12月各片區(qū)的價(jià)格漲幅走勢(shì)如圖4所示，城中片區(qū)比上期上漲了432元/平米，另外江北片區(qū)也比上期上漲了39元/平方米。 圖 36 2004年10月至12月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)雙月漲幅 本期70指數(shù)典型住宅加權(quán)均價(jià)為4778元/平方米，新建別墅及高級(jí)公寓均價(jià)為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。原因是商住寫字樓主要集中在城中片區(qū)，地理位置和交通因素決定了起價(jià)格上漲。 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 　　今年，南京經(jīng)濟(jì)適用住房的新開工面積為 156 ． 81 萬平方米。截至今年 11 月底，全市已竣工驗(yàn)收 111 ． 1 萬平方米 經(jīng)適房、 12896 套住房。在供應(yīng)上，到目前為止，今年可以竣工的 18858 套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)于解決低收入家庭住房困難、平抑房?jī)r(jià)起到了很大的作用。 據(jù)有關(guān)部門近日測(cè)算， 2004 年 11 月至 2005 年上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房總需求量約為 37600 套。根據(jù)今年 11 月至明年上半年的預(yù)測(cè)需求總量，如果每套按 75 平方米 測(cè)算，需要建住宅 282 萬平方米。根據(jù)南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)局共同頒布了《 2004 年度經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中可知 南京市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格基本在 1450 元 / 平米至 1800 元 / 平米之間；已經(jīng)審批過的經(jīng)濟(jì)適用房政府指導(dǎo)價(jià)均在 1500 元到 1800 元 / 平米之間，而 拆遷成本平均增加了 30 ％以上，經(jīng)適房售價(jià)與建設(shè)成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。 雖然政府不斷增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積，但就目前的總體狀況而言，經(jīng)濟(jì)適用房仍存在很大缺口，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)， 存量房?jī)r(jià)格水平分析 圖 37 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心房地產(chǎn)存量房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出 2004年12月南京市個(gè)片區(qū)存量房?jī)r(jià)格。 　　如圖 8所示，2004年12月南京市存量房市場(chǎng)，存量房的上漲趨勢(shì)有所緩和。這主要與所監(jiān)測(cè)的存量房房源地址有關(guān)。除了與房源的地址、面積、戶型、年代等基本因素有關(guān)以外，還與房源本身的裝修程度、朝向、居住年代等有關(guān)。 圖 38 2004 年 10 至 12 月南京市各片區(qū)存量房?jī)r(jià)格漲幅比較 往年這個(gè)時(shí)期，應(yīng)該是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的“冷”期，但今年卻沒有受到季節(jié)的影響。所以選擇租房的人比較多，使南京租賃房市場(chǎng)保持一定的上漲趨勢(shì)。 圖 39 2004 年 12 月南京市分片區(qū)普通住宅租賃均價(jià)（單位：元 / 平米 / 月） 土地價(jià)格水平分析 表 31 2004年南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價(jià)（單位：元/㎡）江寧區(qū)8104672572370江北區(qū)413795809河西區(qū)9156600城中區(qū)672590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)671742合計(jì)43547717注： ； 。而去年南京市成交土地51幅，總面積602. 5萬平方米 ，成交價(jià)高達(dá) 。 　　通過對(duì)各片區(qū)的比較發(fā)現(xiàn)（見表 31）：江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 ，但其樓面單價(jià)最低，僅為 ㎡。 表 32 南京近四年土地出讓價(jià)格統(tǒng)計(jì)年份成交均價(jià)（單位：萬元/畝）20001932001187200222920032812004153　　如上圖所示： 2004年以來南京土地出讓價(jià)格下降幅度較大。而且以郊區(qū)土地出讓居多，如江北、江寧等，城區(qū)出讓土地較少，由于這些片區(qū)的土地價(jià)格較低，所以導(dǎo)致2004年度土地出讓平均價(jià)格有所下跌。各類建設(shè)用地平均每畝出讓價(jià)格達(dá)到153萬元。但是四度南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場(chǎng)特征：一方面有124萬平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有354萬平米的商品房因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化。 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的影響 圖 310 2004年二至四季度南京市商品房?jī)r(jià)格層次需求比例 　　南京商品房供求結(jié)構(gòu)的不平衡也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。 　　目前，南京大部分的家庭年收入在 15萬元以下，而這部分人正是當(dāng)前購(gòu)房的主力軍，他們的消費(fèi)能力在很大程度上影響著樓市的價(jià)格。而根據(jù)最新的抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂部消費(fèi)者數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值與市場(chǎng)實(shí)際情況