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河口市房地產(chǎn)-華歐國(guó)際商貿(mào)城河口商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告(doc22)-商業(yè)地產(chǎn)(參考版)

2024-08-17 11:41本頁(yè)面
  

【正文】 勝大超市作為河口地區(qū)商業(yè)超市的領(lǐng)軍人物,產(chǎn)品種類還沒(méi)達(dá)到大而全的地步,商業(yè)街運(yùn)做可以采取一定的補(bǔ)缺戰(zhàn)略。 傳統(tǒng)的批發(fā)銷售業(yè)模式會(huì)將來(lái)越來(lái)越受到新的營(yíng)銷模式的沖擊,例如大型的倉(cāng)儲(chǔ)式超市、連鎖超市,甚至直郵、網(wǎng)絡(luò)銷售等等新的銷售手段。 本市內(nèi)其他大中型 商業(yè)設(shè)施、商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)以主要街道、好地段的住宅小區(qū)的沿街鋪面的市場(chǎng)供應(yīng)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)壓力 ,且在價(jià)格上形成一定的打壓。使本區(qū)域位置的貨流商流的匯聚分散作用相對(duì)降低。 (四)威脅點(diǎn) 根據(jù)河口規(guī)劃,新的商業(yè)項(xiàng)目不斷產(chǎn)生。 新的商品、新的品牌、新的經(jīng)商從業(yè)者不斷涌現(xiàn),渴望新的市場(chǎng)與商鋪。 商業(yè)物業(yè) 的不斷發(fā)展,居民生活水平的不斷提高,使得人們對(duì)商品品質(zhì)和質(zhì)量的要求也在提高,從而使市場(chǎng)商品優(yōu)勝劣汰, 向檔次化發(fā)展。 (三)機(jī)會(huì)點(diǎn) 隨著河口交通的進(jìn)一步發(fā)展,商流、物流、人流的交往會(huì)更加方便,其輻射力與影響力將會(huì)進(jìn)一步的加強(qiáng),這對(duì)于 商業(yè)、尤其是商品批發(fā)業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)起到一個(gè)大的促進(jìn)作用。 從銷售到正式使用、投入運(yùn)營(yíng)具有一定的間隔期,這對(duì)于許多商家、許多品牌經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)比較難以確定,而許多普通經(jīng)營(yíng)戶也會(huì)持一定的觀望態(tài)度。 應(yīng)對(duì)措施:做好招商工作,前期利用綜合特色商業(yè)街特征確立河口商圈主導(dǎo)地位。 由于本案的位置、成本等原因,相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格會(huì)比較高,無(wú)形中會(huì)大幅度的增加來(lái)本商業(yè)街經(jīng)營(yíng)者與商家的銷售運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,會(huì)使商品的銷售價(jià)格處于相對(duì)而言不利的地位。 近年來(lái)其他地段的商業(yè)物業(yè)如雨后春筍 ,相繼出現(xiàn) ,受其影響 ,生意已大不如從前 ,市場(chǎng)前景有待進(jìn)一步發(fā)掘 ,商鋪價(jià)值難以大幅提升 . 應(yīng)對(duì)措施:前期市場(chǎng)的造勢(shì),銷售階段的引勢(shì)。 市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資觀念不強(qiáng) ,而投機(jī)心態(tài)較重 ,灌輸投資觀念和利用投機(jī)心態(tài)是本案銷售成功的極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié) . 應(yīng)對(duì)措施:在廣告推廣文案和銷售現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)引導(dǎo)上做文章,利用有效投資回報(bào)率等數(shù)字刺激客戶,強(qiáng)化其投資意識(shí)。 政策優(yōu)勢(shì) 由于河口新商業(yè)街屬于市政府招商引資項(xiàng)目,我們可以與政府協(xié)商,給來(lái)此投資的經(jīng)營(yíng)戶提供一系列的優(yōu)惠條件,從而使本市場(chǎng)“天時(shí)、地利、人和”三者兼得,提高商業(yè)街的商業(yè)附加值,一定時(shí)期內(nèi)會(huì)具有較強(qiáng)的獨(dú)特的吸引力,使商家動(dòng)心,青睞本商業(yè)街。使商場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)商氣氛條件相比其他商業(yè)物業(yè)有較大的提高,這樣不僅能為經(jīng)營(yíng)戶提供良好的經(jīng)商環(huán)境,而且也會(huì)大大吸引目標(biāo)客戶以及普通的消費(fèi)者光臨的次數(shù)與停留時(shí)間,提高經(jīng)營(yíng)戶的銷售業(yè)績(jī)。具有規(guī)模集合優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)營(yíng)環(huán)境與市場(chǎng)背景 項(xiàng)目以老商業(yè)街市場(chǎng)為背景,可以塑造廣泛的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)知基礎(chǔ),在區(qū)位認(rèn)識(shí)上對(duì)于目標(biāo)客戶、以及與其相關(guān)的商家來(lái)說(shuō),具有較好的市場(chǎng)理解度。 ? 目標(biāo)客戶關(guān)注的基本問(wèn)題: 在新改造的商業(yè)街做生意能否長(zhǎng)久賺錢? 有多大的投資回報(bào)和升值空間? 新商業(yè)街的管理和經(jīng)營(yíng)對(duì)客戶的利益有無(wú)保障 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的大體價(jià)位和面積 徹底解決上述問(wèn)題是后期銷售暢通的關(guān)鍵。但一般商品還是會(huì)到商業(yè)街淘換。 外 地經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)中數(shù)量不多,但年數(shù)較長(zhǎng),銷售數(shù)額大。 從經(jīng)營(yíng)品種上看,商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的主體依然是比較傳統(tǒng)的商品與百貨,屬于一般的商品,面臨新的商業(yè)形態(tài)的不斷出現(xiàn),商業(yè)街亟需有新的提高和新的商業(yè)內(nèi)涵與內(nèi)容。 不同的市場(chǎng)類別、不同的市場(chǎng)位置都會(huì)產(chǎn)生很大的差距,在不同的時(shí)期內(nèi)彈性很大。 七、商業(yè)街商圈專項(xiàng)研究 目 前整個(gè)商圈,折合門市房每平方米年租金 150— 800 元,個(gè)別黃金位置突破 1000 元。市內(nèi)交通十分方便。黃河路與渤海路為河口東西繁華路段。項(xiàng)目地塊周邊分布各小區(qū),北為中心街黃河路,以賓館、酒店、超市、商鋪網(wǎng)點(diǎn)為主。銷售手段以拍賣為主。一層層高 米,二層層高 米。北向 2 層網(wǎng)點(diǎn)定價(jià)為 4680 元 /平方米。新天地”北 本項(xiàng)目為河口本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共三層,三層合并出售,銷售尚未正式開(kāi)始,單價(jià)為 3180 元 /平方米起價(jià),總價(jià)控制在 30 萬(wàn)元 —— 50 萬(wàn)元之間,比較接近商業(yè)街經(jīng)營(yíng)戶的理想價(jià)位。前期推廣力度不是很大,銷售人員素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。通過(guò)電話調(diào)研得知,新天地起步價(jià)在 6000—— 7000 元 /㎡左右,網(wǎng)點(diǎn)為三層,以出售為主。
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