【正文】 地產(chǎn)資料近千個(gè)。如此，整 個(gè)煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)必將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。 收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第六節(jié)：本部分小結(jié) 三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動(dòng)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。世貿(mào)中心規(guī)劃５星級(jí)酒店一座，超高層寫字樓和高級(jí)住宅公寓２樓，并擬建煙臺(tái)會(huì)展中心和商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。 觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃 沿觀海路和迎春大街建筑高低錯(cuò)落，形成富有節(jié)奏的空間序列。 萊山行政中心位于體育公園西側(cè)，北接煙臺(tái)大學(xué)和工商學(xué)院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）具體規(guī)劃 萊山區(qū)中心城區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展 （一） 城市定位及規(guī)劃原 根據(jù)煙臺(tái)市“十一五規(guī)劃”， 萊山區(qū)將被定位于“行政、文教科研、高新技術(shù)功能區(qū)”組團(tuán)。 由于萊山區(qū)建區(qū)時(shí)間較短，政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求起點(diǎn)高，力求把萊山區(qū)建設(shè)成煙臺(tái)城市展示面。 20 世紀(jì) 90 年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟(jì)落后， 20 世紀(jì) 90 年代后進(jìn)入快速發(fā)展期。 一、城市現(xiàn)狀 萊山區(qū)地形呈狹長(zhǎng)型，區(qū)域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區(qū)主要城市干道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五節(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城市性質(zhì)定位 煙臺(tái)市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （六）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （五）具體規(guī)劃 山海結(jié)合，組成煙臺(tái)濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu) ? 以芝罘濱海地帶為中心，以 煙威、煙青、煙福一級(jí)干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年城市人口規(guī)模為 230 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為 255 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）規(guī)劃年限 自 2020— 2020 年。 ? 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。 2020 年煙臺(tái)市城市建設(shè)主要包括“六路、四片、三廠、兩場(chǎng)”共計(jì) 30 多項(xiàng)重點(diǎn)工程，總投資達(dá) 74億元，年度投資超過(guò) 51 億元。 一、 城市建設(shè) 現(xiàn)狀 近幾年，煙臺(tái)市 加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn) 向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)；大量閑散資金苦于無(wú)合適的投資渠道，如加以科學(xué)的投資引導(dǎo)，必定能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。這一方面說(shuō)明 居民收入不斷提高 ，另一方面也說(shuō)明煙臺(tái)市民 投資渠道少，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放 ，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷?，如加以引?dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，用作投資或自用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 2020 年城市居民人均住房面積 （資料來(lái)源：政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、網(wǎng)站） 從上表可以看出， 2020 年煙臺(tái)市城市居民人均住房面積為 ，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國(guó)相比差距更大，一方面說(shuō)明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，另一方面也預(yù)示著 煙臺(tái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的需求空間。 裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在 30— 40%之內(nèi)，說(shuō)明 煙臺(tái)居民已步入富 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國(guó)家 和地區(qū)人民生活水平的狀況。 一、居民收入與支出均有提升 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型 2020 2020 年 2020 年 城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入（元） 9785 10803 12452 人均消費(fèi)支出（元） 7479 8054 9035 居住消費(fèi)支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) —— %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理， 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2020 年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，進(jìn)出口貿(mào)易迅速加大，進(jìn)一步融入世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、進(jìn)出口總額迅速加大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %%， 房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大 ，其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的同時(shí)，全市稅收進(jìn)一步增加， 2020 年達(dá)到 億元。 0501001502002503003502020年 2020年財(cái)政收入（億元）地方財(cái)政收入（億元）全市稅收（億元） （資料來(lái)源：《煙臺(tái)市 20 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》） 2020 年， 煙臺(tái)市與地方財(cái)政 收入大幅度提升，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)， 全市稅收進(jìn)一步增加 2020年61 一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)， 煙臺(tái)市的人均 GDP已達(dá)到上中等收入國(guó)家水平。 （三）人均 GDP —— GDP 煙臺(tái)市 3810（美元） 全 國(guó) 1700（美元） （資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年煙臺(tái)市人均 GDP30899 元，按美元對(duì)人民幣匯率比為 :1 來(lái)算為 3810 美元，而 2020 全國(guó)年人均 GDP 為 1700 美元，煙臺(tái)市人均 GDP是全國(guó)的 倍。 G D P （億元）050010001500202025003000G D P （億元）G D P （億元） 青島 煙臺(tái) 濟(jì)南 淄博 威海 （資料來(lái)源：當(dāng)?shù)卣块T統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從上表可以看出， 2020 年煙臺(tái)市 GDP 總量 與山東其他發(fā)達(dá)城市相比，僅次于青島， 居山東省第二位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）與山東省其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一）煙臺(tái)市 GDP 05001000150020202500G D P （億元） 1115 1316 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 （資料來(lái)源：《煙臺(tái)市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） “十五”期間， 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng) 。 ? 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大； ? 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 要點(diǎn)概述： ? 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長(zhǎng)， 2020 年煙臺(tái)市 GDP 總量已超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位； ? 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位； ? 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年年共接待海內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，其中，國(guó)際游客 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次。 五、優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市 煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼 63 個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜人類居住，煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地。其中煙臺(tái)港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺(tái)作為全國(guó)重要港口城市的標(biāo)志，是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港，與 70 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 100 多個(gè)港口直接通航。另外，在 06 年竣工的煙大鐵路也大大提升了兩沿海城市的交通。 四、城市交通便捷 煙臺(tái)市具有良好的陸 、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 2020 年末煙臺(tái)市戶籍?dāng)?shù)為 萬(wàn)戶，人口為 萬(wàn)人，人口比去年增長(zhǎng) %，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，煙臺(tái)市區(qū)人口達(dá)到 萬(wàn)人， 城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，但速度逐漸放緩 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、城市人口 年份 城市人口 增長(zhǎng)率 2020 年（萬(wàn)人） —— 2020 年（萬(wàn)人） % 2020 年（萬(wàn)人） % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全市設(shè)鎮(zhèn) 94 個(gè)，街道辦事處 48 個(gè)，鄉(xiāng) 6 個(gè)，居委會(huì) 467 個(gè)，村委會(huì) 6315 個(gè)，自然村 6880 個(gè)。 全市海岸線曲長(zhǎng) 公里，海島曲長(zhǎng) 公里。 第一節(jié)：城市概況 要點(diǎn)概述： ? 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺(tái)市已屬于山東省大城市行列； ? 煙臺(tái)市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為此，我司組成了專業(yè)調(diào)研小組對(duì)煙臺(tái)市及萊山區(qū)進(jìn)行細(xì)致而深入的市場(chǎng)調(diào)研工作，通過(guò)對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)及資料的收集整理，進(jìn)行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報(bào)告，力求對(duì)煙臺(tái)市與萊山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做到深刻、精確的認(rèn)識(shí)， 為貴司項(xiàng)目 長(zhǎng)期戰(zhàn)略 開發(fā)運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)建議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本調(diào)查報(bào)告旨在圍繞但不限于上述問(wèn)題展開，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論，從而提出對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有建設(shè)性的建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查概述 第一節(jié)： 市場(chǎng)調(diào)查序言 北京 ******公司市場(chǎng)調(diào)查小組于 12 月 8 日 —— 18 日對(duì)煙臺(tái)市主要城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)