【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 今年的新政對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)會(huì)造成怎樣影響？據(jù)了解，在煙臺(tái)市地方政策尚未出臺(tái)之前會(huì)造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，認(rèn)為新政策對(duì)商 品房?jī)r(jià)格造成一定影響，一定程度制約銷售。 區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)。 區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。 （一）城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。 土地供應(yīng) 總建筑面積 176 萬 m2 294 萬 m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 盤，均價(jià)已超過 4500 元 /m2。 三、開發(fā)區(qū) （一）區(qū)域概況 煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之一，引進(jìn)包括ＬＧ、富士康、大宇等企業(yè)入駐， 2020 年開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新局面，區(qū) GDP 達(dá)到 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)， 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年，在政府高起點(diǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻 由于多年綜合開發(fā)，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。 房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項(xiàng)目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷 成熟，該區(qū)域樓盤銷售情況逐漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。 發(fā)展趨勢(shì) 由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景 可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制 ， 預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在 20 萬 平方米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 萊山區(qū)房?jī)r(jià)突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關(guān)系，同時(shí)大量投資者對(duì)萊山區(qū)非常關(guān)注。下面就這三個(gè)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及板塊進(jìn)行分析。而一些大盤如陽光 100、南山世紀(jì)城目前并沒有樣板展示單位，更不要說樣板景觀了。 七、市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，兩極分化嚴(yán)重，整體銷售情況不錯(cuò)。 隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。 商品房銷售均價(jià)（元 /m2） 2365 2649 住宅銷售均價(jià)（元 /m2） 2253 2523 從近兩年商品房銷售均價(jià)看，每年都有較大幅度上漲。 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 各項(xiàng)指標(biāo)逐步上揚(yáng) —— 2020 年 2020 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 52 億元 億元 施工面積 815 萬平方米 1050 萬平方米 竣工面積 395 萬平方米 500 萬平方米 銷售面積 400 萬平方米 440 萬平方米 住宅銷售面積 —— 399 萬平方米 （資料來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、 煙臺(tái)市建設(shè)信息網(wǎng) 、 山東省招遠(yuǎn)市信息網(wǎng)絡(luò)中心） （一） 2020 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 達(dá) 億元，在 2020 年基礎(chǔ)上增幅上漲 %， 開發(fā)投資額快速增長(zhǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以濱海路 為背景、在煙臺(tái)大學(xué)、工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院和中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)等高校環(huán)繞下，萊山行政中心、世貿(mào)中心和體育公園等建設(shè)讓未來萊山中心區(qū)充滿了現(xiàn)代、文化氣息。 在政府高起點(diǎn)規(guī)劃及優(yōu)越的居住環(huán)境等眾多因素共同影響下，萊山 區(qū) 發(fā)展?jié)摿薮螅?備受開發(fā)商與購房者的關(guān)注，已成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)熱土 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下： ? 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個(gè)組團(tuán) ，建設(shè)各組團(tuán)自然隔離帶，有機(jī)聯(lián)系； ? 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)； 岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團(tuán)； 岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán) ； 外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)； 夾河及其沿河綠 帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團(tuán) ： 黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團(tuán)。 （三） 城市規(guī)模 規(guī)劃煙臺(tái)中心城區(qū) 2020 年城市人口規(guī)模為 170 萬人，城市建設(shè)用地為 200 平方公里。 要點(diǎn)概述： 煙臺(tái)市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α? 億元 億元 億元 （資料來源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒） 2020 年，煙臺(tái)市居民存款額達(dá)到 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 要點(diǎn)概述： ? 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)； ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)交易繁榮，居民購買力比較旺盛； ? 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間； ? 居民存款繼續(xù)增長(zhǎng)， 市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 海： 煙臺(tái)沿海 10 處港口中有 5 處是國(guó)家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本調(diào)查報(bào)告旨在圍繞但不限于上述問題展開，通過對(duì)數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論，從而提出對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有建設(shè)性的建議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全市設(shè)鎮(zhèn) 94 個(gè)，街道辦事處 48 個(gè)，鄉(xiāng) 6 個(gè)，居委會(huì) 467 個(gè)，村委會(huì) 6315 個(gè)，自然村 6880 個(gè)。 四、城市交通便捷 煙臺(tái)市具有良好的陸 、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 2020 年年共接待海內(nèi)外游客 萬人次，其中，國(guó)際游客 萬人次，國(guó)內(nèi)游客 萬人次。 （一）煙臺(tái)市 GDP 05001000150020202500G D P （億元） 1115 1316 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 （資料來源：《煙臺(tái)市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） “十五”期間， 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng) 。 （三）人均 GDP —— GDP 煙臺(tái)市 3810（美元） 全 國(guó) 1700（美元） （資料來源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年煙臺(tái)市人均 GDP30899 元，按美元對(duì)人民幣匯率比為 :1 來算為 3810 美元，而 2020 全國(guó)年人均 GDP 為 1700 美元，煙臺(tái)市人均 GDP是全國(guó)的 倍。 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 在城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的同時(shí)，全市稅收進(jìn)一步增加， 2020 年達(dá)到 億元。 五、進(jìn)出口總額迅速加大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在 30— 40%之內(nèi)，說明 煙臺(tái)居民已步入富 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。 平方公里。 城市性質(zhì)定位 煙臺(tái)市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。 20 世紀(jì) 90 年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟(jì)落后， 20 世紀(jì) 90 年代后進(jìn)入快速發(fā)展期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第六節(jié)：本部分小結(jié) 三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動(dòng)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 外來投資進(jìn)一步加大 居民消費(fèi)能力提高 進(jìn)出口貿(mào)易迅速擴(kuò)大 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 居 民 收 入 增加，購買力強(qiáng) 房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大 城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 城市化進(jìn)程速度加快 對(duì)住房要求增加 為房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮創(chuàng)造良好環(huán)境 外來人口繼續(xù)增加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)逐漸接近飽和 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年煙臺(tái)市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量大于 55 萬平米，比 2020 年上升了近 20%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著陽光 100、北京天鴻集團(tuán)等外來品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，他們帶來先進(jìn)的 開發(fā)理念、營(yíng)銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作為依山傍海發(fā)展起來的大型聚居區(qū)，目前已 經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約 20 分鐘車程。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前沿迎春大街土地已基本批完， 2020 年已批土地預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)到 100 萬平方米，該板塊 即將進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段，也可以說是一個(gè)新的居住板塊即將全面建設(shè)。 （一）板塊劃分原則 以市中心為基點(diǎn)，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。 如位于建設(shè)路與南大街交界的陽光麗景、雪玉花園、陽光御景等以多層、小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅， 樓盤均價(jià)約為 3800— 5000 元 /m2。 發(fā)展趨勢(shì) 市中心經(jīng)過多年的綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。如萬光幸福家園、金暉花園。 代表樓盤 萬光幸福家園、金暉花園、 世秀小區(qū)、富順西苑區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 未來幾年內(nèi)，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。 目前煙臺(tái)市人均 GDP 在 3810 美元左右，城市人均住房面積不足 20 平方米。僅以目前土地成交的面積計(jì)算， 2020 年底至 2020 年，有約 100萬平米的新建項(xiàng)目面世。開發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺(tái)市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費(fèi)者看好。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九、外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)比例仍會(huì)上升，但上升幅度不大。 綜合來看 ，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，這就要求開發(fā)商必須從產(chǎn)品 —— 營(yíng)銷 —— 服務(wù) —— 整套操作體系領(lǐng)先于市場(chǎng)，才能在激烈的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 下面主要以陽光 100、銀和怡海