【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 零售總額增長(zhǎng)幅度較大 2020 年 2020 年 2020 年 億元 億元 億元 （資料來源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2020 年煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總 額接近 600 億，在 2020 年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) %，這表明 消費(fèi)品市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛。 三、 2020 年城市居民人均住房面積 （資料來源：政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、網(wǎng)站） 從上表可以看出， 2020 年煙臺(tái)市城市居民人均住房面積為 ，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國(guó)相比差距更大，一方面說明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，另一方面也預(yù)示著 煙臺(tái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的需求空間。 四、銀行存款繼續(xù)增加 2020 年 2020 年 2020 年 城市居民人均現(xiàn)房面積 煙臺(tái)市 ㎡ 山東省 ㎡ 全國(guó) 26 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 億元 億元 億元 （資料來源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒） 2020 年，煙臺(tái)市居民存款額達(dá)到 億元。這一方面說明 居民收入不斷提高 ，另一方面也說明煙臺(tái)市民 投資渠道少，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放 ，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷?，如加以引?dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，用作投資或自用。 小結(jié)： 煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn) 向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學(xué)的投資引導(dǎo)，必定能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。 第四節(jié)：煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 要點(diǎn)概述： 煙臺(tái)市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α? 一、 城市建設(shè) 現(xiàn)狀 近幾年，煙臺(tái)市 加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 2020 年，城市對(duì)舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實(shí)推進(jìn)：對(duì)市區(qū) 14 個(gè)社區(qū)、 平方公里范圍進(jìn)行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。 2020 年煙臺(tái)市城市建設(shè)主要包括“六路、四片、三廠、兩場(chǎng)”共計(jì) 30 多項(xiàng)重點(diǎn)工程，總投資達(dá) 74億元，年度投資超過 51 億元。 二、城市規(guī)劃 （一）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則 壯大中心城市，發(fā)展八大組團(tuán) ? 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。 ? 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善提高芝罘區(qū)、壯大開發(fā)區(qū) ? 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜 合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。 （二）規(guī)劃年限 自 2020— 2020 年。 （三） 城市規(guī)模 規(guī)劃煙臺(tái)中心城區(qū) 2020 年城市人口規(guī)模為 170 萬人，城市建設(shè)用地為 200 平方公里。 2020 年城市人口規(guī)模為 230 萬人，城市建設(shè)用地為 255 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 平方公里。 （四） 規(guī)劃范圍 萊山機(jī)場(chǎng)東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積 470 平方公里。 （五）具體規(guī)劃 山海結(jié)合，組成煙臺(tái)濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu) ? 以芝罘濱海地帶為中心，以 煙威、煙青、煙福一級(jí)干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。 以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下： ? 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個(gè)組團(tuán) ，建設(shè)各組團(tuán)自然隔離帶，有機(jī)聯(lián)系； ? 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)； 岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團(tuán)； 岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán) ； 外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)； 夾河及其沿河綠 帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團(tuán) ： 黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團(tuán)。 （六）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城市性質(zhì)定位 煙臺(tái)市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。 各區(qū)功能定位 區(qū)域 功能地位 芝罘區(qū) 商業(yè)、居住中心 福山區(qū) 工業(yè)中心 開發(fā)區(qū) 外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心 萊山區(qū) 行政、居住、文化、教育中心 牟平區(qū) 休閑、娛樂、度假中心 小結(jié)： 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、 功能進(jìn)一步增強(qiáng)， 房地產(chǎn)必將進(jìn)入新的發(fā)展階段。 第五節(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、城市現(xiàn)狀 萊山區(qū)地形呈狹長(zhǎng)型，區(qū)域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區(qū)主要城市干道。整個(gè)區(qū)域擁有很好的海景資源優(yōu)勢(shì)。 20 世紀(jì) 90 年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟(jì)落后， 20 世紀(jì) 90 年代后進(jìn)入快速發(fā)展期。自 2020 年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為 煙臺(tái)市行政、居住、文化、教育中心。 由于萊山區(qū)建區(qū)時(shí)間較短，政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求起點(diǎn)高，力求把萊山區(qū)建設(shè)成煙臺(tái)城市展示面。 在政府高起點(diǎn)規(guī)劃及優(yōu)越的居住環(huán)境等眾多因素共同影響下，萊山 區(qū) 發(fā)展?jié)摿薮螅?備受開發(fā)商與購(gòu)房者的關(guān)注，已成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)熱土 。 二、城市規(guī)劃及未來發(fā)展 （一） 城市定位及規(guī)劃原 根據(jù)煙臺(tái)市“十一五規(guī)劃”， 萊山區(qū)將被定位于“行政、文教科研、高新技術(shù)功能區(qū)”組團(tuán)。 規(guī)劃依托高校云集的大學(xué)城為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區(qū)文化內(nèi)涵，又以高?？萍纪苿?dòng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城建“雙贏”。 （二）具體規(guī)劃 萊山區(qū)中心城區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 萊山行政中心位于體育公園西側(cè)，北接煙臺(tái)大學(xué)和工商學(xué)院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。 以濱海路 為背景、在煙臺(tái)大學(xué)、工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院和中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)等高校環(huán)繞下，萊山行政中心、世貿(mào)中心和體育公園等建設(shè)讓未來萊山中心區(qū)充滿了現(xiàn)代、文化氣息。 觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃 沿觀海路和迎春大街建筑高低錯(cuò)落，形成富有節(jié)奏的空間序列。東側(cè)緊鄰體育公園建設(shè)煙臺(tái)新城市中心標(biāo)志 ——— 世貿(mào)中心，南臨煙大三期、三?？萍紙@和濱州醫(yī)學(xué)院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。世貿(mào)中心規(guī)劃５星級(jí)酒店一座，超高層寫字樓和高級(jí)住宅公寓２樓，并擬建煙臺(tái)會(huì)展中心和商業(yè)娛樂設(shè)施。 中心居住區(qū)規(guī) 劃 為避免萊山區(qū)現(xiàn)有“狹長(zhǎng)”地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘區(qū)過高的人口密度，萊山區(qū)中部將規(guī)劃建設(shè)一處占地 公頃的中心居住區(qū)，預(yù)計(jì)容納人口８萬，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)輻射和拉動(dòng)消費(fèi)，尤其是大學(xué)城。 第六節(jié)：本部分小結(jié) 三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動(dòng)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模擴(kuò)大等諸種因素共同作用下，而萊山區(qū)房地產(chǎn)正處于快速上升時(shí)期。如此，整 個(gè)煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)必將迎來新的發(fā)展契機(jī)。 第三部分：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì) 本章試圖通過對(duì)煙臺(tái)市及主要城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來走勢(shì)等分析，了解房地產(chǎn)的過去，把握現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來。 外來投資進(jìn)一步加大 居民消費(fèi)能力提高 進(jìn)出口貿(mào)易迅速擴(kuò)大 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 居 民 收 入 增加，購(gòu)買力強(qiáng) 房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大 城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 城市化進(jìn)程速度加快 對(duì)住房要求增加 為房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮創(chuàng)造良好環(huán)境 外來人口繼續(xù)增加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 要點(diǎn)概述： ? 近幾年煙臺(tái)市 房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交易比較活躍， 總體 運(yùn)行 態(tài)勢(shì)良好； ? 二手房交易與租賃市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)階段，雖不成熟，但為住宅投資打下良好基礎(chǔ)； ? 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)； ? 商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)逐漸接近飽和； ? 外地消費(fèi)者購(gòu)房比例較高 ，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要消費(fèi)力量； ? 市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，整體銷售情況不錯(cuò)； ? 市場(chǎng)整體開發(fā)及營(yíng)銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開發(fā)理念逐步提高； ? 目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有樣板展示單位的樓盤較少。 一、土地供應(yīng) （資料來源：煙臺(tái)市土地局網(wǎng)站信息） 2020 年煙臺(tái)市共掛牌（拍賣）出讓土地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，土地供應(yīng)量充足。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者 比例接近土地供用總量的 30%。 土地交易面積 總建筑面積 萬平方米 萬平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 各項(xiàng)指標(biāo)逐步上揚(yáng) —— 2020 年 2020 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 52 億元 億元 施工面積 815 萬平方米 1050 萬平方米 竣工面積 395 萬平方米 500 萬平方米 銷售面積 400 萬平方米 440 萬平方米 住宅銷售面積 —— 399 萬平方米 （資料來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、 煙臺(tái)市建設(shè)信息網(wǎng) 、 山東省招遠(yuǎn)市信息網(wǎng)絡(luò)中心） （一） 2020 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 達(dá) 億元，在 2020 年基礎(chǔ)上增幅上漲 %， 開發(fā)投資額快速增長(zhǎng)。 （二） 商 品房施工、竣工面積大幅提升 ， 2020 年分別達(dá)到 1050 萬㎡、 500 萬㎡