【正文】 中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。 煙臺(tái)已成為名符其實(shí)的“中國優(yōu)秀旅游城市”。 ? 陸： 煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境， 2020 年末全市公路通車?yán)锍? 公里，其中一級(jí)公路通車?yán)锍? 公里，高速公路通車?yán)锍? 公里。 煙臺(tái)市最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，土地面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié)：市場調(diào) 查目的 本次對(duì)煙臺(tái)市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺(tái)市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 上海大華煙臺(tái)項(xiàng)目 市場分析及 營銷推廣全案 呈：上海大華集團(tuán)上海灘花園營銷策劃部 檔號(hào)： 2020001 由：北京 ******房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 事由：關(guān)于上海灘花園項(xiàng)目營銷推廣的初步思路 日期： 2020/1/8 頁數(shù)： ——————————————————————————————————————— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一節(jié)：區(qū)域人口現(xiàn)狀及發(fā)展分析 第二節(jié)： 上海灘花園 項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 第 六 部分：市場調(diào)查重要結(jié)論及項(xiàng)目建議 結(jié)束語 第二章 營銷篇 第一部分 項(xiàng)目推廣建議 一項(xiàng)目推廣總體策略 二 銷售前提條件 三 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 四 銷售階段建議 五 階段性銷售策略 第二部分 宣傳推廣策略 一 推廣概念圖 二 創(chuàng)意緣起 三 各銷售階段廣告策略及媒體組合方案 四 廣告訴求點(diǎn)整合 五 各階段廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 市場調(diào)查概述 第一節(jié)： 市場調(diào)查序言 北京 ******公司市場調(diào)查小組于 12 月 8 日 —— 18 日對(duì)煙臺(tái)市主要城區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)研，對(duì)主要在售項(xiàng)目、競爭對(duì)手作深入調(diào)查，同時(shí)與消費(fèi)者、媒體、業(yè)界人士、銷售人員等進(jìn)行多方面溝通，并與當(dāng)?shù)馗靼l(fā)展商交流了對(duì)項(xiàng)目的看法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、城市人口 年份 城市人口 增長率 2020 年（萬人） —— 2020 年（萬人） % 2020 年（萬人） % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，在 06 年竣工的煙大鐵路也大大提升了兩沿海城市的交通。 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 要點(diǎn)概述： ? 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長， 2020 年煙臺(tái)市 GDP 總量已超過濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位； ? 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位； ? 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）與山東省其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)， 煙臺(tái)市的人均 GDP已達(dá)到上中等收入國家水平。 三、財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)， 全市稅收進(jìn)一步增加 2020年61 一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）規(guī)劃年限 自 2020— 2020 年。 （五）具體規(guī)劃 山海結(jié)合，組成煙臺(tái)濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu) ? 以芝罘濱海地帶為中心，以 煙威、煙青、煙福一級(jí)干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。 第五節(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于萊山區(qū)建區(qū)時(shí)間較短，政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求起點(diǎn)高，力求把萊山區(qū)建設(shè)成煙臺(tái)城市展示面。 萊山行政中心位于體育公園西側(cè)，北接煙臺(tái)大學(xué)和工商學(xué)院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、外地消費(fèi)者購房比例較高，成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場一個(gè)重要消費(fèi)力量。 從對(duì)萊山區(qū)等樓盤實(shí)地走訪中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達(dá)到 30%以上。 目前市場上有樣板房和樣板景觀的樓盤并不多，很多項(xiàng)目在建筑主體封頂后或二期才開始選擇不同戶型做樣板展示單位；如目前在售的樂天國際公寓只有一套樣板展示單位；嶺秀閣、海天名人廣場到了第二期才有樣板房。 第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)是煙臺(tái)市城區(qū)主要組成部分，是煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場的代表。該區(qū)房價(jià)高差很大，價(jià)高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬元左右，而在初家附近區(qū)域的樓盤就只能賣到 3000 元左 右。 在眾開發(fā)商的共同努力，該板塊房價(jià)在短短 10 年內(nèi)上漲了 500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價(jià)在 6000— 8000 元 /平方米， 區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足，購物不便、空置率高等問題 。 代表樓盤 海天名人廣場、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀(jì)城等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作為煙臺(tái)市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依舊火熱。 板塊現(xiàn)狀 該板塊歷來是煙臺(tái)市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利， 但 2020 年以前由于拆遷難度大、運(yùn)作費(fèi)用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產(chǎn)開發(fā)比較沉寂， 開工數(shù)量減少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于 該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山區(qū)好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū)購房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于城市發(fā)展、區(qū)域成熟和小區(qū)品質(zhì)等原因，樓價(jià)會(huì)有不同程度的上浮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場競爭。 三、房價(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。 目前煙臺(tái)市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 十、新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 容積率集中在 左右，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響，有的樓盤容積率突破 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 競爭中擁有屬于自己的市場份額。 小結(jié)： 2020 年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步攀升的格局不會(huì)有太大改變，但漲勢(shì)相對(duì)比較平穩(wěn)。開發(fā)商從取得土地開始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營銷上樹立鮮明旗幟。 六、商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域 擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高。 （二）建筑、財(cái)務(wù)等成本繼續(xù)增長，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房價(jià)格繼續(xù)上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目約 20 多個(gè)，整個(gè)市場銷售形勢(shì)良好，物業(yè)升值速度快，市場供需兩旺，其中投資比例較大。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長及外來人口的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于可供開發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應(yīng)量明顯不足，該區(qū)域樓價(jià)仍有一定上升空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。凱旋城、陽光 100 及勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項(xiàng)目只能以配角的角色出現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺(tái)上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項(xiàng)目銷售。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在這些因素共同影響下，萊山房價(jià)自然而然坐上煙臺(tái)市頭把交椅。 一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場情況 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響， 萊山區(qū)房地 產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房價(jià)每年都水漲船高 。 不過，這里要提到的目前在煙臺(tái)樣板展示最好的當(dāng)屬即將盛大開盤的“國奧天地”，由于樣板房的裝修尚未完工，我們未能實(shí)地拍攝，但是據(jù)國奧天地的銷售員介紹，他 們的樣板房將國奧天地所有的戶型都作了設(shè)計(jì)，將讓有不同需求的客戶感受到樣板房。 目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價(jià)位的產(chǎn)品