【正文】 最大程度的搜集。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 容積率集中在 左右，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響，有的樓盤容積率突破 。 下面主要以陽光 100、銀和怡海山莊、海天名人廣場、黃海城市花園、臺灣村、今日花園、華僑新城為代表進(jìn)行詳細(xì)對比分析。 第一節(jié)：主要在售項目分析 ? 高檔樓盤以均價 6000— 8000 元 /平方米為界定，主要項目有陽光 100、凱旋城、銀和怡海山莊、海天名人 廣場、金海岸花園等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭中擁有屬于自己的市場份額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合來看 ，煙臺市房地產(chǎn)市場機(jī)會與風(fēng)險并存，這就要求開發(fā)商必須從產(chǎn)品 —— 營銷 —— 服務(wù) —— 整套操作體系領(lǐng)先于市場，才能在激烈的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。伴隨著住房二、三級市場的放開，為人們買房提供了更廣闊的余地，也為今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。 小結(jié)： 2020 年，煙臺市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢相對比較平穩(wěn)。 十、新政將對煙臺市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。 九、外地消費(fèi)者在煙臺置業(yè)比例仍會上升，但上升幅度不大。 2020 年政府預(yù)計 城市化率達(dá)到 53%，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的“主動需求”空間；大規(guī)模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量“被動需求”。開發(fā)商從取得土地開始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新，最終拿出個性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營銷上樹立鮮明旗幟。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、市場競爭促使開發(fā)水平、項目品質(zhì)及營銷得以提升。 六、商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域 擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高。 目前煙臺市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項目與項目之間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費(fèi)者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。開發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費(fèi)者看好。 四、城市呈東西兩翼 發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。 （二）建筑、財務(wù)等成本繼續(xù)增長，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房價格繼續(xù)上升。 三、房價將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。僅以目前土地成交的面積計算， 2020 年底至 2020 年，有約 100萬平米的新建項目面世。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場競爭。 目前煙臺市人均 GDP 在 3810 美元左右，城市人均住房面積不足 20 平方米。 一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 未來幾年內(nèi)，煙臺市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。 （四）發(fā)展趨勢 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、入駐企業(yè)、外來不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?，隨著土地價格增加，物業(yè)價格將會有較大程度上漲，投資前景看好。 目前開發(fā)區(qū)在售項目約 20 多個，整個市場銷售形勢良好，物業(yè)升值速度快，市場供需兩旺，其中投資比例較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年開發(fā)區(qū)地價則較往年有較大的增幅，樓面地價增長幅度達(dá)到 50%以上， 隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長最快的區(qū)域之一，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)在售的樓盤 均價約 3500 元 /m2。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長及外來人口的增加帶動房地產(chǎn)快速發(fā)展。由于城市發(fā)展、區(qū)域成熟和小區(qū)品質(zhì)等原因，樓價會有不同程度的上浮。 代表樓盤 萬光幸福家園、金暉花園、 世秀小區(qū)、富順西苑區(qū)。 世秀小區(qū)、富順西苑等樓盤區(qū)域?qū)倥d起區(qū)域，因距市中心相對較近，價格相對較低，得到市民普遍關(guān)注，價格上漲較快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如萬光幸福家園、金暉花園。 板塊現(xiàn)狀 由于前幾年市中心開發(fā)力度不大，周邊地區(qū)借勢興起、發(fā)展，主要表現(xiàn)為幸福區(qū)域、城南區(qū)域，大多以低檔次樓盤為主。 由于可供開發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應(yīng)量明顯不足，該區(qū)域樓價仍有一定上升空間。由于 該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山區(qū)好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū)購房。 發(fā)展趨勢 市中心經(jīng)過多年的綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，越來越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如位于建設(shè)路與南大街交界的陽光麗景、雪玉花園、陽光御景等以多層、小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅， 樓盤均價約為 3800— 5000 元 /m2。 市中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火熱，在建的項目有陽光 100 城市廣場、第一大道、剛營業(yè)不久的陽光國際以及即將推出的凱旋城商業(yè)廣場等，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價持續(xù)高升， 售價在煙臺市處于前列，最高單價達(dá)到 5 萬元 /m2。凱旋城、陽光 100 及勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項目只能以配角的角色出現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺上。 板塊現(xiàn)狀 該板塊歷來是煙臺市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利， 但 2020 年以前由于拆遷難度大、運(yùn)作費(fèi)用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產(chǎn)開發(fā)比較沉寂， 開工數(shù)量減少。 （一）板塊劃分原則 以市中心為基點(diǎn)，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。作為煙臺市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依舊火熱。 目前沿迎春大街土地已基本批完， 2020 年已批土地預(yù)計總建筑面積達(dá)到 100 萬平方米，該板塊 即將進(jìn)入激烈的市場競爭階段，也可以說是一個新的居住板塊即將全面建設(shè)。 代表樓盤 該板塊北面以臺灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源小區(qū)為代表。 目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項目銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 板塊現(xiàn)狀 該板塊從 2020 年開始開發(fā)， 2020 年進(jìn)入快速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產(chǎn)品，市場均價在 3300— 5000 元 /平方米不等。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。 代表樓盤 海天名人廣場、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀(jì)城等。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約 20 分鐘車程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在眾開發(fā)商的共同努力，該板塊房價在短短 10 年內(nèi)上漲了 500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價在 6000— 8000 元 /平方米， 區(qū)域也成為煙臺市公認(rèn)的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足，購物不便、空置率高等問題 。作為依山傍海發(fā)展起來的大型聚居區(qū)，目前已 經(jīng)形成一個具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間。 （二） 觀海路以東板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍，樓盤集中分布在濱海中路地段。在這些因素共同影響下，萊山房價自然而然坐上煙臺市頭把交椅。該區(qū)房價高差很大，價高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬元左右，而在初家附近區(qū)域的樓盤就只能賣到 3000 元左 右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場情況 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響， 萊山區(qū)房地 產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房價每年都水漲船高 。 第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)是煙臺市城區(qū)主要組成部分，是煙臺市房地產(chǎn)市場的代表。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 不過，這里要提到的目前在煙臺樣板展示最好的當(dāng)屬即將盛大開盤的“國奧天地”，由于樣板房的裝修尚未完工，我們未能實地拍攝，但是據(jù)國奧天地的銷售員介紹，他 們的樣板房將國奧天地所有的戶型都作了設(shè)計，將讓有不同需求的客戶感受到樣板房。 目前市場上有樣板房和樣板景觀的樓盤并不多，很多項目在建筑主體封頂后或二期才開始選擇不同戶型做樣板展示單位；如目前在售的樂天國際公寓只有一套樣板展示單位；嶺秀閣、海天名人廣場到了第二期才有樣板房。 隨著陽光 100、北京天鴻集團(tuán)等外來品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢進(jìn)駐，他們帶來先進(jìn)的 開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。 八、煙臺房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開發(fā)理念逐步提高。 目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價均價達(dá)到 8000元 /平方米，有些區(qū)域均價只有約 3000 元 /平方米，兩極分化嚴(yán)重。 從對萊山區(qū)等樓盤實地走訪中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達(dá)到 30%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費(fèi)市場。 六、外地消費(fèi)者購房比例較高，成為煙臺市房地產(chǎn)市場一個重要消費(fèi)力量。 五、商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸接近飽和 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年煙臺市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量大于 55 萬平米，比 2020 年上升了近 20%。 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年 5 月份煙臺房屋銷售價格比 4 月份增長 1％。 2020 年全市商品房平均售價達(dá)每平方米 2649 元，同比增長 12%，其中住宅 2523 元 /平方米，增長 16%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、二手市場處于快速發(fā)展階段 煙臺市區(qū)已存在較多二手房交易、租賃中介機(jī)構(gòu)，有些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到比較專業(yè)的水平。 （二） 商 品房施工、竣工面積大幅提升 ， 2020 年分別達(dá)到 1050 萬㎡、 500 萬㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者 比例接近土地供用總量的 30%。 第一節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)市場概況 要點(diǎn)概述： ? 近幾年煙臺市 房地產(chǎn)各項指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場交易比較活躍， 總體 運(yùn)行 態(tài)勢良好； ? 二手房交易與租賃市場處于快速成長階段，雖不成熟，但為住宅投資打下良好基礎(chǔ)； ? 商品房價格持續(xù)上揚(yáng)； ? 商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸接近飽和； ? 外地消費(fèi)者購房比例較高 ，成為房地產(chǎn)市場一個重要消費(fèi)力量； ? 市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，整體銷售情況不錯； ? 市場整體開發(fā)及營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開發(fā)理念逐步提高； ? 目前整個房地產(chǎn)市場有樣板展示單位的樓盤較少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 外來投資進(jìn)一步加大 居民消費(fèi)能力提高 進(jìn)出口貿(mào)易迅速擴(kuò)大 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 居 民 收 入 增加，購買力強(qiáng) 房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大 城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 城市化進(jìn)程速度加快 對住房要求增加 為房地產(chǎn)市場繁榮創(chuàng)造良好環(huán)境 外來人口繼續(xù)增加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房