【正文】 工程部 負(fù)責(zé)維修 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 。 工程部 實施維修 7 公共通道、門廳、樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)； ? 間墻面、扶手、踏步的維護(hù)； ? 每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次； ? 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； ? 每年全面維護(hù)一次樓梯踏步 ? 每 15 年鏟除抹灰 翻新一次。 工程部 組織實施 5 公用照明 ? 線路的檢查維護(hù)； ? 燈具的維修及更新； ? 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化 線路及損壞燈具。 工程部 實施 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； ? 導(dǎo)軌、安全鉗的工作 情況維護(hù)； ? 各項安全裝置的維護(hù)； ? 電腦控制板等的維護(hù)檢測； ? 每月檢查一次曳引繩張緊度； ? 每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油； ? 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況； ? 每半年進(jìn)行一次全面檢查。 ? 屋面防水隔熱層每 15 年全面翻新一次。 由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修； 8 上下水 主管道 ? 接口及砂眼漏水； ? 管道堵塞、破裂； ? 固定碼松脫； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修； 6 消防設(shè)施 ? 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； ? 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； ? 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)； ? 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 物業(yè)公司電梯工配合電梯維保單位實施維修 4 水電設(shè)備 ? 發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； ? 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； ? 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施； 2 外墻面 ? 外墻面起鼓脫落； ? 外墻面局部滲漏； ? 外墻面大面積滲漏； ? 外墻面的翻新； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 二 . 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃及標(biāo)準(zhǔn) 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實施效果四個方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實操性。 ? 基金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是市房管局；在基金的使用上，將 嚴(yán)格按基金的使用審批程序。 ? 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)、標(biāo)識導(dǎo)示、智能化系統(tǒng)、其他公用設(shè)施。為此， xx 物業(yè)為 xxx 廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護(hù)計劃和措施。 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 31 第五章 日常物業(yè)管理 第一節(jié) 物業(yè)房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案 有 計劃地實施物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。從人力資源上保障了對整個樓宇違章施工的監(jiān)控。管理處將為其提供平 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 30 面圖和智能系統(tǒng)布線圖，如發(fā)生違章施工，維修款從押金中扣除，并處以相當(dāng) 數(shù)額的罰款。以合同的形式，明確權(quán)利和義務(wù)。 (二 ) 合同管理 與業(yè)主的合同管理：我們將在業(yè)主規(guī)約以及本物業(yè)裝修管理規(guī)定中明確裝修應(yīng)遵循的規(guī)則和施工條件，并附平面圖和智能系統(tǒng)布線圖。 二、 管理措施 我司根據(jù)長期物業(yè)管理的經(jīng)驗，經(jīng)過慎密的考慮和大膽的創(chuàng)新，從事前引導(dǎo)、事中控制、事后處理三方面研究出一整套管理措施和實行辦法，即要嚴(yán)格控制違章裝修，還要從業(yè)主的個性出發(fā)，在裝修設(shè)計和建筑材料的選擇上積極加以引導(dǎo)。 (四 ) 裝修期間成品保護(hù)措施。 (二 ) 編制《裝修手冊》，將裝修備案、核準(zhǔn)，小區(qū)對裝修的統(tǒng)一要求、裝修的 注意事項等內(nèi)容告知業(yè)主。如何引導(dǎo)和監(jiān)控裝修，避免發(fā)生野蠻施工，不改變系統(tǒng)的布線，保持樓宇外觀的統(tǒng)一完整，是對物業(yè)管理公司綜合能力的嚴(yán)峻考驗。體現(xiàn)在裝修方面，既可有效改善房屋的使用功能，體現(xiàn)私密空間；又能合理安排、利用生活環(huán)境，使之為我所享，為人所賞。同時還將為業(yè)主低價提供如地板打蠟、地毯清洗等有償服務(wù)。 (二 ) 在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內(nèi)起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。業(yè)主如需委托鑰匙，要填寫《鑰匙委托書》。 (四 ) 房屋驗收：由工程人員陪同業(yè)主驗房，填寫《房屋驗收表》，由業(yè)主簽字認(rèn)可。 (三 ) 物品發(fā)放：發(fā)放《業(yè)主手冊》、戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備使用說明材料。 (二 ) 簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復(fù)印件。 (四 ) 在辦理進(jìn)程中，為了避免一些特殊業(yè)主提出某些不合理要求干擾正常入住手續(xù)辦理，將安排專門的房間作為談判區(qū)，與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，解決問題，防止干擾其他 業(yè)主。 (三 ) 為避免辦理入住時出現(xiàn)業(yè)主較多排隊造成的混亂，影響業(yè)主情緒。 四、 業(yè)主接待的準(zhǔn)備： (一 ) 保安員引導(dǎo)服務(wù)：在各關(guān)鍵位置安排保安員引導(dǎo)業(yè)主，為業(yè)主進(jìn)入小 區(qū)、行車、停車直至入住現(xiàn)場提供全程引導(dǎo)服務(wù)，使業(yè)主從進(jìn)入小區(qū)時就享受到我們的熱情服務(wù)。 (三 ) 在入口到辦理現(xiàn)場沿途的拐彎處設(shè)置明顯的導(dǎo)向路牌，使業(yè)主能夠輕松到達(dá)入住現(xiàn)場。為了營造熱烈、喜慶的氣氛，對小區(qū)及入住現(xiàn)場進(jìn)行環(huán)境布置： (一 ) 外部環(huán)境布置：在車輛入口門懸掛條幅，在小區(qū)圍欄及小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)插彩 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 27 旗，營造熱烈氣氛。 (四 ) 安全保衛(wèi)組： 40 人。 (二 ) 文件簽署、物品發(fā)放組： 8 人。加緊系統(tǒng)調(diào)試，確保業(yè)主入住時系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。在入住時，保證每樓配備 2 名保潔人員隨時對樓內(nèi)進(jìn)行清掃保潔。對與業(yè)主相關(guān)的資料隨時存檔，保證從業(yè)主入住之日起詳細(xì)了解業(yè)主情況，為給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)創(chuàng)造必要的條件。 (二 ) 為了使業(yè)主能夠明明白白消費(fèi)，清楚了解物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、工作方式及物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成等情況，我們將《物業(yè)費(fèi)公示表》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《入住流程圖》、《裝修流程圖》、 《有償服務(wù)項目 表》 等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進(jìn)行公示。入伙方案包括時間、地點、人員、分工與培訓(xùn)、相關(guān)資料、入伙流程、入伙儀式、現(xiàn)場布置、統(tǒng)一說辭等內(nèi)容。 (七 ) 成品保護(hù)方案，物業(yè)成品包括房屋本體、道路、綠化景觀、設(shè)施設(shè)備等，管理處通過標(biāo)識、管理制度與措施、宣傳等途徑對接管驗收后至小區(qū)集中裝修期結(jié)束的重要階段落實成品保護(hù)方案，尤其需考慮分期交付情況下的成品保護(hù)。 (五 ) 編制《接管驗收整改報告》，內(nèi)容包括資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實、不合格等問題，房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu) 安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題和建議整改期限。 ? 編制各系統(tǒng)年度維修、保養(yǎng)、檢查計劃。 ? 收集各設(shè)備作業(yè)說明書、作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)說明書等，有組織地補(bǔ)充完善各系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書和操作手冊，必要時在相關(guān)崗位上墻。 ? 各責(zé)任區(qū)、現(xiàn)場標(biāo)識制作，各崗制度、規(guī)程上墻。 (四 ) 房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的接管驗收，包括驗收標(biāo)準(zhǔn)、驗收內(nèi)容與驗收記錄。 (二 ) 接管驗收前的準(zhǔn)備工作，包括接管驗收培訓(xùn)、準(zhǔn)備相關(guān)記錄表單、檢測工具儀器等。 (五 ) 提交物業(yè)管理用房裝修方案，籌備各類物資。 (三 ) 導(dǎo)入 ISO9001質(zhì)量管理、 ISO14001環(huán)境管理體系，編制各崗位操作手冊，明確各類工作流程。 二、 工作內(nèi)容 (一 ) 按照公司《崗位任職資格》要求，招聘項目部各崗位員工，確保于 2021年 x月 x日前到崗。 (二 ) 主要關(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議 1. 地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入 1) 供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價； 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 22 2) 公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。 2. 配套 1) 室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響； 2) 各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響； 3) 各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)； 4) 各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗； 5) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響； 6) 智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。 二、 施工圖設(shè)計階段 (一 ) 參與人員 前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。 7. 參與建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。 5. 參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的 面積提出要求。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。 一 . 項目規(guī)劃設(shè)計階段 (一 ) 參與人員 前期介入小組： 管理公司 副總 經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理 (二 ) 主要工作內(nèi)容 1. 從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在本項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議， 2. 參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對園區(qū)出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元 入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。 三、 員工培訓(xùn)計劃 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)課題 課時 培訓(xùn)要求 測評方法 1 新員工入 司培訓(xùn) 員工手冊 2 通過培訓(xùn)，深入了解公司人事行政類相關(guān)的規(guī)章制度 培訓(xùn)考核 （筆試） 行為規(guī)范 2 通過培訓(xùn)，掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識 培訓(xùn)考核 績效考核 企業(yè)文化 1 通過培訓(xùn)，了解公司的企業(yè)文化 、組織架構(gòu)等情況 培訓(xùn)考核（筆試） 物業(yè)管理基本常識 4 通過培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理的概念、服務(wù)內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務(wù)意識及投訴處理技巧 培訓(xùn)考核 （筆試） 2 辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn) 物業(yè)管理專業(yè)知識 4 通過培訓(xùn)，掌握最新的物業(yè)管理知識及行業(yè)規(guī)范、法律常識等 測評 管理實務(wù)操作 12 通過培訓(xùn)，熟練掌握各自的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)要求以及質(zhì)量記錄等 測評 績效考核 服務(wù)理念 4 通過培訓(xùn)，深入理解顧客在服務(wù)業(yè)中的核心地位和實現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理 行業(yè)中的應(yīng)用 測評 管理制度文件說明 4 通過培訓(xùn)，熟練掌握各項管理制度及文件的內(nèi)容 測評 績效考核 3 秩序維護(hù)人員崗位技能 隊列操練 10 通過培訓(xùn)，形成良好的形體動作習(xí)慣，提高組織紀(jì)律性 測評 秩序維護(hù)消防設(shè)備設(shè)施使用 4 通過培訓(xùn)，熟練掌握各類秩序維護(hù)及消防設(shè)備設(shè)施的使用 測評 消防演習(xí) 8 通過培訓(xùn)，熟練掌握消防知識，能夠按火災(zāi)緊急預(yù)案處理突發(fā)性消防事件 測評 治安突發(fā)事件預(yù)案演習(xí) 8 通過培訓(xùn)，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨(dú)立按治安突發(fā)事件處理預(yù)案處理一般突發(fā)治安事件 測評 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案