【正文】 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 1 （ 時代 )廣場 物業(yè)管理服務方案 目 錄 第一章： (時代 )廣場 概況 第二章：管理 分析、服務理念及目標 第一節(jié)： 管理難度及重點分析 第二節(jié)： 管理服務理念與目標 第三章：物業(yè)管理 服務整體設想及措施 第四章：物業(yè)管理 機構運作方式 第一節(jié) ： 組織架構及崗位職責 第二節(jié) ： 員工培訓方案及計劃 第 五 章： 前期服務、二次裝修管理 第一節(jié)：前期物業(yè)管理服務介入方案 第二節(jié)： 物業(yè)管理處籌備方案 第三節(jié)：接管驗收方案 第四節(jié)：業(yè)主入住管理方 案 第五節(jié)：二次裝修管理方案及違章處理措施 第 六 章： 日常物業(yè)管理 第一節(jié)：物業(yè)房屋和公共配套設施管理及維修方案 第二節(jié)：治安、車輛及交通管理 第三節(jié)：衛(wèi)生、綠化、環(huán)保及其它管理 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 2 第四節(jié)：檔案資料的建立與管理 第七章 服務承諾與目標 第 八 章：物業(yè)維修和管理的應急措施 一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施 二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施 三、業(yè)主與業(yè)主、使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的應急措施 五、電梯、水泵等大型機電設備突然停轉或 機電故障的應急措施 六、發(fā)生火警時的應急措施 七、防汛防臺應急預案 八、接報刑事、治安事件處理程序 九、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序 十、遇爆炸物或可疑物品處理程序 十一、其他突發(fā)事件的處理程序 第 九 章：豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 3 第第 一一 章章 (XXXX)概概 況況 [項目地址 ]項目位于 xxxxxxx。 [總占地面積 ] xxxx 萬 ㎡ ，總建筑面積 xxxxx 萬 ㎡ 。 [本住宅 占地面積 ] 約 xxxx 萬 ㎡ [本項目總建筑面積 ] xxxxxx ㎡ [地上總建筑面積 ] xxxxx ㎡ 其中 [高層 住 宅建筑面積 ] xxxxxx ㎡ ； [戶數(shù) ]xxxxxxx 戶 [商業(yè)用房建筑面積 ] xxxxxx ㎡； [戶數(shù) ] xxxxx 戶 [配套公共服務 場地 ] xxxxxxx ㎡； [總幢數(shù) ] 2 棟 其中 [25 層 住宅 幢 數(shù) ]xx 棟 [33 層 住宅 幢數(shù) ]xxx 棟 配套公共服務設施： 其中 [物業(yè)用房 ] xxxxx ㎡ [業(yè)主委員會辦公用房 ]xxx ㎡ [地下總建筑面積 ]xxxx ㎡ 其中 [地下車庫建筑面積 ]xxxxx ㎡； [車位分布 ] 機動停車位 xxxx 輛 其中 [地下一層 車位 ] xxxx 個 。 [地下 二層 車位 ] xxxx 個 ； 本項 目 建筑結構 [住宅 ]框架結構 ； [商業(yè) ]框架結構； [電梯品牌 ]xxxxxxxxxxx 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 4 第二章 管理 分析 、服務理念及 目標 第一節(jié) 管理難度及重點分析 一、底商與業(yè)戶的矛盾、大商業(yè)經(jīng)營活動與業(yè)戶的矛盾 底商的經(jīng)營 活動對樓上業(yè)戶的日常生活可能產(chǎn)生一定影響，容易產(chǎn)生矛盾沖突。 ( )廣場大商業(yè)開業(yè)后，商業(yè)街區(qū)，居住區(qū)因為使用功能的不同，也可能會產(chǎn)生比較尖銳的矛盾沖突。因此廣場底商與高層樓宇業(yè)戶、大商業(yè)與居住區(qū)關系的協(xié)調處理將是我們今后管理的重點。我們擬采取 以下措施協(xié)調處理鄰里關系。 （一） 統(tǒng)一引導規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營項目。 在商鋪出租時，從居民生活需求的各個方面考慮，在引進項目時向業(yè)戶提出合理化建議，引導其合理安排各類經(jīng)營項目比例、位置、格調，堅持大商場與小鋪面相結合，保健與娛樂相結合，專賣店與百貨店相結合，金融與商務相結合的原則，既在商業(yè)門類上盡量涵蓋居民生活的需求，又能讓出租方的經(jīng)濟效益得到保證，盡量避免底商經(jīng)營者與樓上業(yè)戶發(fā)生矛盾。 （二） 規(guī)范商業(yè)門店的裝修。 在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢查、違章處理和裝修驗收五個環(huán)節(jié)。裝修須先向 公安消防部門提出消防申報審批的，完工后，須經(jīng)公安消防部門驗收后方可營業(yè)。杜絕越線經(jīng)營等違規(guī)行為，防止餐飲油煙污染等擾民的行為發(fā)生。 （三） 嚴格協(xié)議簽訂。 在商業(yè)門面轉售、轉租時，買受人或承租人須簽訂 ( )廣場 《管理規(guī) 約》、《 區(qū)域 防火安全責任書》 等協(xié)議，在享受物業(yè)服務的權利時，須自覺履行相關義務，使商戶和業(yè)戶友好相處。 二、收費標準較低、管理成本控制壓力大 根據(jù) ( )物業(yè)管理市場現(xiàn)狀，普遍物業(yè)管理服 務收費標準定價較低，業(yè)戶交費自覺程度不夠。再加上項目所在地為（ ） 市近幾年拆遷、開發(fā)的重 點區(qū)域，附近交通改造，且多數(shù)業(yè)主屬投資溝買，因此在物業(yè)管理服務實施初期可能面對入住率不高、收費較難的情況。 在此種情況下我們需要繼續(xù)保持高品質的服務輸出，管理成 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 5 本壓力較大，因此我們考慮以下措施開源節(jié)流： 1. 將成本控制導入目標管理，做好節(jié)流，挖掘可經(jīng)營資源，廣為開源。 2. 在交驗入住期內，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)配套設施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)戶的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費收入。 3. 加強社區(qū)活動用房的管理與經(jīng)營。嚴格管理，強化監(jiān)督，減少人為損壞公共設施和小 區(qū)環(huán)境現(xiàn)象，以減少維修費用支出。 4. 合理安排園區(qū)道路照明開關時間，節(jié)省公共水電費的開支。我們將全方位為業(yè)戶提供多項有償特約服務，既服務于業(yè)戶，又增加了收入。 另外在增收同時，努力降低成本，反對鋪張浪費，從小處著眼，加強物流控制，提高物資利用率。采取有效節(jié)能措施，走可持續(xù)發(fā)展之路。 三、樓宇戶外廣告控制 如何控制 D 區(qū)底商戶外廣告也將是影響項目物業(yè)管理品質的重要因素，需提前合理規(guī)劃。 四、安全防范任務重大 從外部環(huán)境來說，項目所在地處于（ ）中心區(qū)， 外部 （ 流動 ） 施工人員較多，人員繁雜。從內部環(huán)境來說，住宅 項目緊鄰大商業(yè)區(qū) ， 因此安全防范任務責任重大，我們必須從一開始就將安全問題提高相當?shù)母叨葋碇匾暎瑥慕⑾嚓P制度開始，一步一步將安全工作深入開展下去，狠抓技防、人防兩方面工作，確保小區(qū)業(yè)戶能夠安心生活，享受服務 。 第二節(jié) 管理服務理念與目標 （ ）商業(yè)廣場是 第三代城市綜合體，整個項目在規(guī)劃、設計、建設上都有全新的創(chuàng)意，而住宅部分更是以快捷、高效、豐富、動感的都市時尚新派生活，打動了不少都市白領和投資人士。 針對客戶定位，我們開展了周密的市場調研，在充分了解（ ） 物業(yè)管理現(xiàn)狀和未來業(yè)戶、租戶的生活需 求基礎上，確立了項目的物業(yè)管理構想及物業(yè)服務定位：我司將現(xiàn)代管理服務意識與先進的管理服務理念引進（ ） 廣場管理中，為業(yè)戶 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 6 創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨特的生活居家環(huán)境，讓其充分感受到物業(yè)公司每時每刻對他們的關愛，感受到社會文明與進步給個人和家庭帶來的溫馨，使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，使他們的 儒雅風采得以充分的展現(xiàn)。我司將努力以高質量的物業(yè)服務，使（ ） 廣場成為人人崇尚 的理想家園，讓置業(yè)人士買得放心、住得安心、環(huán)境舒心，促使（ ） 廣場品牌深入人心，成為社區(qū)典范。 我司對合肥萬達廣 場的管理目標是，與全體產(chǎn)權人、使用人一道，共同建造 精品居住物業(yè)，營造現(xiàn)代的生活氛圍，打造國內物業(yè)管理的優(yōu)秀品牌。 1. 樹立服務理念，提出 “ 您的滿意，我們的追求！ ” 的管理理念，從而達到一流管理、一流形象、一流效益。 2. 創(chuàng)造良好的高檔生活環(huán)境，實行社會化、專業(yè)化、一體化管理 。 3. 結合商鋪 的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應。 4. 通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一個 “ 安全、時尚、方便、舒適 ” 的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。 周邊同類住宅物業(yè)管理費市場調研 xxxxx 物業(yè)類別 ： 高層 住宅、 公寓 項目特色 ： xxxxx 建 筑類別 ： 框架 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： 開盤時間 ： xxx 年 x 月 x 日 入住時間 ： xxx 年 xx 月 容 積 率 ： xxxx 綠 化 率 ： xxx 物 業(yè) 費 ： xxxxx 月 物業(yè)公司 ： xxxxxx 開 發(fā) 商 ： xxxxxx xxxxxx 物業(yè)類別 ： 高層住宅及公寓 項目特色 ： xxxxx 建筑類別 ： 框架 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： xxxxxxxxxx 開盤時間 ： xxxx 年 x 月 xx 日 入住時間 ： xxxx 年 x 月 x 日 容 積 率 ： xxxx 綠 化 率 ： xxxx 物 業(yè) 費 ： xxxx 元 /平方米 月 物業(yè)公司 ： xxxxx 開 發(fā) 商 ： xxxxx 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 7 物業(yè)類別 ： 高層 住宅、普通住宅 項目特色 ： 建筑類別 ： 框架剪力墻結構 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： 開盤時間 ： 入住時間 ： 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 物 業(yè) 費 ： 元 /平方米 月 物業(yè)公司 ： 開 發(fā) 商 ： 華 睦 ?物業(yè) 服務 方案 物業(yè)管理有限公司 1 8 第三 章 物業(yè)管理服務整體設想及措施 一、物業(yè)管理服務整體設想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主 /住戶當