【正文】 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 1 （ 時(shí)代 )廣場(chǎng) 物業(yè)管理服務(wù)方案 目 錄 第一章： (時(shí)代 )廣場(chǎng) 概況 第二章：管理 分析、服務(wù)理念及目標(biāo) 第一節(jié)： 管理難度及重點(diǎn)分析 第二節(jié)： 管理服務(wù)理念與目標(biāo) 第三章：物業(yè)管理 服務(wù)整體設(shè)想及措施 第四章：物業(yè)管理 機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 第一節(jié) ： 組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 第二節(jié) ： 員工培訓(xùn)方案及計(jì)劃 第 五 章： 前期服務(wù)、二次裝修管理 第一節(jié)：前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案 第二節(jié)： 物業(yè)管理處籌備方案 第三節(jié)：接管驗(yàn)收方案 第四節(jié)：業(yè)主入住管理方 案 第五節(jié)：二次裝修管理方案及違章處理措施 第 六 章： 日常物業(yè)管理 第一節(jié)：物業(yè)房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案 第二節(jié)：治安、車輛及交通管理 第三節(jié)：衛(wèi)生、綠化、環(huán)保及其它管理 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 2 第四節(jié)：檔案資料的建立與管理 第七章 服務(wù)承諾與目標(biāo) 第 八 章：物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施 二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施 三、業(yè)主與業(yè)主、使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的應(yīng)急措施 五、電梯、水泵等大型機(jī)電設(shè)備突然停轉(zhuǎn)或 機(jī)電故障的應(yīng)急措施 六、發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施 七、防汛防臺(tái)應(yīng)急預(yù)案 八、接報(bào)刑事、治安事件處理程序 九、遇燃?xì)庑孤⒂|電事故處理程序 十、遇爆炸物或可疑物品處理程序 十一、其他突發(fā)事件的處理程序 第 九 章：豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 3 第第 一一 章章 (XXXX)概概 況況 [項(xiàng)目地址 ]項(xiàng)目位于 xxxxxxx。 [總占地面積 ] xxxx 萬(wàn) ㎡ ，總建筑面積 xxxxx 萬(wàn) ㎡ 。 [本住宅 占地面積 ] 約 xxxx 萬(wàn) ㎡ [本項(xiàng)目總建筑面積 ] xxxxxx ㎡ [地上總建筑面積 ] xxxxx ㎡ 其中 [高層 住 宅建筑面積 ] xxxxxx ㎡ ； [戶數(shù) ]xxxxxxx 戶 [商業(yè)用房建筑面積 ] xxxxxx ㎡； [戶數(shù) ] xxxxx 戶 [配套公共服務(wù) 場(chǎng)地 ] xxxxxxx ㎡； [總幢數(shù) ] 2 棟 其中 [25 層 住宅 幢 數(shù) ]xx 棟 [33 層 住宅 幢數(shù) ]xxx 棟 配套公共服務(wù)設(shè)施： 其中 [物業(yè)用房 ] xxxxx ㎡ [業(yè)主委員會(huì)辦公用房 ]xxx ㎡ [地下總建筑面積 ]xxxx ㎡ 其中 [地下車庫(kù)建筑面積 ]xxxxx ㎡； [車位分布 ] 機(jī)動(dòng)停車位 xxxx 輛 其中 [地下一層 車位 ] xxxx 個(gè) 。 [地下 二層 車位 ] xxxx 個(gè) ； 本項(xiàng) 目 建筑結(jié)構(gòu) [住宅 ]框架結(jié)構(gòu) ； [商業(yè) ]框架結(jié)構(gòu)； [電梯品牌 ]xxxxxxxxxxx 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 4 第二章 管理 分析 、服務(wù)理念及 目標(biāo) 第一節(jié) 管理難度及重點(diǎn)分析 一、底商與業(yè)戶的矛盾、大商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與業(yè)戶的矛盾 底商的經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)對(duì)樓上業(yè)戶的日常生活可能產(chǎn)生一定影響，容易產(chǎn)生矛盾沖突。 ( )廣場(chǎng)大商業(yè)開業(yè)后，商業(yè)街區(qū)，居住區(qū)因?yàn)槭褂霉δ艿牟煌?，也可能?huì)產(chǎn)生比較尖銳的矛盾沖突。因此廣場(chǎng)底商與高層樓宇業(yè)戶、大商業(yè)與居住區(qū)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理將是我們今后管理的重點(diǎn)。我們擬采取 以下措施協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系。 （一） 統(tǒng)一引導(dǎo)規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 在商鋪出租時(shí)，從居民生活需求的各個(gè)方面考慮，在引進(jìn)項(xiàng)目時(shí)向業(yè)戶提出合理化建議，引導(dǎo)其合理安排各類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比例、位置、格調(diào)，堅(jiān)持大商場(chǎng)與小鋪面相結(jié)合，保健與娛樂(lè)相結(jié)合，專賣店與百貨店相結(jié)合，金融與商務(wù)相結(jié)合的原則，既在商業(yè)門類上盡量涵蓋居民生活的需求，又能讓出租方的經(jīng)濟(jì)效益得到保證，盡量避免底商經(jīng)營(yíng)者與樓上業(yè)戶發(fā)生矛盾。 （二） 規(guī)范商業(yè)門店的裝修。 在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢查、違章處理和裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)。裝修須先向 公安消防部門提出消防申報(bào)審批的，完工后，須經(jīng)公安消防部門驗(yàn)收后方可營(yíng)業(yè)。杜絕越線經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為，防止餐飲油煙污染等擾民的行為發(fā)生。 （三） 嚴(yán)格協(xié)議簽訂。 在商業(yè)門面轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租時(shí)，買受人或承租人須簽訂 ( )廣場(chǎng) 《管理規(guī) 約》、《 區(qū)域 防火安全責(zé)任書》 等協(xié)議，在享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利時(shí)，須自覺(jué)履行相關(guān)義務(wù)，使商戶和業(yè)戶友好相處。 二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低、管理成本控制壓力大 根據(jù) ( )物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀，普遍物業(yè)管理服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)較低，業(yè)戶交費(fèi)自覺(jué)程度不夠。再加上項(xiàng)目所在地為（ ） 市近幾年拆遷、開發(fā)的重 點(diǎn)區(qū)域，附近交通改造，且多數(shù)業(yè)主屬投資溝買，因此在物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施初期可能面對(duì)入住率不高、收費(fèi)較難的情況。 在此種情況下我們需要繼續(xù)保持高品質(zhì)的服務(wù)輸出，管理成 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 5 本壓力較大，因此我們考慮以下措施開源節(jié)流： 1. 將成本控制導(dǎo)入目標(biāo)管理，做好節(jié)流，挖掘可經(jīng)營(yíng)資源，廣為開源。 2. 在交驗(yàn)入住期內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)配套設(shè)施，迅速提高管理水平，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)戶的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費(fèi)收入。 3. 加強(qiáng)社區(qū)活動(dòng)用房的管理與經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)格管理，強(qiáng)化監(jiān)督，減少人為損壞公共設(shè)施和小 區(qū)環(huán)境現(xiàn)象，以減少維修費(fèi)用支出。 4. 合理安排園區(qū)道路照明開關(guān)時(shí)間，節(jié)省公共水電費(fèi)的開支。我們將全方位為業(yè)戶提供多項(xiàng)有償特約服務(wù)，既服務(wù)于業(yè)戶，又增加了收入。 另外在增收同時(shí)，努力降低成本，反對(duì)鋪張浪費(fèi)，從小處著眼，加強(qiáng)物流控制，提高物資利用率。采取有效節(jié)能措施，走可持續(xù)發(fā)展之路。 三、樓宇戶外廣告控制 如何控制 D 區(qū)底商戶外廣告也將是影響項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)的重要因素，需提前合理規(guī)劃。 四、安全防范任務(wù)重大 從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目所在地處于（ ）中心區(qū)， 外部 （ 流動(dòng) ） 施工人員較多，人員繁雜。從內(nèi)部環(huán)境來(lái)說(shuō)，住宅 項(xiàng)目緊鄰大商業(yè)區(qū) ， 因此安全防范任務(wù)責(zé)任重大，我們必須從一開始就將安全問(wèn)題提高相當(dāng)?shù)母叨葋?lái)重視，從建立相關(guān)制度開始，一步一步將安全工作深入開展下去，狠抓技防、人防兩方面工作，確保小區(qū)業(yè)戶能夠安心生活，享受服務(wù) 。 第二節(jié) 管理服務(wù)理念與目標(biāo) （ ）商業(yè)廣場(chǎng)是 第三代城市綜合體，整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)上都有全新的創(chuàng)意，而住宅部分更是以快捷、高效、豐富、動(dòng)感的都市時(shí)尚新派生活，打動(dòng)了不少都市白領(lǐng)和投資人士。 針對(duì)客戶定位，我們開展了周密的市場(chǎng)調(diào)研，在充分了解（ ） 物業(yè)管理現(xiàn)狀和未來(lái)業(yè)戶、租戶的生活需 求基礎(chǔ)上，確立了項(xiàng)目的物業(yè)管理構(gòu)想及物業(yè)服務(wù)定位：我司將現(xiàn)代管理服務(wù)意識(shí)與先進(jìn)的管理服務(wù)理念引進(jìn)（ ） 廣場(chǎng)管理中，為業(yè)戶 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 6 創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨(dú)特的生活居家環(huán)境，讓其充分感受到物業(yè)公司每時(shí)每刻對(duì)他們的關(guān)愛(ài)，感受到社會(huì)文明與進(jìn)步給個(gè)人和家庭帶來(lái)的溫馨，使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，使他們的 儒雅風(fēng)采得以充分的展現(xiàn)。我司將努力以高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，使（ ） 廣場(chǎng)成為人人崇尚 的理想家園，讓置業(yè)人士買得放心、住得安心、環(huán)境舒心，促使（ ） 廣場(chǎng)品牌深入人心，成為社區(qū)典范。 我司對(duì)合肥萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)的管理目標(biāo)是，與全體產(chǎn)權(quán)人、使用人一道，共同建造 精品居住物業(yè)，營(yíng)造現(xiàn)代的生活氛圍，打造國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的優(yōu)秀品牌。 1. 樹立服務(wù)理念，提出 “ 您的滿意，我們的追求！ ” 的管理理念，從而達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。 2. 創(chuàng)造良好的高檔生活環(huán)境，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理 。 3. 結(jié)合商鋪 的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應(yīng)。 4. 通過(guò)對(duì)物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護(hù)，創(chuàng)建一個(gè) “ 安全、時(shí)尚、方便、舒適 ” 的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。 周邊同類住宅物業(yè)管理費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研 xxxxx 物業(yè)類別 ： 高層 住宅、 公寓 項(xiàng)目特色 ： xxxxx 建 筑類別 ： 框架 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： 開盤時(shí)間 ： xxx 年 x 月 x 日 入住時(shí)間 ： xxx 年 xx 月 容 積 率 ： xxxx 綠 化 率 ： xxx 物 業(yè) 費(fèi) ： xxxxx 月 物業(yè)公司 ： xxxxxx 開 發(fā) 商 ： xxxxxx xxxxxx 物業(yè)類別 ： 高層住宅及公寓 項(xiàng)目特色 ： xxxxx 建筑類別 ： 框架 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： xxxxxxxxxx 開盤時(shí)間 ： xxxx 年 x 月 xx 日 入住時(shí)間 ： xxxx 年 x 月 x 日 容 積 率 ： xxxx 綠 化 率 ： xxxx 物 業(yè) 費(fèi) ： xxxx 元 /平方米 月 物業(yè)公司 ： xxxxx 開 發(fā) 商 ： xxxxx 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 7 物業(yè)類別 ： 高層 住宅、普通住宅 項(xiàng)目特色 ： 建筑類別 ： 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： 開盤時(shí)間 ： 入住時(shí)間 ： 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 物 業(yè) 費(fèi) ： 元 /平方米 月 物業(yè)公司 ： 開 發(fā) 商 ： 華 睦 ?物業(yè) 服務(wù) 方案 物業(yè)管理有限公司 1 8 第三 章 物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及措施 一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想 堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主 /住戶當(dāng)