【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 25 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠 XX， XX 外灘” XXXX 房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司慧眼獨(dú)具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖 XX 廣場〗。 XXXX 房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對 XX 廣場實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 XXXX 物業(yè)管理有限公司從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團(tuán)支援優(yōu)勢，堅(jiān)持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓 XX 廣場的業(yè)主家安、心安。 第一部分綜合說明書 公司概況 ： 本公司是一家注冊資金 50 萬元，三級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工 80 余名，大、中專以上學(xué)歷人員占員工總數(shù)的 35%，各類職稱人員占員工總數(shù)的 23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū) 55 萬平方米的住宅小區(qū)。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常 服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。 公司組織架構(gòu)圖 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 25 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理業(yè)績： 管理業(yè)績是本公司此次競標(biāo)的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿五個(gè)月，所接管理的都是我們 XX 集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的樓盤。但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與物業(yè)管理市場競爭，堅(jiān)持走“市場化、專業(yè)化”的發(fā)展之路。并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證體系，提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn)，并重視自己的弱項(xiàng)，把技術(shù)要求較 高的工程維護(hù)和綠化維護(hù)兩項(xiàng)，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的 XX 建設(shè)集團(tuán)和 XX 園林公司。 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長“，我們的優(yōu)勢在于： 一、 人力資源 公司初創(chuàng)人員，全部來自 XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗(yàn)形成了一套有“ XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、 集團(tuán)依托 “ XX”集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)非常重視物業(yè)公司的成長，在公司成立大會上，提出了“投入百萬，打造 XX 品牌物業(yè)形象”的口號。 三、 各子公司支援 集團(tuán)各子公司在集團(tuán) 領(lǐng)導(dǎo)的號召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 25 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 總體思路： 堅(jiān)持“一個(gè)中心” l 堅(jiān)持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動(dòng)）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。 倡導(dǎo)“兩個(gè)體系” l 人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。公司 倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊(duì)伍建設(shè)之路，練就精兵強(qiáng)將，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。 l 公司倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié) 調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。 理順“三方關(guān)系” l 通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順 公司和住戶之間的關(guān)系，贏得住戶對本公司的信任和支持。 l 倡導(dǎo)“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。 l 理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系。 實(shí)現(xiàn)“四贏目標(biāo)” l 通過公司員工的努力，住戶的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現(xiàn)“住戶享受好服務(wù)，員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，公司贏得相應(yīng)利益，相關(guān)方獲益”的“四贏目標(biāo)”。 三年規(guī)劃： 公司成立一周年，接管面積突破 50 萬平方米， 導(dǎo)入并通過 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 25 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 體系； 公司成立兩周年，接管面積突破 80 萬平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上 XX 市優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈），企業(yè) 取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破 100 萬平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈），初步形成企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 XX 廣場物業(yè)概況 l 地理位置： （ l） 物業(yè)類型： XX 廣場共有 10 幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。 l 總占地面積： 45332 平方米 l 總建筑面積： 133001 平方米 住宅面積： 70000 平方米，寫字 樓面積： 17000 平方米，酒店式公寓面積： 7100平方米，商場（商鋪）面積： 16000 平方米 l 綠地率： % l 公共設(shè)施設(shè)備及公共場所： 屋頂水箱 4 只；生活水池 1 個(gè)；消防水池 2 個(gè)；配電房 3 間（一只專變，兩只共變）；電梯 44 部（西子奧的斯）；消防控制中心 2 間；綜合布線控制是電信機(jī)房 3 間；水泵房 3 間；集水井 36 個(gè)； A、 C 有中央空調(diào)（約克主機(jī)）；攝像監(jiān) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 25 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 控系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；地下車位 479 個(gè)，地上臨時(shí)停車位 40個(gè)； IC 卡車庫管理系統(tǒng)。 l 戶內(nèi)配套設(shè)施： 有線電視； PDS 綜合布線；預(yù)留管道煤氣接口；可視對講系統(tǒng)；一戶一表（水、電、雙路供電）。 編制依據(jù) 《 XX 市物業(yè)管理?xiàng)l例》 《 XX 市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》 《 XX 廣場物業(yè)管理招標(biāo)文件》 《 XX 廣場物業(yè)管理招投標(biāo)答疑》 國家及省市有關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī) XX 廣場物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 XX 廣場物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知 n XX 廣場是 XXXX 房地產(chǎn)投資集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn) n XX 廣場所處位置既是未來發(fā)展繁華的區(qū)域，又是文化的社區(qū)、自然的景區(qū)，具有獨(dú)特 的居家資源優(yōu)勢。發(fā)展商精心研究消費(fèi)者居住需要、時(shí)代特征和建筑發(fā)展趨向，提出了科技、生態(tài)、健康、文化的開發(fā)思想，以超前的理念對 XX 廣場進(jìn)行高水平規(guī)劃，注重人、建筑、自然與時(shí)代的和諧，并以簡單化的設(shè)計(jì)風(fēng)格、多元化的樓型、生態(tài)化的設(shè)計(jì)理念創(chuàng)造性地實(shí)現(xiàn)了 XX 廣場的人居開發(fā)模式，滿足新時(shí)代人們對居住、商務(wù)新的需求。 n 為使 XX 廣場的物業(yè)管理與科技、健康、文化，簡單化、多元化、生態(tài)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位相適應(yīng)，滿足新世紀(jì)人們親近自然，尋找自我、營造自由家園的需求，作為 XX 廣場的物業(yè)管理單位，必須要正確認(rèn)知和深刻把握科技、 生態(tài)、健康、文化的這一開發(fā)模式的核心內(nèi)涵，設(shè)計(jì)出以科學(xué)的管理方式、多元化的服務(wù)形式來營造 XX 廣場全新的物業(yè)管理模型，以滿足業(yè)主居住健康的要求，多元化 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 25 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 的個(gè)性需求，生態(tài)化的歸宿需求。 XX 廣場物業(yè)特征理解 ◆智能化 XX 廣場作為高新區(qū)的時(shí)尚家園，其設(shè)計(jì)與建