【正文】 第四節(jié) 檔案資料的建立與管理系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據(jù)。178。178。178。 在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施178。達到完美的統(tǒng)一。養(yǎng)護是針對植物本身的養(yǎng)護，是一門科學；而管理則是一門藝術，通過與社區(qū)文化相結合，開展綠化教育、愛我家園、樹木認養(yǎng)等活動，以文化來管理，做好綠化管理。2. 綠化管理通過對萬達廣場的分析，我們認為綠化管理的重點在于保持植物長青，營造綠色家園，在管理的思路上，擬采用管養(yǎng)結合，綜合管理的模式，確保綠化達標率100%。（3） 由管理處提交外包服務質量季度和年度評估報告，作為續(xù)簽或合同的依據(jù)。在管理過程中強調建立“雙重管理”機制，管理處主要對清潔工作進行監(jiān)督、檢查、管理，管理過程中擬采取以下措施：（1） 環(huán)境主管具體負責對本專業(yè)外包單位服務的跟蹤、檢查，并每月提交外包單位服務質量檢查評估表，作為支付外包服務費的依據(jù)。同時，將清潔綠化工作外包可以集中管理處的人力資源投入于小區(qū)其它各項管理服務當中。5) 開展環(huán)保知識宣傳、加強業(yè)戶環(huán)保意識；6) 推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為；二. 工作標準1. 保潔工作標準序號保潔區(qū)域保潔內容清潔標準備注1地面車場地面、車場無積水、無明顯污染、無香口膠斑點無衛(wèi)生死角無亂堆亂放路燈、標示牌、告示欄、墻面、玻璃無積灰、無水銹、無污染明溝、暗溝、污水井無雜物、無積沙堵塞2樓層生活垃圾處理頻次日產日清無衛(wèi)生死角公共通道梯道、天臺無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)垃圾桶無污染、桶內無積水3電梯不銹鋼表面無灰塵、無污染、無銹跡地面無雜物、無泥沙、無污染、無積水門槽無雜物、無沙泥填塞頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)門框無灰塵、無污染4辦公室地面無雜物、灰塵、無污染墻面、門、窗、玻璃、燈具、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)辦公臺面無污染書、報、資料、用品擺放整齊飲用水具、水杯潔凈、光亮、無污染衛(wèi)生間地面、馬桶、洗手盆無水銹、無污染5垃圾中轉站垃圾日產日清、無積存垃圾桶擺放整齊，沖洗干凈墻面無污染、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)地面無污染、無積水地面、水溝、水漏無雜物、無堵塞、無蚊蟲、蒼蠅、老鼠2. 綠化工作標準內容處理程序注意事項灌溉春、秋季每周一次夏季每周兩次水澆透，滲入地下20cm左右剪草春、秋季每兩周一次夏季每周一次修剪后草坪不留草屑，剪后草屑隨剪隨清修剪冬季修剪一次剪后植物外形優(yōu)美無病、蟲、死枝，剪后枝杈隨時清理施肥冬季施肥一次路面無遺撒場地清潔干凈打藥隨機安排。2. 氛圍管理：在管理公司營造的特定氛圍之下，工作或居住于其中的人們很自然地進行自我約束，給高檔次的物業(yè)管理帶來及大的便利，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，這就是物業(yè)管理公司通過“氛圍管理”使其達到“無為而治”的最高管理境界。針對客戶的這種心態(tài)，我們對清潔綠化人員的工作時間進行了硬性規(guī)定：一切清潔綠化工作盡量不在客戶上下班高峰時間進行。 免費車位：免于收費，主要是特種車輛及臨時停車不超過15分鐘。 租賃車位：主要針對業(yè)主，收取泊車位月租金及車位管理費；178。并歸檔保存兩年。5. 保護各種交通設施不被破壞1) 交通設施的管理，除安全班長進行系統(tǒng)管理外，還應將此項內容納入當值安全的責任范圍；2) 對有意或過失造成交通設施損毀的責任者，按公司《行政獎罰標準規(guī)程》進行處罰或令其賠償。3) 安管部班組長負責檢查交通設施的狀態(tài)，當發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風化變色時，應及時報告安管部主管以便及時修復或更換。4. 交通設施的管理1) 安全班長在每班接班前對轄區(qū)各道路標志，禁鳴喇叭標志，禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應予以記錄并及時報部門主管處理。216。 所封閉的道路及封閉的時間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸；216。2) 項目經(jīng)理對交通管理方案（計劃）的可行性進行審批：216。 指定轄區(qū)需封閉時間與解封時間；216。3. 大型活動交通管理1) 制定具體活動交通管理計劃（方案）216。 小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內停放；216。7) 對轄區(qū)內路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理：216。 在糾正司機亂停亂放時，應面向司機敬禮，再有禮貌的要求司機將車輛停放道指定的停車位置。 指揮出租的士到指定的下客點停靠。嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。3) 巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知車主。2. 車輛行駛和停放管理1) 監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。當值安管員在接到交通事故求助時，按《突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程》的時效原則進行(二) 交通管理措施1. 車輛管理1) 嚴格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內各類交通標志，引導車輛在指定位置停放；2) 機動崗每小時對停車點巡查一次，并用規(guī)范的動作指引車輛的駛放；3) 科學的配置及維護停車、指示標識；4) 提醒車主關好車門窗，并將車內貴重物品帶走；5) 留意進入地下車庫車輛的情況，拒絕載有危險品的車輛進入；6) 發(fā)現(xiàn)無關或可疑人員在車場閑逛，應勸其離開，若有突發(fā)情況，按緊急事件處理流程圖處理；7) 車管員每小時至少詳細檢查車況一次，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、 未關好車門、窗等現(xiàn)象及時處理并通知車主，并在《車況檢查表》上做好記錄，同時報告班長。具體工作時按《管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。文明服務的原則。規(guī)范管理的原則。（二）、交通管理的原則依法辦事的原則。4. 交通設施的維護。3. 停車場統(tǒng)一管理，停車位合理使用。采用封閉式管理，主要是對C、D區(qū)前與共用道路、地面交通車輛的指引、疏導；自行車因有專用車庫，由專職車管員提供管理服務。2. 專人負責車輛疏導。1. 合理制定車輛流向。管理處將從規(guī)范化操作方面為業(yè)主提供方便和車輛安全保障，并挖掘現(xiàn)有物業(yè)條件，妥善開展經(jīng)營。社區(qū)內基本無停車位，地下停車位也不多，因此，如何做好現(xiàn)場車輛的進出疏導和車輛停放的管理，是車輛管理的重中之重。同時開展必要的軍事訓練，保持良好的體能，樹立良好的護管隊伍形象。5. 加強對安全管理隊伍的素質培訓。班長的選配是護管工作的重要一環(huán)。3. 建立行之有效的規(guī)章制度，作為安管員的行為準則和工作標準，并建立配套的考核機制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。不但可以提高工作效率和服務質量，還增加了與業(yè)主間的溝通和了解，加強了治安防范。1. 切實抓好安管員的思想教育工作，按章辦事，了解其思想狀況，解決實際困難。(三) 隊伍的建設安管員是維護和管理小區(qū)治安秩序的專職人員，這支隊伍素質的高低，直接關系到小區(qū)安全秩序的好壞。4. 根據(jù)管理要求，因地制宜，制訂出合理恰當巡邏方案、路線，并經(jīng)常加以調整交換，防止漏洞和被人掌握規(guī)律。對進出小區(qū)的外來人員，進行嚴格的登記。固定崗、流動崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心隨時保持無線對講聯(lián)絡，緊密配合，這就形成了一個內外結合、立體交叉，動靜互補的全方位防范體系。并配備隱蔽崗對小區(qū)重點部位，死點、盲點進行特別監(jiān)控。1. 管理處在小區(qū)的主要入口設立固定崗，負責視線范圍內的監(jiān)控。(二) 安全防范建立以智能監(jiān)控為主導，通過中央控制、紅外線監(jiān)控，可視對講、閉路電視、保安巡邏等共同組成一個嚴密的“內外結合，立體交叉、動靜互補”的全方位防范體系。6) 確保消防通道、架空層、地下車庫等消防薄弱點，無雜物堆放、堵塞或被占用。4) 確保各類消防設施完好無損，正常動作。2) 制定全面的檢查、演練、宣傳計劃。4) 定期舉辦消防演習,強化消防意識，提高消防技能。確保設施設備處于良好運行狀態(tài)。1. 管理模式：1) 設立三級人員管理制度，維修工、安管員為消防責任人；經(jīng)理為主管；公司總經(jīng)理監(jiān)督指導。建立有效的消防安全管理體系，確保消防安全工作萬無一失。4. 回訪一般在二周內回訪。請問您有時間嗎？我們做一下回訪。2. 上門回訪216。(二) 回訪的工作流程1. 電話回訪216。5. 維修完成后，由報修人員簽名。監(jiān)控中心三. 報修、維修及回訪的工作流程(一) 報修的工作流程1. 客服人員接到報修后，問清具體方位，有何故障。 對系統(tǒng)的設施，設備性能及連接運行輸，顯示情況進行月、季檢和年檢。 每季度檢查一次泄水孔疏通情況；由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。 每年刷油漆一遍；216。由工程部組織實施。 每年對標識進行維護一次；216。室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌216。 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；216。由管理部按照相應作業(yè)規(guī)程實施。216。 每周清潔園林小品、雕塑一次；216。 草坪每月修剪一次；216。 春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；216。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施。 每季度清理井內雜物一次；216。 化糞池每半年清理一次；216。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝216。 對于破損燈具及老化線路進行更換。 每月清潔燈具一次；216。人行道2室外照明高柱燈216。 路面翻新面積應控制在每年1‰以內，其它控制每年5‰以內，逐年遞增10%。 每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。 系統(tǒng)性能良好，正常運行；178。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)216。 確保圍墻、擋土墻安全使用；178。 無脫落；216。 標志無損壞；警示牌7其它公用設施垃圾轉運站216。 安放牢固；178。 消防設施正常有效；室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌216。 管道暢通，無堵塞；178。 排水管施工技術標準；216。 綠化管理設施、設備齊全完好；178。 綠化工作標準；216。 無缺損，少污積；178。 井蓋上標志清晰；178。 井內無積物，井壁無脫落；216。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝216。 燈具施工技術標準；178。砼道牙2室外照明高柱燈216。 人行道鋪設修繕標準；178。 管道通暢，無滲漏(四) 公共設施日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1區(qū)內道路砼路面、人行道每周檢查一遍，隨壞隨修由工程部按項目維修規(guī)程實施砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實施雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修管理部安排綠化補種，園藝維修雕塑小品、花池水景5消防設施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關維修規(guī)程實施室外消防栓水泵結合器6公用標識導示標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關維修規(guī)程實施警示牌7其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關維修規(guī)程實施圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相關維修規(guī)程實施監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)(五) 公共設施日常維修標準及實施效果序號類別項目日常維修標準日常維修實施效果1區(qū)內道路砼路面、人行道216。 排水管維護修繕標準；216。 整潔，無缺損，無霉跡178。 相應建筑部分修繕技術規(guī)程；216。 靈敏，準確報警178。 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程；178。 標識制定及維護管理規(guī)定；216。 線路無亂搭接178。 無故障停電，保障安全運行5公用照明216。 %4水電設備216。 機房、轎廂整潔178。 電梯維修保養(yǎng)標準178。 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；178。 功能完好2外墻面216。 有關工程施工技術規(guī)范；178。工程部負責維修(三) 房屋本體部分維修養(yǎng)護標準及實施方案序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重216。 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次管道固定碼；178。 管道堵塞、破裂；216。工程部實施維修8上下水主管道216。 每年全面維護一次樓梯踏步178。 每半年對公共地面進行維護一次；178。 公共通道、門廳的墻、天棚維護；216。工程部實施維修7公共通道、門廳、樓梯間216。 每年對消防疏散標志維修一次；178。 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護；178。 疏散標志的維修及維護；216。 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化線路及損壞燈具。 線路的檢查維護；216。 每年檢修一次發(fā)電機設備，年檢電源切換及自動保護裝置。 月檢控制設備一次；178。 發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；216。 每半年進行一次全面檢查。 每月定期對滑動轉動部分加一次油；178。 電腦控制板等的維護檢測；178。 導軌、安全鉗的工作情況維護；216。工程部實施3電梯216。 每兩年對較大面積的滲漏外墻，應局