【正文】 部翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面，并清洗一次；178。 外墻面局部滲漏；216。工程部負(fù)責(zé)實(shí)施2外墻面216。178。 每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口；178。 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害；178。 局部受損；216。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 管道堵塞、破裂；216。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；8上下水主管道216。 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)；216。 公用地面的維修改造；216。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；216。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；6消防設(shè)施216。 燈具的維修及更新；216。由工程部組織實(shí)施；5公用照明216。 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；216。物業(yè)公司電梯工配合電梯維保單位實(shí)施維修4水電設(shè)備216。 電腦控制板等的維護(hù)檢測；216。 轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；216。 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；216。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 外墻面大面積滲漏；216。 外墻面起鼓脫落；216。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 局部受損；216。二. 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每個(gè)方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝、渠、池、井、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)和智能系統(tǒng)等內(nèi)容，每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果四個(gè)方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實(shí)操性。 基金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是市房管局；在基金的使用上，將嚴(yán)格按基金的使用審批程序。 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點(diǎn)，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公共設(shè)施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運(yùn)作過程中，應(yīng)節(jié)制使用。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、智能化系統(tǒng)、其他公用設(shè)施。 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道。為此，萬達(dá)物業(yè)為合肥萬達(dá)廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施。第五章 日常物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)房屋和公共配套設(shè)施管理及維修方案有計(jì)劃地實(shí)施物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。從人力資源上保障了對(duì)整個(gè)樓宇違章施工的監(jiān)控。管理處將為其提供平面圖和智能系統(tǒng)布線圖，如發(fā)生違章施工，維修款從押金中扣除，并處以相當(dāng)數(shù)額的罰款。以合同的形式，明確權(quán)利和義務(wù)。(二) 合同管理與業(yè)主的合同管理：我們將在業(yè)主規(guī)約以及本物業(yè)裝修管理規(guī)定中明確裝修應(yīng)遵循的規(guī)則和施工條件，并附平面圖和智能系統(tǒng)布線圖。二、 管理措施我司根據(jù)長期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過慎密的考慮和大膽的創(chuàng)新，從事前引導(dǎo)、事中控制、事后處理三方面研究出一整套管理措施和實(shí)行辦法，即要嚴(yán)格控制違章裝修，還要從業(yè)主的個(gè)性出發(fā)，在裝修設(shè)計(jì)和建筑材料的選擇上積極加以引導(dǎo)。(四) 裝修期間成品保護(hù)措施。(二) 編制《裝修手冊》，將裝修備案、核準(zhǔn)，小區(qū)對(duì)裝修的統(tǒng)一要求、裝修的注意事項(xiàng)等內(nèi)容告知業(yè)主。如何引導(dǎo)和監(jiān)控裝修，避免發(fā)生野蠻施工，不改變系統(tǒng)的布線，保持樓宇外觀的統(tǒng)一完整，是對(duì)物業(yè)管理公司綜合能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。體現(xiàn)在裝修方面，既可有效改善房屋的使用功能，體現(xiàn)私密空間；又能合理安排、利用生活環(huán)境，使之為我所享，為人所賞。同時(shí)還將為業(yè)主低價(jià)提供如地板打蠟、地毯清洗等有償服務(wù)。(二) 在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內(nèi)起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。業(yè)主如需委托鑰匙，要填寫《鑰匙委托書》。(四) 房屋驗(yàn)收：由工程人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，填寫《房屋驗(yàn)收表》，由業(yè)主簽字認(rèn)可。(三) 物品發(fā)放：發(fā)放《業(yè)主手冊》、戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備使用說明材料。(二) 簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復(fù)印件。(四) 在辦理進(jìn)程中，為了避免一些特殊業(yè)主提出某些不合理要求干擾正常入住手續(xù)辦理，將安排專門的房間作為談判區(qū)，與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，解決問題，防止干擾其他業(yè)主。(三) 為避免辦理入住時(shí)出現(xiàn)業(yè)主較多排隊(duì)造成的混亂，影響業(yè)主情緒。四、 業(yè)主接待的準(zhǔn)備：(一) 保安員引導(dǎo)服務(wù)：在各關(guān)鍵位置安排保安員引導(dǎo)業(yè)主，為業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、行車、停車直至入住現(xiàn)場提供全程引導(dǎo)服務(wù)，使業(yè)主從進(jìn)入小區(qū)時(shí)就享受到我們的熱情服務(wù)。(三) 在入口到辦理現(xiàn)場沿途的拐彎處設(shè)置明顯的導(dǎo)向路牌，使業(yè)主能夠輕松到達(dá)入住現(xiàn)場。為了營造熱烈、喜慶的氣氛，對(duì)小區(qū)及入住現(xiàn)場進(jìn)行環(huán)境布置：(一) 外部環(huán)境布置：在車輛入口門懸掛條幅，在小區(qū)圍欄及小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)插彩旗，營造熱烈氣氛。(四) 安全保衛(wèi)組：40人。(二) 文件簽署、物品發(fā)放組：8人。加緊系統(tǒng)調(diào)試，確保業(yè)主入住時(shí)系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。在入住時(shí)，保證每樓配備2名保潔人員隨時(shí)對(duì)樓內(nèi)進(jìn)行清掃保潔。對(duì)與業(yè)主相關(guān)的資料隨時(shí)存檔，保證從業(yè)主入住之日起詳細(xì)了解業(yè)主情況，為給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)創(chuàng)造必要的條件。(二) 為了使業(yè)主能夠明明白白消費(fèi)，清楚了解物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、工作方式及物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成等情況，我們將《物業(yè)費(fèi)公示表》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《入住流程圖》、《裝修流程圖》、《有償服務(wù)項(xiàng)目表》等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進(jìn)行公示。入伙方案包括時(shí)間、地點(diǎn)、人員、分工與培訓(xùn)、相關(guān)資料、入伙流程、入伙儀式、現(xiàn)場布置、統(tǒng)一說辭等內(nèi)容。(七) 成品保護(hù)方案，物業(yè)成品包括房屋本體、道路、綠化景觀、設(shè)施設(shè)備等，管理處通過標(biāo)識(shí)、管理制度與措施、宣傳等途徑對(duì)接管驗(yàn)收后至小區(qū)集中裝修期結(jié)束的重要階段落實(shí)成品保護(hù)方案，尤其需考慮分期交付情況下的成品保護(hù)。(五) 編制《接管驗(yàn)收整改報(bào)告》，內(nèi)容包括資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實(shí)、不合格等問題，房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題和建議整改期限。216。216。216。216。216。216。216。(三) 資料的接管驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等，尤其應(yīng)注意向產(chǎn)權(quán)單位、施工單位收集各設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)地證書、檢驗(yàn)合格證書、裝箱單、生產(chǎn)廠商聯(lián)系地址、電話、供應(yīng)商地址、電話、產(chǎn)品說明書等有關(guān)資料，建立設(shè)備供方檔案。第三節(jié) 接管驗(yàn)收方案一、 參與人員由物業(yè)總經(jīng)理、管理處經(jīng)理牽頭，管理處所有人員配合二、 工作內(nèi)容(一) 編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，包括接管驗(yàn)收日期、參加部門、人員、分工及培計(jì)計(jì)劃、樓宇接管驗(yàn)收順序、接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。(四) 編制管理處日常運(yùn)作方案。(二) 對(duì)全體員工進(jìn)行崗前和崗位培訓(xùn)，確保達(dá)到崗位要求。2. 施工介入1) 房屋質(zhì)量控制；2) 隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄；3) 設(shè)計(jì)變更記錄的收集；4) 設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)；5) 成品保護(hù)；6) 體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量；第二節(jié) 物業(yè)管理處籌備方案一、 參與人員由物業(yè)項(xiàng)目副總經(jīng)理、管理處經(jīng)理牽頭，管理處所有人員配合。三、 施工階段(一) 參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。(二) 在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議1. 土建1) 對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇；2) 門、窗的材質(zhì)；3) 屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；4) 地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求；5) 空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；6) 煙道、排氣道的位置；7) 廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。8. 物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。6. 參與戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動(dòng)等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。4. 參與綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。3. 全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。一. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(一) 參與人員前期介入小組：合肥管理公司副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理(二) 主要工作內(nèi)容1. 從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場的設(shè)置等提出建議，并獲采納。三、員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)課題課時(shí)培訓(xùn)要求測評(píng)方法1新員工入司培訓(xùn)員工手冊2通過培訓(xùn)，深入了解公司人事行政類相關(guān)的規(guī)章制度培訓(xùn)考核（筆試）行為規(guī)范2通過培訓(xùn)，掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識(shí)培訓(xùn)考核績效考核企業(yè)文化1通過培訓(xùn)，了解公司的企業(yè)文化、組織架構(gòu)等情況培訓(xùn)考核（筆試）物業(yè)管理基本常識(shí)4通過培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理的概念、服務(wù)內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)及投訴處理技巧培訓(xùn)考核（筆試）2辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)4通過培訓(xùn)，掌握最新的物業(yè)管理知識(shí)及行業(yè)規(guī)范、法律常識(shí)等測評(píng)管理實(shí)務(wù)操作12通過培訓(xùn)，熟練掌握各自的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)要求以及質(zhì)量記錄等測評(píng)績效考核服務(wù)理念4通過培訓(xùn)，深入理解顧客在服務(wù)業(yè)中的核心地位和實(shí)現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用測評(píng)管理制度文件說明4通過培訓(xùn)，熟練掌握各項(xiàng)管理制度及文件的內(nèi)容測評(píng)績效考核3秩序維護(hù)人員崗位技能隊(duì)列操練10通過培訓(xùn)，形成良好的形體動(dòng)作習(xí)慣，提高組織紀(jì)律性測評(píng)秩序維護(hù)消防設(shè)備設(shè)施使用4通過培訓(xùn)，熟練掌握各類秩序維護(hù)及消防設(shè)備設(shè)施的使用測評(píng)消防演習(xí)8通過培訓(xùn)，熟練掌握消防知識(shí)，能夠按火災(zāi)緊急預(yù)案處理突發(fā)性消防事件測評(píng)治安突發(fā)事件預(yù)案演習(xí)8通過培訓(xùn)，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨(dú)立按治安突發(fā)事件處理預(yù)案處理一般突發(fā)治安事件測評(píng)擒拿格斗8通過培訓(xùn)，熟練掌握基本的擒拿格斗技能測評(píng)操作流程管理制度4通過培訓(xùn)，熟練掌握相關(guān)的工作流程及規(guī)章制度測評(píng)績效考核4工程人員崗位技能設(shè)備設(shè)施情況4通過培訓(xùn)，了解本物業(yè)設(shè)備設(shè)施的基本情況測評(píng)第五章 前期服務(wù)、二次裝修管理第一節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。崗位培訓(xùn)是指物業(yè)客戶服務(wù)中心對(duì)員工的業(yè)務(wù)知識(shí)與操作技能實(shí)施的持續(xù)深造，是物業(yè)客戶服務(wù)中心提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。崗前培訓(xùn)是指新員工上崗培訓(xùn)，目的是使員工了解項(xiàng)目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。整個(gè)培訓(xùn)是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)、持續(xù)改進(jìn)的過程。第二節(jié) 員工培訓(xùn)方案及計(jì)劃一、培訓(xùn)的作用和目的培訓(xùn)是為了讓物業(yè)客戶服務(wù)中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項(xiàng)目日常管理了工作日趨正軌。（4） 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。（2） 準(zhǔn)時(shí)到崗，接受各級(jí)管理人員之督導(dǎo)，在主管帶領(lǐng)下按時(shí)按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)之運(yùn)行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。（8） 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。（7） 深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天做如下檢查：a) 審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。（6） 負(fù)責(zé)起草設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)主管審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。（4） 使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行。以最低的費(fèi)用開支保持小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。12) 工程主管（1） 貫徹執(zhí)行物業(yè)客戶服務(wù)中心經(jīng)理的指示，對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。（10） 監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或報(bào)秩序維護(hù)領(lǐng)班及主管。（8） 負(fù)責(zé)查詢可疑人員，及時(shí)將推銷及閑雜人員勸離小區(qū)。（6） 上崗期間，須注意儀容儀表端正，精神飽滿。（4） 負(fù)責(zé)非小區(qū)開放時(shí)間出入登記工作。（2） 密切注意進(jìn)出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。遇有個(gè)別處理不了的問題，即報(bào)告秩序維護(hù)領(lǐng)班及主管。（8） 愛護(hù)本崗位上的各種設(shè)備和器材。（6） 熟悉小區(qū)的地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅火器材的擺放點(diǎn)、防盜、報(bào)警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。（4） 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。（2） 必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立即報(bào)告有關(guān)部門。（11） 堅(jiān)持原則、從嚴(yán)管理、敢于糾正各種違法違紀(jì)行為。（9） 熟悉消防器材的使用、維護(hù)及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。（7） 發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時(shí)處理，保證小區(qū)內(nèi)正常服務(wù)秩序。（5） 負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護(hù)工作。（3） 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時(shí)糾正違紀(jì)違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。8) 安全班長（1） 負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員的管理工作，做好本班的考勤工作。（8） 統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。（6） 與政府、公安