【正文】 市場培育及運作成熟，基本銷完物業(yè)。 分步實施，層層推進，推廣成熟一塊，銷售一塊。 推出商業(yè)規(guī)劃，而后銷售物業(yè)；經(jīng)營招商與銷售協(xié)同進行，持續(xù)不斷，保持恒溫效應。 取得預售證前完成銷售額的 48%，銷售額 300,276,960 元； 主體封頂時完成銷售額的 67%，銷售額 419,241,250 元； 竣工時完成銷售額的 77%，銷售額 484,147,250 元； 第一年項目銷售額完成 48%；銷售額 300,276,960 元； 第二年項目銷售額完成 70%；銷售額 437,903,900 元； 市場培育成熟后，完成銷售額的 90%。 （二） 物業(yè)價值 1F 均價：約 25000 元 /㎡ 2F 均價：約 15000 元 /㎡ 3F 均價：約 10000 元 /㎡ 4F 均價：約 8000 元 /㎡ 5F 均價：約 6000 元 /㎡ （三） 主銷目標方案 取得預售證時，完成 1F85%、 2F60%面積的預訂； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 19 頁 封頂時，完成 1F、 2F、 3F85%面積的銷售； 竣工開業(yè)時，完成 1F、 2F、 3F、 4F85%面積的銷售； 開業(yè)后，商場預計須 1 年左右的培育期實現(xiàn)繁榮； 市場培育成熟后一年內(nèi)完成所有商業(yè)物業(yè)面積 90%的銷售。 （ 5） 中庭南通過主力店或專業(yè)市場解決可能出現(xiàn)的人氣不足問題。 （ 3） 5F 分布人氣好的商品類，或引入餐飲娛樂項目，努力提升 5F人氣。 八、 項目的物業(yè)布局、價值及項目主銷目標方案 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 19 頁 （一） 物業(yè)布局 目前南寧市同類商場一般業(yè)態(tài)分布（僅供參考） 1F：化妝品、鞋類、箱包皮具、小飾品、酒類 2F：女裝（職業(yè)裝、休閑裝） 3F：男裝、童裝 4F：金飾、珠寶、鐘表、工藝品、家電、小家電、視聽、 通訊器材、電腦、攝影器材 5F：床上用品、家居飾品、體育用品、書店、文具、兒童用品 物業(yè)布局的思路與原則 （ 1） 1F 設計為全天候商業(yè)步行街，“街道”兩旁設置透明玻璃幕墻，布置強調整體性、通透性，共享 25 樓商場中央空調，沿街配備休閑景點、消費場所，最大限度積聚人流，提升人氣。 掌握廣告投放時機，研究投放方式，提高廣告質量，追求最大廣告效果，相對降低廣告投入。其中，以廣告費用為主，控制廣告費用是營銷費用及成本控制的重點。 七、 項目營銷費用及成本的控制方案 通過項目代理招標的方式選擇最佳代理單位，起到控制代理費用的作用。 ★ 參觀路線視覺影響。 ★ “華星時代廣場”與“華星城”相互形成統(tǒng)一整體的 VI 視覺表現(xiàn)體系，向公眾傳達和強化項目特定的地位和形象。 ★ 開業(yè)前后，招商、市場培育廣告宣傳。 ★ 取得預售證至封頂階段，繼續(xù)銷售廣告宣傳，加大經(jīng)營招商宣傳力度。 （六） 初步廣告規(guī)劃 ★ 開盤前，對這一引領區(qū)域商業(yè)、帶動城市發(fā)展、創(chuàng)造無限商機的巨型項目的橫空出世要有充分的媒體鋪墊，達到足夠的政府和社會認同?？紤]到本項目具有的“國際性”，電視、報紙（刊）廣告可適度在 CCTV 有關頻道和全國性報紙及香港的電視報紙上出現(xiàn)。各種媒體受眾不同， 表現(xiàn)手法各異，效果差距明顯，軟硬廣告要合理安排。兩大類客戶需求各異，對大投資者和經(jīng)營大戶要“渲染”南寧“新商業(yè)旗艦”魅力，對中小投資、經(jīng)營者則要“渲染”巨頭們“搶灘”的態(tài)勢。通過三個“最大限度”，增強投資者和經(jīng)營戶的信心。最大限度地與銀行進行“捆綁”，利用銀行提供按揭業(yè)務，“借勢”表達金融機構對項目的極大支持和信任。 （二） 廣告策劃創(chuàng)意定位 打造“南寧新世紀商圈旗艦”、“引領現(xiàn)代生活櫥窗”、“走進世界巨頭領地”，營造世界級、國家級商業(yè)航母“登陸搶灘”的氛圍。 物業(yè)銷售，媒體廣告是重點，以一級客戶為主要受眾。 與住宅銷售相比，營銷公關在商業(yè)物業(yè)的銷售與招商中有著突出的作用。 （三） 針對主力客戶的營銷公關工作 引進、穩(wěn)定主力客戶是吸引商場客源、做旺商場、促進物業(yè)熱銷的重要前提；同時中庭南可能出現(xiàn)人氣不足的問題也需引進主客客戶或主力店來解決。既宣傳達了項目又降低了廣告宣傳費用。例如探討廣西區(qū)政府 —— 廣西軍區(qū)“綠街”建設規(guī)劃。同時，用自己買鋪的錢去放水養(yǎng)魚，做旺商場。例如通過邀請政府權威主管部門參與專家論證會、項目決策研討會等方式確認： 發(fā)展商：以高的定價進行銷售，賺取利潤。如下圖： 專業(yè)營銷 以專業(yè)的營銷隊伍，先進的商業(yè)管理模式，組織成功的商場經(jīng)營，帶旺市場，為商業(yè)物業(yè)的全部和高價售出創(chuàng)造充足的條件。 “放水養(yǎng)魚” 市場需要培育和調整，發(fā)展商最終讓投資客看見利益，并給商家營造條件持續(xù)經(jīng)營，給商家更大的生存空間，以多方合力做旺商場，給顧客越來越真實的商業(yè)前景，利于銷售與經(jīng)營招商同步進行，物業(yè)的全部售出和高價售出水到渠成。 ★ 銷售與招商同步進行，商業(yè)前景是真實可靠的。 升值空間或穩(wěn)定回報。 強有力的商業(yè)經(jīng)營。 核心利益點： 選址 — 商場能否做旺。 銷售率高，不沉淀利潤。 ★ 引導時代消費潮流的商業(yè)文化消費服務中心，高附加值商業(yè)模式，造就高價值物業(yè)，高投資回報。 ★ 南寧新世紀商圈旗艦的橫空出世，新商機出現(xiàn)，機不可失。 具體營銷策略如下： 運用公共媒體的炒作，充分而具體的描繪未來商業(yè)模式，以及由此帶來人流匯聚的盛況，展現(xiàn)美好前景，提升物業(yè)的價值，沖擊投資者的感知閥門，吸引關注眼球。 ★ 銷售與招商（經(jīng)營）同步進行，給顧客越來越真實的商業(yè)前景，以利持續(xù)銷售。 （二） 商業(yè)物業(yè)賣的是一種商業(yè)模式、商業(yè)未來。 亮麗景觀、城市景點形象 全天候商業(yè)步行街和