【正文】 從上述的房屋費(fèi)用表，可以明顯的觀察到：世紀(jì)金源、明光橋、花園路 這三個(gè)地點(diǎn)房租支出費(fèi)較低，然后比較三個(gè)地點(diǎn)的綜合投資環(huán)境，相信將會(huì)得出一個(gè)比較適合自身發(fā)展的場(chǎng)所，這樣在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，必能穩(wěn)操勝券、永遠(yuǎn)處于不敗之地。房租費(fèi)用表金融街桑拿洗浴稀缺的原因：由于金融街的盈創(chuàng)大廈房屋租金達(dá)40＄/天M178。,共1,0000元/天 水電費(fèi)：1000元/天員工工資：100元/人*20元/天=2000元/天 易耗品：2000元/天合計(jì):1,5000元/天投資桑拿洗浴項(xiàng)目，要最大限度的降低房屋使用成本，這樣才能贏得更大的利潤(rùn)空間，增加投資的匯報(bào)率。以下均以人民幣為貨幣單位 日支出：經(jīng)營(yíng)面積：4000/M178。體現(xiàn)出桑拿浴的單位面積在一定條件下，可同時(shí)容納顧客是極為有限的。計(jì)算，可容納500人同時(shí)娛樂消費(fèi)； 然而，1000 M178。缺——該地區(qū)房租較貴，無形中增加運(yùn)營(yíng)資本，休閑洗浴行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，不利用新開設(shè)桑拿項(xiàng)目。高素質(zhì)、高消費(fèi)人群眾多，人們對(duì)休閑娛樂有很強(qiáng)的需求。包含：多家大型桑拿洗浴場(chǎng)所、各式大型中式酒樓、大中型歌舞廳及酒吧為數(shù)眾多。（五）北二環(huán)——北三環(huán)地區(qū)特點(diǎn)交通狀況：道路基礎(chǔ)一般，車流量相對(duì)密集，交通配套設(shè)施比較完善。投資形勢(shì)：優(yōu)——商業(yè)環(huán)境良好，地區(qū)人群消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)時(shí)尚前衛(wèi)，利于進(jìn)行休閑洗浴項(xiàng)目的投資，具備市場(chǎng)認(rèn)知度高，市場(chǎng)影響力廣泛，投資回報(bào)率比較高的特點(diǎn)。包含：多家大型桑拿洗浴場(chǎng)所、各式大型中式酒樓、大中型歌舞廳及酒吧為數(shù)眾多。（四）北三環(huán)地區(qū)特點(diǎn)交通狀況：交通配套設(shè)施齊全，道路基礎(chǔ)寬闊，車流量相對(duì)密集。投資形勢(shì)：優(yōu)——地區(qū)房租較低，節(jié)省投資成本，處于豐臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以北的繁華地帶，距離大型企業(yè)公司較近，隨著北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南部將為重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，投資升值空間大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。高檔住宅小區(qū)為數(shù)不多，多以經(jīng)濟(jì)房為住，平均房?jī)r(jià)3500￥/M178。商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在初期階段，東南方向商業(yè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，包含：3家大中型桑拿洗浴場(chǎng)所、十幾家大型中式酒樓、中小型歌舞廳及酒吧為數(shù)較多。缺——高檔住宅小區(qū)比較密集，人群素質(zhì)比較高，所以在前期場(chǎng)所裝飾、家具、服務(wù)品質(zhì)、前期宣傳等要特別重視，如運(yùn)作不良，則影響速度非常快、影響面會(huì)很廣泛。世紀(jì)城（二期）房產(chǎn)銷售達(dá)到13億人民幣，擁有私家車的業(yè)主占90%，小區(qū)入住率已經(jīng)飽和，該地區(qū)人群具備高素質(zhì)、高消費(fèi)的特點(diǎn)。商業(yè)廣場(chǎng)，包含：歌舞廳、酒吧、茶藝館、品牌店、大型超市、多家中西式餐館。（二）西北四環(huán)地區(qū)特點(diǎn)交通狀況：隨著五棵松的2008奧運(yùn)會(huì)足球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的建成，西四環(huán)的交通設(shè)施得到了很大改善，道路狀況非常良好，四環(huán)主路直通IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村大街。投資形勢(shì)：優(yōu)——大型高檔桑拿洗浴場(chǎng)所，在這個(gè)區(qū)域比較稀缺，如果投資開設(shè)會(huì)很快被市場(chǎng)所認(rèn)知，市 場(chǎng)影響力廣泛，投資回報(bào)率比較高。政府機(jī)關(guān)：國(guó)家工商總局、國(guó)家環(huán)?？偩?、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家廣電總局、鐵道部、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)船舶集團(tuán)、中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)等。四．地區(qū)考察：根據(jù)貴方提出的要求，我們對(duì)北京繁華地區(qū)的商業(yè)分布情況作了以下分析，請(qǐng)作為投資參考。,共1,0000元/天水電費(fèi)：1000元/天員工工資：100元/人*20元/天=2000元/天易耗品：2000元/天合計(jì):1,5000元/天 回報(bào)利潤(rùn)：按照每日平均200/人次的客流量，人均（保守估算）消費(fèi)200元/人，進(jìn)行計(jì)算： 日流水：200/人*200元=4,0000元/天日純利: 4,0000元/天 — 1,5000元/天 = 2,5000元/天投資回收：2,5000元/天*400/天= 1,00,000,00元(約400天的周期)綜上所述，北京的桑拿洗浴市場(chǎng)極具投資商機(jī)，從市場(chǎng)環(huán)境上分析，具備投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高的優(yōu)點(diǎn)，從而成為投資者最佳選擇。經(jīng)營(yíng)面積：4000/平方米場(chǎng)所設(shè)置：包間40/個(gè)、大廳、餐廳2/個(gè)。內(nèi)飾家具：根據(jù)整體裝修風(fēng)格定制家具，約200萬人民幣。案例：桑拿投資總金額：1200萬人民幣 經(jīng)營(yíng)面積：4000/平方米設(shè)備耗費(fèi)：100萬~200萬人民幣 主要包括：凈化系統(tǒng)、過濾系統(tǒng)、加熱系統(tǒng)、水泵和管道鋪設(shè)。、消費(fèi)者總體素質(zhì)較高、交通便利、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定，為投資休閑娛樂場(chǎng)所提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。%已經(jīng)進(jìn)駐北京市場(chǎng)，包括：金融業(yè)、IT業(yè)、制造業(yè)、加工業(yè)建筑業(yè)云集于此，隨著2008奧運(yùn)會(huì)的到來，必然會(huì)加速國(guó)際之間的商務(wù)交流。，體現(xiàn)消費(fèi)觀念前衛(wèi)，對(duì)生活品質(zhì)要求強(qiáng)，相對(duì)商業(yè)投資回報(bào)率很高。二．地域分析：北京市。隨著北京2008奧運(yùn)會(huì)即將臨近，金融貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)建設(shè)將會(huì)加劇發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高效率、快節(jié)奏和都市生活的緊張與忙亂使人們很難在都市空間找到可以放松、暫時(shí)忘卻工作壓力的氛圍，想回歸大自然、想徹底地放松一下自己、想給自己的生活找一個(gè)溫馨可以釋放自我的空間。從全球范圍看，人類社會(huì)繼工業(yè)革命和科技革命之后，下一步將進(jìn)入休閑革命的時(shí)代，以提高人民生活質(zhì)量為主題的服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)將會(huì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。休閑洗浴項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告（北京）一．行業(yè)背景：休閑洗浴在英文中被譯為casual bathing。總之，浴場(chǎng)項(xiàng)目的興建是一個(gè)軟件與硬件相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、工程管理施工相結(jié)合，多工種前后銜接、交*進(jìn)行的系統(tǒng)過程。(2)機(jī)電專業(yè)承建商一般分為以下幾種：①電氣；②空調(diào)；③給排水；④電話；⑤電腦；⑥閉路電視、音響；⑦消防；⑧廚房工程；⑨電梯工程等?？偝薪ㄉ淌鞘┕さ目傌?fù)責(zé)人。六、洗浴項(xiàng)目承建商的工作它們是由項(xiàng)目管理公司組織招標(biāo)選出，并經(jīng)技術(shù)設(shè)計(jì)部門審核、業(yè)主認(rèn)可，最后由項(xiàng)目管理公司與總承建商或?qū)I(yè)分包商簽訂承包合同確定的。(4)測(cè)量師在建筑師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)浴場(chǎng)項(xiàng)目建造的概算與預(yù)算的編制，各類招標(biāo)文件的編制以及對(duì)招標(biāo)文件有關(guān)數(shù)量方面的評(píng)估。(2)結(jié)構(gòu)工程師按建筑師的意圖，完成建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)部門包括：建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)電專業(yè)工程師和測(cè)量師，其中以建筑師為主體。財(cái)務(wù)工作內(nèi)容包括進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，控制投資數(shù)額和工程成本，結(jié)算工程款，處理索賠事項(xiàng)和組織工程決算等。合同工作內(nèi)容包括簽訂委托設(shè)計(jì)合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及對(duì)合同文件進(jìn)行準(zhǔn)備和對(duì)合同進(jìn)行管理等。其基本任務(wù)可以概括為：最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的建造總目標(biāo)，也就是以盡可能少的費(fèi)用、盡可能快的速度和優(yōu)良的工程質(zhì)量建成工程項(xiàng)目，使其實(shí)現(xiàn)預(yù)期的功能。四、洗浴工程項(xiàng)目管理公司在浴場(chǎng)興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)浴場(chǎng)建造的組織和監(jiān)督工作。招聘人員與實(shí)施培訓(xùn)內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員；(2)招聘基層服務(wù)人員；(3)實(shí)施全員培訓(xùn)。探索并明確客源市場(chǎng)內(nèi)容包括：(1)調(diào)查研究，確定浴場(chǎng)的目標(biāo)客源結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)定位；(2)組織對(duì)外宣傳；(3)組織對(duì)外公關(guān)工作；(4)建立銷售網(wǎng)絡(luò)。策劃浴場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式內(nèi)容包括：(1)經(jīng)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門經(jīng)營(yíng)管理程序；(4)制訂經(jīng)營(yíng)管理的方針和政策。三、管理公司在浴場(chǎng)興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)洗浴項(xiàng)目發(fā)展的咨詢服務(wù)，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)管理的承擔(dān)者，其主要工作簡(jiǎn)述如下。洗浴項(xiàng)目的總投資預(yù)算文件洗浴項(xiàng)目的投資預(yù)算又可以分為兩部分：有關(guān)物業(yè)建造部分的投資，包括土建、機(jī)電、內(nèi)裝飾和市政配套等，這由技術(shù)部門編制；有關(guān)浴場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方面的投資，包括經(jīng)營(yíng)管理的物品、市場(chǎng)推廣、促銷、公關(guān)、人員配備、培訓(xùn)以及相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)等由管理公司編制。綜合上述兩方面的資料，運(yùn)用靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的投資效益和投資償還期的測(cè)算法，編制浴場(chǎng)經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份。洗浴項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告由管理公司依據(jù)本地的市場(chǎng)行情信息，提供擬建浴場(chǎng)的選址、類型、檔次、規(guī)模等方面的咨詢意見，預(yù)測(cè)其經(jīng)營(yíng)效益。二、制定洗浴項(xiàng)目開發(fā)的兩個(gè)重要文件洗浴項(xiàng)目開發(fā)需要制定兩個(gè)重要的指導(dǎo)性文件：(1)洗浴項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告；(2)洗浴項(xiàng)目的總投資預(yù)算文件?，F(xiàn)代浴場(chǎng)興建的一般程序可以概括為：以業(yè)主為主體，組織管理公司和工程項(xiàng)目管理公司，包括技術(shù)設(shè)計(jì)部門和總承建商，完成洗浴項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備和經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施的全過程。管理公司和工程項(xiàng)目管理公司將從不同的側(cè)面來參與主持浴場(chǎng)興建的全過程。他的目標(biāo)是通過適度的資金投入，獲得較為理想的投資回報(bào)率。（四）建立公司運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)制度、規(guī)范。（二）開業(yè)前廣告策劃實(shí)施。11，辦公用品；行政辦公所需的一切辦公用品。9，綠化裝飾品；綠色植物，防真樹木、花草、掛