【正文】 ，體現(xiàn)消費觀念前衛(wèi)，對生活品質(zhì)要求強，相對商業(yè)投資回報率很高。，其中休閑洗浴場所不到200家，體現(xiàn)出市場需求空間廣泛、市場潛力巨大，稀缺狀態(tài)比較明顯。%已經(jīng)進駐北京市場，包括：金融業(yè)、IT業(yè)、制造業(yè)、加工業(yè)建筑業(yè)云集于此，隨著2008奧運會的到來，必然會加速國際之間的商務(wù)交流。，大型休閑消費場所分布平均化，參與同行業(yè)競爭機率較小，投資項目風(fēng)險不高。、消費者總體素質(zhì)較高、交通便利、市場經(jīng)濟政策穩(wěn)定，為投資休閑娛樂場所提供了良好的市場環(huán)境和運營基礎(chǔ)。三．案例分析：根據(jù)上述北京的市場投資優(yōu)勢，以投資休閑洗浴為項目，進行一件關(guān)于桑拿洗浴的案例分析。案例：桑拿投資總金額：1200萬人民幣 經(jīng)營面積：4000/平方米設(shè)備耗費：100萬~200萬人民幣 主要包括：凈化系統(tǒng)、過濾系統(tǒng)、加熱系統(tǒng)、水泵和管道鋪設(shè)。整體裝修：整體以高檔裝修為目的，約700萬~800萬人民幣。內(nèi)飾家具：根據(jù)整體裝修風(fēng)格定制家具，約200萬人民幣。啟動備用金：50萬人民幣員工培訓(xùn)、開業(yè)宣傳：50萬人民幣投資回報：按照開業(yè)半年內(nèi)，市場的認(rèn)知度及美譽度一般的情況下，進行以下利潤測算。經(jīng)營面積：4000/平方米場所設(shè)置：包間40/個、大廳、餐廳2/個。經(jīng)營項目價格： 洗浴凈桑180/￥、搓澡98/￥、足底按摩98/￥、保健188/￥、泰式388/￥等 以下均以人民幣為貨幣單位日支出：178。,共1,0000元/天水電費：1000元/天員工工資：100元/人*20元/天=2000元/天易耗品：2000元/天合計:1,5000元/天 回報利潤：按照每日平均200/人次的客流量，人均（保守估算）消費200元/人，進行計算： 日流水：200/人*200元=4,0000元/天日純利: 4,0000元/天 — 1,5000元/天 = 2,5000元/天投資回收：2,5000元/天*400/天= 1,00,000,00元(約400天的周期)綜上所述，北京的桑拿洗浴市場極具投資商機，從市場環(huán)境上分析，具備投資風(fēng)險小，回報率高的優(yōu)點，從而成為投資者最佳選擇。如果管理到位，嚴(yán)格把握好服務(wù)關(guān)，相信必定會運營穩(wěn)定，在短期內(nèi)便可收回投資成本，運營一年后會逐漸被消費群所認(rèn)可，巨額回報便會指日可待。四．地區(qū)考察：根據(jù)貴方提出的要求，我們對北京繁華地區(qū)的商業(yè)分布情況作了以下分析，請作為投資參考。（一）金融街地區(qū)特點金融機構(gòu)：工商銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行、民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、華夏銀行、中信實業(yè)、華泰保險、平安保險、太平洋保險、證監(jiān)會、保監(jiān)會等。政府機關(guān)：國家工商總局、國家環(huán)?？偩?、國家發(fā)改委、國家廣電總局、鐵道部、中國電信、中國移動、中國船舶集團、中國兵器工業(yè)集團等。休閑場所：茶藝館、咖啡館眾多，擁有一家大型KTV場所，周邊地區(qū)散落著數(shù)不多小型歌廳、擁有兩家中檔桑拿場所：寶通寶俱樂部、天湖洗浴。投資形勢：優(yōu)——大型高檔桑拿洗浴場所，在這個區(qū)域比較稀缺，如果投資開設(shè)會很快被市場所認(rèn)知，市 場影響力廣泛，投資回報率比較高。缺——該地區(qū)對于休閑娛樂場所，控制比較嚴(yán)格，大型住宅底商多數(shù)不允許開設(shè)，經(jīng)調(diào)查 只有少數(shù)的商業(yè)寫字樓底商，可以經(jīng)營大型休閑洗浴項目，租金相對價格比較昂貴，之后 我們會針對這個問題具體分析。（二）西北四環(huán)地區(qū)特點交通狀況：隨著五棵松的2008奧運會足球運動場的建成，西四環(huán)的交通設(shè)施得到了很大改善，道路狀況非常良好，四環(huán)主路直通IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村大街。商業(yè)環(huán)境：居臨5星級世紀(jì)金源大飯店，該飯店整體40%為商業(yè)寫字樓，飯店擁有地下12000M178。商業(yè)廣場，包含：歌舞廳、酒吧、茶藝館、品牌店、大型超市、多家中西式餐館。人文環(huán)境：房地產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)發(fā)展迅速，周邊高檔住宅小區(qū)眾多，以“世紀(jì)城”最為突出，住宅區(qū)平均房價9000￥/M178。，世紀(jì)城（二期）房產(chǎn)銷售達(dá)到13億人民幣，擁有私家車的業(yè)主占90%，小區(qū)入住率已經(jīng)飽和，該地區(qū)人群具備高素質(zhì)、高消費的特點。投資形勢：優(yōu)——現(xiàn)今這個區(qū)域，不存在大型高檔桑拿洗浴場所，周邊的商業(yè)環(huán)境非常適合經(jīng)營大型休閑桑拿項目，市場潛力巨大。缺——高檔住宅小區(qū)比較密集，人群素質(zhì)比較高，所以在前期場所裝飾、家具、服務(wù)品質(zhì)、前期宣傳等要特別重視，如運作不良，則影響速度非?？臁⒂绊懨鏁軓V泛。參考信息：（三）南三環(huán)地區(qū)特點交通狀況：交通配套設(shè)施齊全，道路狀況也很良好，地域?qū)掗?。商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在初期階段，東南方向商業(yè)經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)，包含：3家大中型桑拿洗浴場所、十幾家大型中式酒樓、中小型歌舞廳及酒吧為數(shù)較多。人文環(huán)境：未來北京房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域，該地區(qū)以南寫字樓多為企業(yè)總部基地，居臨豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，大型企業(yè)座落于此。高檔住宅小區(qū)為數(shù)不多，多以經(jīng)濟房為住，平均房價3500￥/M178。，該地區(qū)人群流量比較大。投資形勢：優(yōu)——地區(qū)房租較低，節(jié)省投資成本，處于豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北的繁華地帶，距離大型企業(yè)公司較近，隨著北京的經(jīng)濟發(fā)展，南部將為重點開發(fā)地區(qū)，投資升值空間大，市場風(fēng)險較小。缺——人群整體素質(zhì)比較平衡，該地區(qū)居民消費能力處于中檔水平，為吸引其他地區(qū)市場的關(guān)注，前期需加大宣傳推廣工作，增加市場認(rèn)知度和“品牌”效益。（四）北三環(huán)地區(qū)特點交通狀況：交通配套設(shè)施齊全，道路基礎(chǔ)寬闊，車流量相對密集。商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在成長階段，地區(qū)整體經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)，大型商業(yè)寫字樓眾多，市場競爭比較激烈。包含：多家大型桑拿洗浴場所、各式大型中式酒樓、大中型歌舞廳及酒吧為數(shù)眾多。人文環(huán)境：北京房地產(chǎn)比較密集區(qū)域，高品質(zhì)、高消費人群較多，商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)處于完善，該地區(qū)夜生活人群為數(shù)眾多，高檔住宅小區(qū)密集、基本趨于飽和狀態(tài)，平均房價9000￥/M178。投資形勢：優(yōu)——商業(yè)環(huán)境良好，地區(qū)人群消費能力強，消費時尚前衛(wèi)，利于進行休閑洗浴項目的投資，具備市場認(rèn)知度高，市場影響力廣泛，投資回報率比較高的特點。缺——該地區(qū)休閑洗浴行業(yè)競爭比較激烈，不利用新開設(shè)桑拿項目，為吸引消費市場的關(guān)注，打敗競爭對手創(chuàng)造自身“品牌”，前期需大量宣傳推廣工作，無形當(dāng)中會增加投資比例，增加一定的投資風(fēng)險。（五）北二環(huán)——北三環(huán)地區(qū)特點交通狀況：道路基礎(chǔ)一般，車流量相對密集，交通配套設(shè)施比較完善。商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在成長階段，地區(qū)整體經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)，大型商業(yè)寫字樓眾多，機關(guān)事業(yè)單位眾多。包含：多家大型桑拿洗浴場所、各式大型中式酒樓、大中型歌舞廳及酒吧為數(shù)眾多。人文環(huán)境：商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)處于良好，該地區(qū)夜生活人群為數(shù)眾多，高檔住宅小區(qū)密集、基本趨于飽和狀態(tài)，平均房價9000~12000￥/M178。，高素質(zhì)、高消費人群眾多，人們對休閑娛樂有很強的需求。投資形勢：優(yōu)——商業(yè)環(huán)境良好，地區(qū)人群消費能力強，消費時尚前衛(wèi)，利于進行休閑洗浴項目的投資，具備市場認(rèn)知度高，市場影響力廣泛，投資回報率比較高的特點。缺——該地區(qū)房租較貴，無形中增加運營資本，休閑洗浴行業(yè)競爭比較激烈，不利用新開設(shè)桑拿項目。五．投資評估 例： DISCO舞廳、酒吧 營業(yè)面積以1000M178。計算，可容納500人同時娛樂消費； 然而，1000 M178。的桑拿浴只可同時容納50人，從餐飲業(yè)分析張餐桌一天可翻6臺次；然而，桑拿浴室一張休息床一天平均服務(wù)1人次。體現(xiàn)出桑拿浴的單位面積在一定條件下，可同時容納顧客是極為有限的。我們從圖表中很容易的發(fā)現(xiàn)，房租正是最大的支出項目，是利潤的暗藏的“殺手”。以下均以人民幣為貨幣單位 日支出：經(jīng)營面積：4000/M178。178。,共1,0000元/天 水電費：1000元/天員工工資：100元/人*20元/天=2000元/天 易耗品：2000元/天合計:1,5000元/天投資桑拿洗浴項目，要最大限度的降低房屋使用成本，這樣才能贏得更大的利潤空間，增加投資的匯報率。投資分析：經(jīng)過我們對北京地區(qū)整體的考察情況，已經(jīng)選擇出幾個比較適合經(jīng)營桑拿洗浴的場所，現(xiàn)在我們再認(rèn)真地分析比較一下。房租費用表金融街桑拿洗浴稀缺的原因：由于金融街的盈創(chuàng)大廈房屋租金達(dá)40＄/天M178。，經(jīng)營前期所有營業(yè)額將會被昂貴的房租金所占據(jù)，已無利潤可言，對策只有創(chuàng)出桑拿洗浴“第一品牌”的形象、提高服務(wù)質(zhì)量、獨具特色的經(jīng)營理念、大幅度提高人均消費額，無形的給自身帶來經(jīng)營壓力。從上述的房屋費用表，可以明顯的觀察到：世紀(jì)金源、明光橋、花園路 這三個地點房租支出費較低，然后比較三個地點的綜合投資環(huán)境，相信將會得出一個比較適合自身發(fā)展的場所，這樣在激烈的市場競爭當(dāng)中，必能穩(wěn)操勝券、永遠(yuǎn)處于不敗之地。