商業(yè)地產(chǎn)人力資源策略(參考版)
2024-10-24 22:02本頁(yè)面
【正文】 。商業(yè)房地產(chǎn)微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇的第一步是確定商業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位。不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體組成千變?nèi)f化，這不是偶然的，也不是由市場(chǎng)自由決定的，而是開發(fā)商有意識(shí)選擇的結(jié)果。微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇的第二個(gè)依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)和整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位。微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇在商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)期間就應(yīng)該有初步規(guī)劃，商業(yè)房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該同微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇相配和。目前商業(yè)房地產(chǎn)中微觀經(jīng)營(yíng)主體的內(nèi)容主要有以下一些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級(jí)市場(chǎng)、熟食店、魚店、面包店、干果店、農(nóng)產(chǎn) 品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調(diào)料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙 灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、特制家具、隔斷；五金 類：壁畫、墻紙、家用五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品和香水、煙店、報(bào)紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機(jī)、玩 具、郵票和紀(jì)念品、運(yùn)動(dòng)器材、收藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀(jì)念品；服務(wù)類：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣店、干洗店、眼 鏡和驗(yàn)光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機(jī)票代售；機(jī)構(gòu)類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和牙醫(yī)、保險(xiǎn)公 司、房地產(chǎn)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、公共展廳；文化娛樂設(shè)施：劇場(chǎng)、會(huì)議室、保齡球館、兒童樂園。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，以MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店，服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營(yíng)主題的選擇。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。第五篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商管理策略商業(yè)地產(chǎn)的招商管理策略運(yùn)營(yíng)管 理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。招租：按面積出租鋪位或?qū)９瘢皇杖∽饨?。?）、通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。）（3）、商圈購(gòu)買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂、服務(wù)特色定位（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。商場(chǎng)定位操作流程（略）系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍；客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群；超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。（2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。投資客戶研究（1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。（3）、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。終端消費(fèi)者研究（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額247?！鹃_業(yè)后】商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理；品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理；促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略【開業(yè)前】前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析；項(xiàng)目策劃和招商推廣：（1）、商場(chǎng)定位；（2）、形象包裝；（3）、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)；（4）、目標(biāo)商戶組合；（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；（6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。一則必須是著名的零售商和著名的娛樂商；二則必須向主力投資商提供詳盡的投資報(bào)告并反復(fù)談磋商才能實(shí)現(xiàn)；三是必須進(jìn)行多種公關(guān)活動(dòng)擴(kuò)散都市mall的影響力。主力店投資商的招商成敗決定著整個(gè)招商的成敗，因此招商的第一步就是主力店投資商的引進(jìn)。主力店投資商是都市mall發(fā)展的關(guān)鍵。銷售手段：采取廣告推廣與專項(xiàng)主題推介會(huì)相結(jié)合的方式?，F(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來(lái)越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確的分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)效益，
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