商業(yè)地產(chǎn)人力資源策略-文庫吧在線文庫
【正文】 行人。因?yàn)橛谐墒旖?jīng)驗(yàn)的人太少，有綜合成熟經(jīng)驗(yàn)的高端人才更少。通過對(duì)企業(yè)文化的構(gòu)建，增強(qiáng)員工的歸屬感和團(tuán)隊(duì)意識(shí)。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程合理安排培訓(xùn)，通過培訓(xùn)及培訓(xùn)效果的實(shí)施和考核，滿足項(xiàng)目各階段的用人需要和對(duì)人員能力的培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)是密集資金運(yùn)作的模式，不能按照預(yù)定計(jì)劃推進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)作就會(huì)有較大的壓力。將公司的戰(zhàn)略與人力資源的日常工作緊密結(jié)合。最先要做的是對(duì)目標(biāo)所在市場的調(diào)查，這主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通、人流、居民收入、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等；另一個(gè)調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。通過這幾種方式告訴他們這個(gè)商場的地理位臵，經(jīng)營 模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因?yàn)橛袝r(shí)候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實(shí)地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過后也就算了，時(shí)間一長都忘了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實(shí)物再詳細(xì)的介紹。一個(gè)商場要做起來，都必須經(jīng)過一個(gè)培育期，這個(gè)培育期是有長有短的，開發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相對(duì)就會(huì)短一些，如果這個(gè)商場的位臵比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長一些。（關(guān)于專項(xiàng)主題推介會(huì)見《推廣實(shí)施》一章）招商策略：先確立娛樂、購物主力店投資商，再全面招商。吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。（5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。競爭對(duì)手研究（1）、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。九種商場業(yè)態(tài)：（1）、百貨商場 department store（2）、主題性商場 speciatity store（3）、超級(jí)市場 super market（4）、大型綜合商場 general merchandise store（5）、連鎖專賣店 exclusive shop（6）、便利店 convenience store（7）、購物中心 shopping center（8）、倉儲(chǔ)商店 discontent store（9）、家居中心 home center規(guī)模定位（1）、商品品種對(duì)商場規(guī)模的制約（我國商品品種約70萬種）（2）、顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約（時(shí)間：3小時(shí)；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng) 營主題和信息平臺(tái)上。在確定了商業(yè)房地產(chǎn)可以由哪些微觀經(jīng)營主體之后，就需要從中進(jìn)行選擇。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營定位的確定，基本上可以從以下幾個(gè) 方面考慮：①業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；②目標(biāo)市場定位：滿足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)； ③主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計(jì)；④經(jīng)營品項(xiàng)：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項(xiàng)目的合理配置；微觀經(jīng)營主體選擇的第三點(diǎn)是要要考慮零售業(yè)的一些特點(diǎn)，這包括：①經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）；②銷售方式（自助服務(wù)、自選商店還是百貨商店）；③經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）；④經(jīng)營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）； ⑤經(jīng)營商品檔次（是高價(jià)和流行商品、還是低價(jià)沖動(dòng)購買商品）；⑥商品本身特點(diǎn)（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措施）。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營主體的組成。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作一、三大主流經(jīng)營方式自營：購銷、保底抽傭、純分成。其中商場消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況；層次動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。（4）、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場滿意度等?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。主力招商的過程是理性和有針對(duì)性的。因?yàn)?，只有多為?jīng)營者著想，才能贏得更多的投資者。二．開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)，不切合實(shí)際為了在營銷推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位認(rèn)為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會(huì)和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商脯、住宅底層商脯、百貨商場購物中心商脯、交通設(shè)施商脯、街鋪和鋪位；除此之外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分
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