【正文】 交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購(gòu)物中心的成敗，在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。需要保證專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。項(xiàng)目發(fā)布會(huì)o 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。登門拜訪o 登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。o ：在《中國(guó)農(nóng)資導(dǎo)報(bào)》《全國(guó)農(nóng)資農(nóng)技信息》刊登招商廣告。 o 3.o ，設(shè)立辦事處。 o (九 )以商招商。o 招商洽談的地點(diǎn)對(duì)招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問(wèn)題 :談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用等。o 二是獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)。o 績(jī)效考核的內(nèi)容有品質(zhì)項(xiàng)目： 如忠誠(chéng)、可靠、主動(dòng)、有創(chuàng)造性、團(tuán)隊(duì)精神、自信心等 ，這些主觀性較強(qiáng)，但可進(jìn)行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進(jìn)行平衡調(diào)整。o 五 .氣氛策略店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動(dòng)氣氛。商場(chǎng)定位o 4,特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先 :擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn) .七 ,招商對(duì)象l,國(guó)內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家 ,2,國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力 ,大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)機(jī)構(gòu) 。招商準(zhǔn)備工作……………………………………………………………………P23o o o o o o o 第六部份 o 單元化產(chǎn)權(quán)、預(yù)留戰(zhàn)略融資空間。熱錢主要是賭人民幣升值o 除了投資機(jī)構(gòu)，海外游資即熱錢也紛紛涌入除了投資機(jī)構(gòu)，海外游資即熱錢也紛紛涌入。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進(jìn)入房地產(chǎn)。房企。億收購(gòu)上海華獅中心。億人民幣。權(quán)益型的基金是必然的選擇權(quán)益型的基金是必然的選擇? 目前房地產(chǎn)金融的問(wèn)題之一，是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集目前房地產(chǎn)金融的問(wèn)題之一，是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上。然而，在明年上半年就會(huì)出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司2. 國(guó)內(nèi)要推出真正意義上的國(guó)內(nèi)要推出真正意義上的 REITs，難度還是，難度還是比較大的。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場(chǎng)可以作為大家融資的渠道之一，我認(rèn)為香港的市場(chǎng)更加的適合過(guò)的融資，2. 因?yàn)樾录悠掠姓Z(yǔ)言和地域的限制，新加坡的法律語(yǔ)言是英語(yǔ)，并不是華語(yǔ)，香港就比較接近內(nèi)地的市場(chǎng)，無(wú)論是語(yǔ)言還是地域。o 兩方面的原因決定了海外基金對(duì)中國(guó)的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。謊言二 :大眾進(jìn)行房地產(chǎn)投資將會(huì)獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào)o 這是一個(gè)理論上的錯(cuò)誤。但明天你還要花 100萬(wàn)買回同樣的房子 (至少不能低于原來(lái)的面積和房屋質(zhì)量 )，你還要交一筆現(xiàn)在看來(lái)越來(lái)越多的交易費(fèi)。o 因此，我們的結(jié)論是如果你認(rèn)真設(shè)計(jì)或選擇，買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房?jī)r(jià)大漲時(shí)購(gòu)買房將會(huì)支出過(guò)多的成本，使其離 “ 負(fù)翁 ” 越來(lái)越近。謊言五 :自住需求占多數(shù)就不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫o 可以說(shuō)，在地方和在什么時(shí)候自住需求都是占多數(shù)的，自住需求占多數(shù)構(gòu)成穩(wěn)定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，就像坐莊鎖定籌碼一樣，造成價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的是流動(dòng)性強(qiáng)的那部分市場(chǎng)需求，它增加 1％可能造成 10％甚至更高的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。o 大家都清楚，從絕大多數(shù)消費(fèi)品來(lái)看，市場(chǎng)能夠滿足絕大多數(shù)人的市場(chǎng)需求，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)在我看來(lái)就是不斷滿足大眾化需求，盡可能低價(jià)銷售滿足大多數(shù)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品是市場(chǎng)的一個(gè)最大原則，因?yàn)橛写蟊娀?，才有?guī)模，才有社會(huì)財(cái)富和福利的增加，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)才更有效率，也更為協(xié)調(diào)和穩(wěn)定。謊言三 :利率高低是影響購(gòu)房行為的重要因素，短期內(nèi)調(diào)升利率對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)形成較大影響。o 試想一下，即從兩方面問(wèn)一問(wèn)自己，你就會(huì)放棄投資房地產(chǎn)賺大錢的荒謬想法。 選擇。海外基金對(duì)于住宅項(xiàng)目的興趣在減退，所占比例為 11%。? 用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（基金（ REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。年開始介入房貸。瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。外資卻大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。、北辰實(shí)業(yè)等。億美元。％。o 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營(yíng)銷推廣策略，才有機(jī)會(huì)將所有鋪面全部租出，并成功開業(yè)，提升商場(chǎng)的整體價(jià)值。項(xiàng)目綜合評(píng)估………………………………………………………………………P3o o o o 第二部分 4,所有業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場(chǎng) . 九 ,優(yōu)惠政策十 ,合作方式 l,買斷經(jīng)營(yíng) :一次性買斷產(chǎn)權(quán)的方式 . 2,租賃經(jīng)營(yíng) :交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi) ,招商經(jīng)營(yíng)自主 ,內(nèi)部自行管理 ,外部由物管公司統(tǒng) ― 管理 ,公用部分使用按 XXX步行街經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定執(zhí)行 .3,保底經(jīng)營(yíng) :以保底租金確定合作經(jīng)營(yíng)的方式 .① 以租賃總價(jià)確定保底租金 。店鋪劃分項(xiàng)目商業(yè)定位的內(nèi)涵o 項(xiàng)目市場(chǎng)定位　o 項(xiàng)目主題定位　o 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　o 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位o 項(xiàng)目檔次定位　o 項(xiàng)目形象定位　o 經(jīng)營(yíng)方式定位　o 項(xiàng)目功能定位專業(yè)市場(chǎng)前期排期控制o 排期表案例： XXX商業(yè)步行街招商策略o招商策略目錄o 招商目的項(xiàng)目介紹功能定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)平面效果圖招商原則招商對(duì)象招商要求 優(yōu)惠政策合作方式招商流程 一 ,招商目的o XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂(lè)為主 ,即餐飲 ,娛樂(lè) ,休閑 ,購(gòu)物的體驗(yàn)式動(dòng)感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè) ,200年 月 日開業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營(yíng)和開業(yè) ,使 XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是200年的中心任務(wù) .o 目前 ,公司正在用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)理念 ,分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作 ,通過(guò)各種渠道和形式在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域城市開展有針對(duì)性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個(gè)性化 ,差異化的經(jīng)營(yíng)特色 ,另一方面著力于 XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢(shì)資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長(zhǎng)效發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ,以推動(dòng) XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 .二 ,項(xiàng)目介紹o XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點(diǎn)工程 ,東臨火車站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域?yàn)?XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開發(fā)價(jià)值 .o 項(xiàng)目總占地面積 63萬(wàn)平方米 ,總建筑面積達(dá)到 14萬(wàn)平方米 ,東西步行街長(zhǎng)約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個(gè)車位的大型停車場(chǎng)和 4個(gè)總面積為 4000多平方的休閑廣場(chǎng) ,構(gòu)造一個(gè)公園式的開放街區(qū) ,錯(cuò)落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂(lè) ,購(gòu)物等多種業(yè)態(tài) ,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 一站式休閑娛樂(lè) ,休閑中購(gòu)物 . 三 ,功能定位以餐飲 ,娛樂(lè) ,休閑為主 ,購(gòu)物為輔 ,打造特色時(shí)尚動(dòng)感主題街區(qū).市場(chǎng)定位 : 本市所有人群的特定消費(fèi) ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點(diǎn)突出 15\35歲年輕消費(fèi)群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢(shì) ,互補(bǔ)互動(dòng) .1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 .2,娛樂(lè)以時(shí)尚娛樂(lè)為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場(chǎng)認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 .4,購(gòu)物以時(shí)尚服飾 ,運(yùn)動(dòng)服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔四 ,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)o 1,位置優(yōu)勢(shì) :“XXX 商業(yè)文化街 ” 東臨火車站 ,西接青年街市場(chǎng) ,北望東方購(gòu)物中心 ,南到自強(qiáng)路金融商務(wù)區(qū) ,處于東購(gòu)商圈的中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 .o 2,管理優(yōu)勢(shì) : XXX東方城市廣場(chǎng)有限公司 入駐本案 ,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理3,政策優(yōu)勢(shì) :該項(xiàng)目為 XXX市橋西區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目 .4,定位優(yōu)勢(shì) :5,品牌優(yōu)勢(shì) :6,設(shè)備優(yōu)勢(shì)o 1) 國(guó)內(nèi)知名品牌 “ 訊達(dá) ” 扶梯八部 ,室內(nèi)六部 ,室外兩部2) 國(guó)際知名品牌 “ 奧的斯 ” 直梯九部 ,其中兩部為觀光梯3) 寬帶網(wǎng)直接接入高層公寓 ,采用光纖接入 ,讓每位用戶暢游在高速的網(wǎng)絡(luò)世界里 ,同時(shí)酒吧 ,咖啡廳可按商家要求接入寬帶端口 ,以滿足不同人士的需求o 根據(jù)人流分為四個(gè)小型廣場(chǎng) ,可供商家舉辦促銷活動(dòng) ,顧客休息 ,娛樂(lè)配備火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) ,有線電視系統(tǒng) ,安全防范系統(tǒng) ,綜合布線系統(tǒng)及停車場(chǎng)記費(fèi)管理系統(tǒng) 供電指標(biāo) :低壓電電壓為 380/22V總設(shè)備容量 :3508KW總計(jì)算容量 :2769KW 中央空調(diào)指標(biāo) :空調(diào)冷負(fù)荷為 Q冷 =5008K/W冷指標(biāo) :167W/平方米熱負(fù)荷 :Q熱 =3060KW熱指標(biāo) :85W/平方米環(huán)保 :設(shè)備采用低噪聲 ,設(shè)備基礎(chǔ)采用隔震處理 ,管道與設(shè)備接口采用軟接口 ,并根據(jù)需要安裝消聲裝置 .消防 :耐火等級(jí) :高級(jí)公寓 ,商店 ,地下車庫(kù)等耐火等級(jí)均為一級(jí) . 節(jié)能 :在建筑設(shè)計(jì)中加強(qiáng) ,改善了建筑物 周圍的綠化 五 ,平面效果圖 1,步行街效果圖2,一期效果圖4,內(nèi)街效果圖5,西入口效果圖6,一層平面圖7,二層平面圖8,三層平面圖9,四層平面圖六 ,招商原則o 實(shí)行 “ 二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先 ” 的原則o (―) 二個(gè)重點(diǎn)1,重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響 ,有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作 。業(yè)態(tài)規(guī)劃與店鋪劃分是根本o ／進(jìn)行市場(chǎng)分析 二、常規(guī)的招商流程o一個(gè)完整的商業(yè)招商過(guò)程往往包括以下幾個(gè)階段：o 招商策劃 ―― 信息收集 ―― 雙方接觸―― 洽談 ―― 簽約 ―― 投資方籌備―― 開業(yè)。o 四是競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。激勵(lì)方式主要有幾種o 一是目標(biāo)激勵(lì)。o 在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標(biāo)；在達(dá)到各個(gè)具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí)現(xiàn)。拓寬我們的招商渠道。 運(yùn)用陣地戰(zhàn)的辦法進(jìn)行招商。 （三）、會(huì)議招商活動(dòng)o 1.o 其他配套產(chǎn)品的 20%。o 可以是多種行業(yè)的招商 。確定招商方式與渠道o 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商的方式o 項(xiàng)目洽談會(huì)o 項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。o 第二 招商談判的準(zhǔn)備o 所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：o （一） 信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。o 這一特點(diǎn)就決定了項(xiàng)目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。招商原則和準(zhǔn)備過(guò)程o 招商目標(biāo)的選擇o 企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。 注意事項(xiàng)：o 在溝通的過(guò)程中，應(yīng)該向來(lái)訪者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn)信息。o 招商要旨（招商策略說(shuō)明及合同解讀等）。師資力量既可考慮商學(xué)院等學(xué)院派的教授，又可考慮高學(xué)歷的實(shí)踐派的職業(yè)經(jīng)理人。我國(guó)將在 2023年底對(duì)外全面開放零售服務(wù)業(yè)，大量的外商將進(jìn)入我國(guó)各地拓展業(yè)務(wù)，因而具備各種外語(yǔ)應(yīng)用能力的招商人員更有助于招商工作。o （ 2） 應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭(zhēng)斗。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(zhǎng)駐外埠。工作內(nèi)容 7o o 、扶梯、升降梯等商業(yè)設(shè)施，將客流引到商業(yè)的每一個(gè)角落o 工具o o 工作內(nèi)容 8o 承租店面的業(yè)主規(guī)定o 旗艦店，小旗艦店，餐廳，快餐o 標(biāo)準(zhǔn)店鋪o 列出機(jī)電、水管以及衛(wèi)生規(guī)定o 列出所有承租店面的建筑終飾、高度，地板承重量 工作內(nèi)容 9o 5. 共用區(qū)指示牌 － 內(nèi)部與外部o 外墻的主要租戶標(biāo)示牌o 商場(chǎng)的標(biāo)志和商標(biāo)o 設(shè)備指示牌比如衛(wèi)生間，停車場(chǎng)，電話，等等o 停車場(chǎng)指示牌和日常運(yùn)作指示牌o 與設(shè)計(jì)師合作擬定指示牌和圖象需要的設(shè)計(jì)概要o 審核設(shè)計(jì)師的所有工作工作內(nèi)容 10o o 推薦停車場(chǎng)裝置與系統(tǒng)o 建議并列出防止車輛損壞的安全鏡，路丘，防護(hù) /圍桿系統(tǒng)工作內(nèi)容 11o 7. 廣告與促銷需求o 咨詢或服務(wù)臺(tái)o 表演臺(tái)o 展覽和節(jié)目區(qū)o 廣告版 － 有燈和無(wú)燈o 廣告招貼版o 液晶屏 /plasma屏o 花車和售賣亭o 提供指示牌 /廣告版的設(shè)計(jì)摘要與位置予設(shè)計(jì)師以完成設(shè)計(jì)o 審核工作內(nèi)容 12o o 提供寬頻 (有線和無(wú)線 )設(shè)計(jì)概要o 就當(dāng)前與將來(lái)的需求與設(shè)計(jì)師合作o 結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)、交通動(dòng)線與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙等，對(duì)體內(nèi)停車場(chǎng)的設(shè)置提出符合商業(yè)規(guī)律的方案三、招商策劃的環(huán)節(jié)控制1. 良好的招商策略良好的招商策略2. 一流的招商團(tuán)隊(duì)一流的招商團(tuán)隊(duì)3. 誘誘 “敵敵 ”深入的招商策略深入的招商策略