【正文】 微觀經(jīng)營主體選擇的第一個(gè)考慮因素是建筑特點(diǎn)和建筑條件。）（商場(chǎng)經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）、商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）、賣場(chǎng)購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。（2）、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。先招主力店投資商的重要性在于：一是通過主力店投資商的號(hào)召力可以有效地聚起客流；二是主力店投資商的確定可以起到商圈群聚的效應(yīng)，從而可大量吸引其它專業(yè)店投資商；三是根據(jù)主力店投資商的特殊要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，既保持一致又凸顯主力店的特性。最后一個(gè)要點(diǎn)是商家招進(jìn)來以后的物業(yè)管理，一個(gè)場(chǎng)子要做旺，市場(chǎng)環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場(chǎng)管理體系和旺場(chǎng)措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。對(duì)于地產(chǎn)公司，還需要切實(shí)的重視人才的發(fā)展與培養(yǎng)。在國內(nèi)也有部分關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的培訓(xùn)課程，大多為短期培訓(xùn)課程。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，由于人才稀缺，所以很多企業(yè)最初的招聘大多來自于同行挖角。作為多學(xué)科、多專業(yè)緊密配合的新興行業(yè)，組建一支相對(duì)平衡的專業(yè)人才隊(duì)伍是基礎(chǔ)。很多開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)將工程的設(shè)計(jì)和建設(shè)、招商運(yùn)營作為項(xiàng)目的人才重點(diǎn)，但是組織這支隊(duì)伍的人力資源崗位人員水準(zhǔn)有時(shí)候卻被忽視。作為新興的商業(yè)地產(chǎn)，為了能夠順利的運(yùn)營，人員多為從商業(yè)或者地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)人力資源策略一、引言隨著我國近十年來房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，已、經(jīng)完成了公有低成本住宅向商品房市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)型階段。在最初的設(shè)計(jì)階段，國內(nèi)的一些設(shè)計(jì)師尚未接觸過這類建筑，在與國外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)對(duì)接的時(shí)候，都很難提出業(yè)主方的主導(dǎo)意見，而是更多的以學(xué)習(xí)的姿態(tài)快速學(xué)習(xí)國外的一些先進(jìn)設(shè)計(jì)理念。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)項(xiàng)目制的，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，經(jīng)常會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的時(shí)間長短，自行確定自己的發(fā)展之路。如果企業(yè)在這方面是空白或者短板的，那么很多骨干力量在做完標(biāo)桿項(xiàng)目后會(huì)紛紛離開，去走自己所設(shè)計(jì)的職業(yè)之路。很多人力資源部門負(fù)責(zé)招人了，但對(duì)于后期的用人和流失控制方面，很多沒有足夠的管控力度。建立多渠道的培訓(xùn)體系，保持行業(yè)領(lǐng)先知識(shí)結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)人力資源信息化建設(shè)。這部分要考慮的是項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家，將來要做成怎樣一個(gè)商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商策略等在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制訂招商計(jì)劃，免做許多無用之功。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購物環(huán)境，不能只簡(jiǎn)單的計(jì)算所謂的利潤，而應(yīng)留給經(jīng)營者更多的空間。（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額247。商場(chǎng)定位操作流程（略）系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍；客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群；超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。（2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。【開業(yè)后】商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。因此我們?cè)谡凶獾臅r(shí)候，前期往往價(jià)格比較低，因?yàn)槲覀兛紤]的是先讓客戶進(jìn)來，把這個(gè)場(chǎng)子做旺以后這個(gè)商場(chǎng)才可能繼續(xù)下去。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。對(duì)地產(chǎn)公司的考核不能簡(jiǎn)單的進(jìn)行定量考核，因?yàn)楹芏嗍挛锏倪M(jìn)程并非單因素可以控制。用事業(yè)留人、用情感留人。只有充分認(rèn)識(shí)到行業(yè)的特征，這樣才能為企業(yè)搭建科學(xué)合理的人力資源平臺(tái)。一旦招聘到位，對(duì)后續(xù)的培養(yǎng)和使用，以及激勵(lì)卻沒有充分的準(zhǔn)備。成立各地的項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)，對(duì)于尚處在發(fā)展初期的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，人員的管理還沒有非常成熟的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)項(xiàng)目在用人專業(yè)度和企業(yè)價(jià)值觀匹配度方面的把握仍很難做到嚴(yán)格把關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)較多，通常包括大型超市、商場(chǎng)、酒店、寫字樓、酒店式公寓、餐飲等業(yè)態(tài)組成，所以從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)到施工建設(shè)方面更加復(fù)雜。近五年來，我國部分城市的房?jī)r(jià)過快上漲，國家多部委聯(lián)合出臺(tái)多種政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，而在多種政策環(huán)境下，投資住宅地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，眾多的資金實(shí)力較好的企業(yè)開始了轉(zhuǎn)向資金量更大，風(fēng)險(xiǎn)更大，收益更大的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)。如企業(yè)在此方面相對(duì)薄弱，則大多數(shù)為吸納社會(huì)上有一定工作經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人員進(jìn)入相關(guān)崗位工作。商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)表面上是商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)是人才隊(duì)伍核心競(jìng)爭(zhēng)能力的競(jìng)爭(zhēng)。在有良好人才基礎(chǔ)的情況下，很多企業(yè)分別建立自身的管控體系，在控制項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度和質(zhì)量上會(huì)有較大的促進(jìn)作用。很多人，除去傳統(tǒng)的薪酬激勵(lì)以外，也會(huì)更加注重工作環(huán)境、工作發(fā)展平臺(tái)、工作展示才華的機(jī)會(huì)、工程規(guī)