商業(yè)地產(chǎn)人力資源策略-閱讀頁
2024-10-24 22:02本頁面
【正文】 進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼市場調(diào)研：定位核心調(diào)研種類 所需資料/研究范圍商圈研究 對項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況消費(fèi)者研究 對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等 競爭對手研究 包括競爭項(xiàng)目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等商圈研究（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。（4）、對項(xiàng)目商圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對商場滿意度等。（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。競爭對手研究（1）、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。破解二、點(diǎn)石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。其中商場消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況；層次動機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。九種商場業(yè)態(tài)：（1）、百貨商場 department store（2）、主題性商場 speciatity store（3）、超級市場 super market（4）、大型綜合商場 general merchandise store（5）、連鎖專賣店 exclusive shop（6）、便利店 convenience store（7）、購物中心 shopping center（8）、倉儲商店 discontent store（9）、家居中心 home center規(guī)模定位（1）、商品品種對商場規(guī)模的制約（我國商品品種約70萬種）（2）、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約（時(shí)間：3小時(shí)；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：。）（商場經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）、商場建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）、賣場購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作一、三大主流經(jīng)營方式自營：購銷、保底抽傭、純分成。委托管理二、經(jīng)營方式定位要點(diǎn)投資資金回收期預(yù)測（流動資金有效運(yùn)用到下期開發(fā)）項(xiàng)目收益效果預(yù)測（企業(yè)成敗關(guān)鍵）經(jīng)濟(jì)走勢分析（利率走勢、投資回報(bào)率等分析，判斷選取經(jīng)營方式）風(fēng)險(xiǎn)比較分析（分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等）統(tǒng)一管理（有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序）?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng) 營主題和信息平臺上。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。選擇依據(jù)對于一個(gè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務(wù)性設(shè)施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中一直呈上升 趨勢。在確定了商業(yè)房地產(chǎn)可以由哪些微觀經(jīng)營主體之后，就需要從中進(jìn)行選擇。微觀經(jīng)營主體選擇的第一個(gè)考慮因素是建筑特點(diǎn)和建筑條件。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點(diǎn)也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營主體的組成。他們在制定招商計(jì)劃時(shí)，已經(jīng)確 定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，他們占整個(gè)可出租面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營定位的確定，基本上可以從以下幾個(gè) 方面考慮：①業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；②目標(biāo)市場定位：滿足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)； ③主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計(jì)；④經(jīng)營品項(xiàng)：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項(xiàng)目的合理配置；微觀經(jīng)營主體選擇的第三點(diǎn)是要要考慮零售業(yè)的一些特點(diǎn)，這包括：①經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）；②銷售方式（自助服務(wù)、自選商店還是百貨商店）；③經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）；④經(jīng)營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）； ⑤經(jīng)營商品檔次（是高價(jià)和流行商品、還是低價(jià)沖動購買商品）；⑥商品本身特點(diǎn)（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1