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正文內(nèi)容

商業(yè)項(xiàng)目定位及可行性分析報(bào)告(參考版)

2024-08-14 10:50本頁面
  

【正文】 從宜興到項(xiàng)目的路程中,就是從城市到農(nóng)村的心理落差的過程。并進(jìn)一步輻射全國,項(xiàng)目的招商質(zhì)量(有實(shí)力的企業(yè)或商戶)及招商成敗將成為取勝的關(guān)鍵。本項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較小。%,%,%,%,我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10%平臺(tái)上加速。五、項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)可行性分析靜態(tài)成本分析:成本項(xiàng)單位成本金額:萬元備注土地轉(zhuǎn)讓成本20萬元/畝7600380畝勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)40元/平方米1220總面積305000平米建安成本(合計(jì))1577元/平方米57150總面積305000平米A/交易區(qū)(街鋪)1500元/平方米14250B/辦公樓、酒店3000元/平方米765025500平米(其中:裙樓商業(yè)10000平米,會(huì)展中心4000平米)C/商戶配套公寓2000元/平方米3000015萬平米D/獨(dú)棟別墅1500元/平方米2250E/風(fēng)情商業(yè)街1500元/平方米30002萬平米水電配套2000總面積305000平米其他規(guī)費(fèi)100元/平方米3050305000平米其他成本管理成本20萬元/月720開發(fā)周期36個(gè)月,每月20萬元財(cái)務(wù)成本建安成本*3%1443建安成本:48100萬元營銷推廣成本預(yù)計(jì)銷售額*6%銷售額萬元銷售代理費(fèi)預(yù)計(jì)銷售額*2%銷售額萬元招商代理費(fèi)455零售商業(yè)30000平米*25元/平米=75萬元95000平米/50平米/鋪=約1900個(gè)鋪位,1900*2000元=約380萬元前期經(jīng)營管理費(fèi)1000不可預(yù)見成本500合計(jì)49755靜態(tài)收入分析(銷售):物業(yè)項(xiàng)銷售實(shí)收均價(jià)(元/平米)可銷售建筑面積(平米)實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售率/銷售面積(平米)實(shí)收銷售金額(萬元)持有物業(yè)建筑面積(平米)配件交易區(qū)504085000100%,8500042840—鋼材區(qū)4640500023202320物流區(qū)5040200010081008風(fēng)情商業(yè)街20000普通配套公寓150000專家樓(獨(dú)棟別墅)5000150007500075000酒店及商務(wù)配套255000025500合計(jì)302500銷售稅收(營業(yè)稅和所得稅,政府預(yù)征)43225*14%=6051萬元盈虧分析 成本:49755萬元 收入: 可售物業(yè)100%銷售時(shí):實(shí)收銷售金額:萬元;稅收:萬元;盈利:萬元 可售物業(yè)100%銷售時(shí):實(shí)收銷售金額:萬元;稅收:萬元;盈利:萬元六、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及總體可行性評(píng)價(jià)(1)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估商業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大的行業(yè),當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí),人們消費(fèi)趨于保守,商業(yè)將走向蕭條。E、用效區(qū)的價(jià)位,實(shí)現(xiàn)居住的升級(jí),目前宜興住宅的產(chǎn)品及營銷概念都相對(duì)于沿海落后,產(chǎn)品及營銷仍有較多提升的空間。和政府協(xié)商提前改造宜興到高塍的道路。單位面積從80㎡400㎡不等,戶型多樣,可選擇產(chǎn)品及戶型多。B、宜興城市化進(jìn)程的加快,交通等配套的建設(shè)會(huì)加快。如若突破此價(jià)格區(qū)間,必須以超常規(guī)的營銷手法和先進(jìn)的開發(fā)理念、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)才可能實(shí)現(xiàn)既定價(jià)格目標(biāo)):專家樓(設(shè)想售價(jià))定價(jià)參考售 價(jià)5000元/㎡宜興今日星城聯(lián)排別墅約7000元/㎡宜興海德名園獨(dú)棟別墅約9700元/㎡高塍尚水佳苑聯(lián)排別墅約2800元/㎡遠(yuǎn)東都市港灣進(jìn)行比對(duì)。 根據(jù)樓盤類比法的定價(jià)方法,目前離本項(xiàng)目最近的遠(yuǎn)東單棟建筑面積在330㎡以上。本項(xiàng)目在突出園林環(huán)境的同時(shí)還將引入環(huán)保概念,突出環(huán)保建筑對(duì)人體、環(huán)境以及能源的優(yōu)越性。交通便利性緊鄰遠(yuǎn)東大道,交通較方便。周邊配套可利用高塍鎮(zhèn)中心商業(yè)配套以及未來本項(xiàng)目提供的配套生活便利度(配套)項(xiàng)目規(guī)劃有超市等其他生活配套設(shè)施。本項(xiàng)目住宅區(qū)緊鄰交易區(qū),私密性一般,園林環(huán)境差、社區(qū)規(guī)模較小。都市港灣本項(xiàng)目園林環(huán)境及私密性別墅區(qū)與多層區(qū)由遠(yuǎn)東大道分為兩個(gè)區(qū)域,私密性較好。周邊企業(yè)的高管l 在宜興有穩(wěn)定、較高的工作收入l 追求高品質(zhì)住宅,但承受不起現(xiàn)有市場高品質(zhì)住宅的價(jià)格:遠(yuǎn)東高塍及宜興的成功人士l 擁有自己的事業(yè),手上有較多的閑置資金。國內(nèi)各大產(chǎn)區(qū)大型環(huán)保(水處理)企業(yè)l 在國內(nèi)環(huán)保(水處理)行業(yè)內(nèi)具有一定影響力,在企業(yè)所在地區(qū)為該地區(qū)的龍頭企業(yè)。l 企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量高,達(dá)到國際先進(jìn)水平。 :地中海風(fēng)情式建筑,靠近寫字樓的前10棟色彩以具辦公氛圍的冷色調(diào)為主; :采用住宅環(huán)保技術(shù),強(qiáng)調(diào)生態(tài)健康, 采用的科技系統(tǒng)創(chuàng)造最適宜的生活環(huán)境,跟近年中央政府大力倡導(dǎo)“節(jié)能型住宅”相呼應(yīng),此外,在規(guī)劃、建筑、景觀方面進(jìn)行了創(chuàng)新,給客戶營造了全面的高品質(zhì)生活價(jià)值。:專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部辦分基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、專家樓三者合一的結(jié)合為一體的地中海風(fēng)情式建筑,是獨(dú)立的別墅型住宅,不與其它住宅相連,私家花園占地比較大,帶2個(gè)獨(dú)立車位。主要為了能體現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)采以及滿足企業(yè)集辦公、展示、研究于一體的需求??拷鼘懽謽堑那?0棟作為總部基地獨(dú)棟辦公樓,其余分開管理做純別墅銷售。也可當(dāng)作別墅出售。因此建筑景觀優(yōu)美,為生活提供便利的別墅以滿足高塍地區(qū)的成功人士相當(dāng)有必要;考慮到住宅比例過大,難以立項(xiàng),建議建設(shè)15000平米的別墅,冠名專家樓,既可引進(jìn)一些國際性及國內(nèi)的大企業(yè),作為獨(dú)立的辦事處。銷售主力客戶群來源于:l 宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)買鋪?zhàn)誀Il 高塍及宜興周邊居民投資需求l 長三角一些城市投資客戶(無錫除外)l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會(huì)員 國際環(huán)保(水處理)商務(wù)港定位及依據(jù)本商務(wù)港總占地面積為37500平方米,總建筑面積為15000平方米。月宜興五金機(jī)電城目前租金:2030元/㎡月高塍現(xiàn)有沿街環(huán)保(水處理)鋪位:10元/㎡月宜興五金機(jī)電城:2030元/㎡與開發(fā)商的目標(biāo)售價(jià)相差較大,所以本項(xiàng)目想要突破4000元/㎡的價(jià)格底線,必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實(shí)現(xiàn)。6%=3000元/㎡目前高塍的環(huán)保街鋪?zhàn)饨鹚綖?5元/㎡,按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價(jià)為3000元/㎡。如第三、四、五年實(shí)際年租金低于折后樓款6%、7%、8%的,發(fā)展商經(jīng)營管理公司應(yīng)在獲得客戶書面許可后方可出租。并于開業(yè)時(shí)給與5000元/鋪的開業(yè)基金。(3)經(jīng)營保證金:2萬元/鋪(4)租金:開業(yè)后前2年,平均15元㎡/月(針對(duì)免租結(jié)束后);開業(yè)后第34年,1樓平均30元㎡/月(相當(dāng)于銷售價(jià)格的8%);開業(yè)后第5年,1樓平均35元㎡/月。所以,本項(xiàng)目未來的租金想要超越現(xiàn)有環(huán)保配件街鋪的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)市場類比法的定價(jià)方式,預(yù)計(jì)本市場成熟后平均租金:20元30元/㎡/月。(3)市場推廣費(fèi):市場培育期(開業(yè)后前3年)由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金(約500萬元,透明使用,單獨(dú)審計(jì));自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納(每季度繳納一次)。本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成,基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。l 本項(xiàng)目的物流市場將引進(jìn)這些分散的物流企業(yè)進(jìn)駐市場,形成規(guī)模化的集約效應(yīng),為本項(xiàng)目及高塍周邊的工業(yè)企業(yè)提供更便捷的物流服務(wù)。主要通過業(yè)務(wù)員上門聯(lián)系業(yè)務(wù),沒有形成規(guī)模化的集約效應(yīng)。l 要求企業(yè)有較好的信譽(yù),能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)能把產(chǎn)品安全的送到目的地。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征物流服務(wù)環(huán)保(水處理)配件、設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購及其它工業(yè)企業(yè)l 企業(yè)的產(chǎn)品遍布全國各個(gè)省市,對(duì)物流公司的線路要求較高。高塍所有工業(yè)企業(yè)每年的物流費(fèi)用達(dá)到了上億元,這對(duì)本物流市場的興建起到了有力的支撐。本項(xiàng)目的物流市場將填補(bǔ)高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有物流企業(yè)設(shè)點(diǎn)的空白,為高塍及周邊的環(huán)保(水處理)和工業(yè)企業(yè)提供更便捷的物流服務(wù)。目前宜興其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)有很多的物流企業(yè),但在高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少有物流企業(yè)設(shè)點(diǎn)經(jīng)營,高塍目前的物流渠道為所有的經(jīng)營戶和周邊工業(yè)企業(yè)均通過自己尋找物流公司或物流公司業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門聯(lián)系業(yè)務(wù)。(水處理)城的經(jīng)營戶及周邊所有工業(yè)企業(yè)服務(wù)物流的發(fā)達(dá)程度在某種程度上可以反映當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)活躍程度。根據(jù)對(duì)其他物流市場的考察以及對(duì)商鋪實(shí)用性的分析認(rèn)為,物流企業(yè)入住本市場的商鋪面積不宜過大,50平方米較為合適,分兩層,一樓作為接待洽談,二樓作為辦公休息。停車場約5000平方米。引進(jìn)約40家商戶,每家的平均面積為50平方米。鑒于以后市場的一站式采購,以及商戶的便利性,可以考慮設(shè)立物流區(qū)。高塍目前還沒有專門的物流區(qū),很少有物流公司在高塍設(shè)立辦公處,一般都是通過上門聯(lián)系業(yè)務(wù),但是在高塍每年的物流發(fā)貨量是非常大的,一般的企業(yè)一年的物流費(fèi)用在3040萬元,上規(guī)模的企業(yè)更是上百萬元的物流費(fèi)用。浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)是本項(xiàng)目最重要的目標(biāo)市場區(qū)域,由于浙江地區(qū)比較富裕,而且市民投資意識(shí)比較強(qiáng),溫州是水處理產(chǎn)品(水泵)的重要產(chǎn)區(qū),該區(qū)客戶的購買將較容易打破本地客戶(尤其是經(jīng)營戶)的觀望心態(tài)。對(duì)于本項(xiàng)目宜興之外的投資客戶定位,合和認(rèn)為無錫市內(nèi)市民不是主要的目標(biāo)客戶群,浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)的市民是本項(xiàng)目主要的投資客戶群。高塍的人均收入較高,但在高塍目前只有少量的物業(yè)投資產(chǎn)品,這是遠(yuǎn)不夠滿足高塍居民投資的需求,本項(xiàng)目的啟動(dòng)將滿足這部分居民的投資需求。月;預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體均價(jià):6000元/㎡(包含前兩年的反租租金,及搬遷戶400元/㎡價(jià)格優(yōu)惠),實(shí)際售價(jià)4640元/㎡:項(xiàng)目的市場區(qū)域鎖定原則:一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域,二是高塍現(xiàn)有的經(jīng)營戶及企業(yè)主。月租金漲幅(市場成熟后約)2030元/㎡月;官林沿街商鋪:5060元/㎡分區(qū)鋼材市場鋪位定價(jià)參考初始售價(jià)6000元/㎡宜興五金機(jī)電城04年銷售價(jià)格約3600元/㎡;高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià):3800元/㎡;宜興玖濱廣場商鋪售價(jià);約20000元/㎡;升值空間(市場成熟后約)8000元/㎡宜興五金機(jī)電城現(xiàn)部分轉(zhuǎn)售價(jià)格:5000元/㎡初始月租金約20元/㎡(2)銷售價(jià)格定位 由于鋼材市場目前的經(jīng)營環(huán)境及市場配套有相當(dāng)?shù)某墒煨?,要求?jīng)營戶整體搬遷需要政府給與一定的政策鼓勵(lì)和發(fā)展商給與一定的價(jià)格優(yōu)惠。 B、本地同類市場類比法參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目宜興機(jī)電五金城售價(jià):3600元/㎡; 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的未來售價(jià):4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià):3800元/㎡;高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價(jià):4000元/㎡;高塍鋼材市場商鋪由于鋼材市場存在拆遷因素,沒有轉(zhuǎn)讓價(jià)格通過以上幾種基本的定價(jià)方法可以得出,本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪市場合理售價(jià)為4000元/㎡。(1)銷售價(jià)格定位的基本方法 A、租金收益還原法(按目前市場租金類比,以年回報(bào)6%進(jìn)行收益還原,推算售價(jià)) 20元/㎡12247。(2)如客戶為買鋪投資客戶:客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》;發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金(相當(dāng)于折后價(jià)的15%);第三、四、五年委托租賃期間,發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪,客戶獲得的租金以實(shí)際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn);但不對(duì)上述租金保底。(1)如客戶為買鋪?zhàn)誀I客戶:客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的《租賃委托協(xié)議》及《自營租賃合同》并繳納自營保證金人民幣2萬元/鋪,確保在項(xiàng)目一期開業(yè)日按時(shí)進(jìn)場開業(yè);發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶2年租金(相當(dāng)于折后價(jià)的16%)。根據(jù)對(duì)目前高塍鋼材市場的調(diào)研,現(xiàn)有的鋼材市場共有經(jīng)營戶約有40多家,本項(xiàng)目的鋼材市場招商主要以此類客戶為主;l 宜興鋼材市場少量經(jīng)營板材、型材的商戶。:l 考慮到鋼材市場在土地成本較高,并不能對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生什么效益。開業(yè)后前5年租金政策如下:(1)合同期:最低2年,最高5年(2)免租期:簽2年合同期者,免18個(gè)月租金;簽3年合同期者,免20個(gè)月租金;簽4年合同期者,免22個(gè)月租金;簽5年合同期者,免24個(gè)月租金。這顯然和開發(fā)商想要實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價(jià)值不相穩(wěn)和。 根據(jù)對(duì)宜興機(jī)電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研,目前商鋪的租金價(jià)格最貴的為官林的沿街零售商鋪,5060元/㎡,售價(jià)在1100012000元/㎡;而宜興五金機(jī)電城和高塍鋼材市場的租金水平都在1520元/㎡。(3)市場推廣費(fèi):市場培育期(開業(yè)后前3年)由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金(約500萬元,透明使用,單獨(dú)審計(jì));自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納(每季度繳納一次)。而宜興鋼材市場與本項(xiàng)目只有10分鐘的車程,可以禰補(bǔ)本鋼材市場產(chǎn)品單一的缺陷;l 通過本項(xiàng)目的定位及市場的優(yōu)惠條件,可以吸引該市場經(jīng)營板材、型材的商戶;本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成,基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。水路運(yùn)輸是市場的主要運(yùn)輸途徑,市場的輻射能力通過蕪申運(yùn)河延伸到了周邊其他城市。市場名稱市場概述競爭合作關(guān)系宜興鋼材市場宜興鋼材市場與五金市場一河之隔,市場共有商戶約300家,市場經(jīng)營年限較長,建筑破舊。環(huán)保(水處理)設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購l 采購品種和采購量需求較穩(wěn)定。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征環(huán)保(水處理)用鋼材環(huán)保(水處理)配件生
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