【正文】 從宜興到項(xiàng)目的路程中,就是從城市到農(nóng)村的心理落差的過程。并進(jìn)一步輻射全國，項(xiàng)目的招商質(zhì)量（有實(shí)力的企業(yè)或商戶）及招商成敗將成為取勝的關(guān)鍵。本項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較小。%，%，%，%，我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10%平臺(tái)上加速。五、項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)可行性分析靜態(tài)成本分析：成本項(xiàng)單位成本金額：萬元備注土地轉(zhuǎn)讓成本20萬元/畝7600380畝勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)40元/平方米1220總面積305000平米建安成本（合計(jì)）1577元/平方米57150總面積305000平米A/交易區(qū)（街鋪）1500元/平方米14250B/辦公樓、酒店3000元/平方米765025500平米（其中：裙樓商業(yè)10000平米，會(huì)展中心4000平米）C/商戶配套公寓2000元/平方米3000015萬平米D/獨(dú)棟別墅1500元/平方米2250E/風(fēng)情商業(yè)街1500元/平方米30002萬平米水電配套2000總面積305000平米其他規(guī)費(fèi)100元/平方米3050305000平米其他成本管理成本20萬元/月720開發(fā)周期36個(gè)月，每月20萬元財(cái)務(wù)成本建安成本*3%1443建安成本:48100萬元營銷推廣成本預(yù)計(jì)銷售額*6%銷售額萬元銷售代理費(fèi)預(yù)計(jì)銷售額*2%銷售額萬元招商代理費(fèi)455零售商業(yè)30000平米*25元/平米=75萬元95000平米/50平米/鋪=約1900個(gè)鋪位,1900*2000元=約380萬元前期經(jīng)營管理費(fèi)1000不可預(yù)見成本500合計(jì)49755靜態(tài)收入分析（銷售）：物業(yè)項(xiàng)銷售實(shí)收均價(jià)（元/平米）可銷售建筑面積（平米）實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售率/銷售面積（平米）實(shí)收銷售金額（萬元）持有物業(yè)建筑面積（平米）配件交易區(qū)504085000100%，8500042840—鋼材區(qū)4640500023202320物流區(qū)5040200010081008風(fēng)情商業(yè)街20000普通配套公寓150000專家樓（獨(dú)棟別墅）5000150007500075000酒店及商務(wù)配套255000025500合計(jì)302500銷售稅收（營業(yè)稅和所得稅，政府預(yù)征）43225*14%=6051萬元盈虧分析 成本：49755萬元 收入： 可售物業(yè)100%銷售時(shí)：實(shí)收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元 可售物業(yè)100%銷售時(shí)：實(shí)收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元六、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及總體可行性評(píng)價(jià)（1）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估商業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大的行業(yè)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，人們消費(fèi)趨于保守，商業(yè)將走向蕭條。E、用效區(qū)的價(jià)位，實(shí)現(xiàn)居住的升級(jí)，目前宜興住宅的產(chǎn)品及營銷概念都相對(duì)于沿海落后，產(chǎn)品及營銷仍有較多提升的空間。和政府協(xié)商提前改造宜興到高塍的道路。單位面積從80㎡400㎡不等，戶型多樣，可選擇產(chǎn)品及戶型多。B、宜興城市化進(jìn)程的加快，交通等配套的建設(shè)會(huì)加快。如若突破此價(jià)格區(qū)間，必須以超常規(guī)的營銷手法和先進(jìn)的開發(fā)理念、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)才可能實(shí)現(xiàn)既定價(jià)格目標(biāo)）：專家樓（設(shè)想售價(jià)）定價(jià)參考售 價(jià)5000元/㎡宜興今日星城聯(lián)排別墅約7000元/㎡宜興海德名園獨(dú)棟別墅約9700元/㎡高塍尚水佳苑聯(lián)排別墅約2800元/㎡遠(yuǎn)東都市港灣進(jìn)行比對(duì)。 根據(jù)樓盤類比法的定價(jià)方法，目前離本項(xiàng)目最近的遠(yuǎn)東單棟建筑面積在330㎡以上。本項(xiàng)目在突出園林環(huán)境的同時(shí)還將引入環(huán)保概念，突出環(huán)保建筑對(duì)人體、環(huán)境以及能源的優(yōu)越性。交通便利性緊鄰遠(yuǎn)東大道,交通較方便。周邊配套可利用高塍鎮(zhèn)中心商業(yè)配套以及未來本項(xiàng)目提供的配套生活便利度（配套）項(xiàng)目規(guī)劃有超市等其他生活配套設(shè)施。本項(xiàng)目住宅區(qū)緊鄰交易區(qū)，私密性一般，園林環(huán)境差、社區(qū)規(guī)模較小。都市港灣本項(xiàng)目園林環(huán)境及私密性別墅區(qū)與多層區(qū)由遠(yuǎn)東大道分為兩個(gè)區(qū)域，私密性較好。周邊企業(yè)的高管l 在宜興有穩(wěn)定、較高的工作收入l 追求高品質(zhì)住宅，但承受不起現(xiàn)有市場高品質(zhì)住宅的價(jià)格：遠(yuǎn)東高塍及宜興的成功人士l 擁有自己的事業(yè)，手上有較多的閑置資金。國內(nèi)各大產(chǎn)區(qū)大型環(huán)保（水處理）企業(yè)l 在國內(nèi)環(huán)保（水處理）行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，在企業(yè)所在地區(qū)為該地區(qū)的龍頭企業(yè)。l 企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量高，達(dá)到國際先進(jìn)水平。 ：地中海風(fēng)情式建筑，靠近寫字樓的前10棟色彩以具辦公氛圍的冷色調(diào)為主； :采用住宅環(huán)保技術(shù)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)健康, 采用的科技系統(tǒng)創(chuàng)造最適宜的生活環(huán)境，跟近年中央政府大力倡導(dǎo)“節(jié)能型住宅”相呼應(yīng)，此外，在規(guī)劃、建筑、景觀方面進(jìn)行了創(chuàng)新，給客戶營造了全面的高品質(zhì)生活價(jià)值。：專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部辦分基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、專家樓三者合一的結(jié)合為一體的地中海風(fēng)情式建筑，是獨(dú)立的別墅型住宅，不與其它住宅相連，私家花園占地比較大，帶2個(gè)獨(dú)立車位。主要為了能體現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)采以及滿足企業(yè)集辦公、展示、研究于一體的需求?？拷鼘懽謽堑那?0棟作為總部基地獨(dú)棟辦公樓，其余分開管理做純別墅銷售。也可當(dāng)作別墅出售。因此建筑景觀優(yōu)美，為生活提供便利的別墅以滿足高塍地區(qū)的成功人士相當(dāng)有必要；考慮到住宅比例過大，難以立項(xiàng)，建議建設(shè)15000平米的別墅，冠名專家樓，既可引進(jìn)一些國際性及國內(nèi)的大企業(yè)，作為獨(dú)立的辦事處。銷售主力客戶群來源于：l 宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)買鋪?zhàn)誀Il 高塍及宜興周邊居民投資需求l 長三角一些城市投資客戶（無錫除外）l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會(huì)員 國際環(huán)保（水處理）商務(wù)港定位及依據(jù)本商務(wù)港總占地面積為37500平方米，總建筑面積為15000平方米。月宜興五金機(jī)電城目前租金：2030元/㎡月高塍現(xiàn)有沿街環(huán)保（水處理）鋪位：10元/㎡月宜興五金機(jī)電城：2030元/㎡與開發(fā)商的目標(biāo)售價(jià)相差較大，所以本項(xiàng)目想要突破4000元/㎡的價(jià)格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實(shí)現(xiàn)。6%=3000元/㎡目前高塍的環(huán)保街鋪?zhàn)饨鹚綖?5元/㎡，按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價(jià)為3000元/㎡。如第三、四、五年實(shí)際年租金低于折后樓款6%、7%、8%的，發(fā)展商經(jīng)營管理公司應(yīng)在獲得客戶書面許可后方可出租。并于開業(yè)時(shí)給與5000元/鋪的開業(yè)基金。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對(duì)免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價(jià)格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。所以，本項(xiàng)目未來的租金想要超越現(xiàn)有環(huán)保配件街鋪的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)市場類比法的定價(jià)方式，預(yù)計(jì)本市場成熟后平均租金：20元30元/㎡/月。（3）市場推廣費(fèi)：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨(dú)審計(jì)）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。l 本項(xiàng)目的物流市場將引進(jìn)這些分散的物流企業(yè)進(jìn)駐市場，形成規(guī)模化的集約效應(yīng)，為本項(xiàng)目及高塍周邊的工業(yè)企業(yè)提供更便捷的物流服務(wù)。主要通過業(yè)務(wù)員上門聯(lián)系業(yè)務(wù)，沒有形成規(guī)模化的集約效應(yīng)。l 要求企業(yè)有較好的信譽(yù)，能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)能把產(chǎn)品安全的送到目的地。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征物流服務(wù)環(huán)保（水處理）配件、設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購及其它工業(yè)企業(yè)l 企業(yè)的產(chǎn)品遍布全國各個(gè)省市,對(duì)物流公司的線路要求較高。高塍所有工業(yè)企業(yè)每年的物流費(fèi)用達(dá)到了上億元，這對(duì)本物流市場的興建起到了有力的支撐。本項(xiàng)目的物流市場將填補(bǔ)高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有物流企業(yè)設(shè)點(diǎn)的空白，為高塍及周邊的環(huán)保（水處理）和工業(yè)企業(yè)提供更便捷的物流服務(wù)。目前宜興其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)有很多的物流企業(yè)，但在高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少有物流企業(yè)設(shè)點(diǎn)經(jīng)營，高塍目前的物流渠道為所有的經(jīng)營戶和周邊工業(yè)企業(yè)均通過自己尋找物流公司或物流公司業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門聯(lián)系業(yè)務(wù)。（水處理）城的經(jīng)營戶及周邊所有工業(yè)企業(yè)服務(wù)物流的發(fā)達(dá)程度在某種程度上可以反映當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)活躍程度。根據(jù)對(duì)其他物流市場的考察以及對(duì)商鋪實(shí)用性的分析認(rèn)為，物流企業(yè)入住本市場的商鋪面積不宜過大，50平方米較為合適，分兩層，一樓作為接待洽談，二樓作為辦公休息。停車場約5000平方米。引進(jìn)約40家商戶，每家的平均面積為50平方米。鑒于以后市場的一站式采購，以及商戶的便利性，可以考慮設(shè)立物流區(qū)。高塍目前還沒有專門的物流區(qū)，很少有物流公司在高塍設(shè)立辦公處，一般都是通過上門聯(lián)系業(yè)務(wù)，但是在高塍每年的物流發(fā)貨量是非常大的，一般的企業(yè)一年的物流費(fèi)用在3040萬元，上規(guī)模的企業(yè)更是上百萬元的物流費(fèi)用。浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)是本項(xiàng)目最重要的目標(biāo)市場區(qū)域，由于浙江地區(qū)比較富裕，而且市民投資意識(shí)比較強(qiáng)，溫州是水處理產(chǎn)品（水泵）的重要產(chǎn)區(qū)，該區(qū)客戶的購買將較容易打破本地客戶（尤其是經(jīng)營戶）的觀望心態(tài)。對(duì)于本項(xiàng)目宜興之外的投資客戶定位，合和認(rèn)為無錫市內(nèi)市民不是主要的目標(biāo)客戶群，浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)的市民是本項(xiàng)目主要的投資客戶群。高塍的人均收入較高，但在高塍目前只有少量的物業(yè)投資產(chǎn)品，這是遠(yuǎn)不夠滿足高塍居民投資的需求，本項(xiàng)目的啟動(dòng)將滿足這部分居民的投資需求。月；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)：6000元/㎡(包含前兩年的反租租金，及搬遷戶400元/㎡價(jià)格優(yōu)惠），實(shí)際售價(jià)4640元/㎡：項(xiàng)目的市場區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是高塍現(xiàn)有的經(jīng)營戶及企業(yè)主。月租金漲幅（市場成熟后約）2030元/㎡月；官林沿街商鋪：5060元/㎡分區(qū)鋼材市場鋪位定價(jià)參考初始售價(jià)6000元/㎡宜興五金機(jī)電城04年銷售價(jià)格約3600元/㎡；高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià)：3800元/㎡；宜興玖濱廣場商鋪售價(jià)；約20000元/㎡；升值空間（市場成熟后約）8000元/㎡宜興五金機(jī)電城現(xiàn)部分轉(zhuǎn)售價(jià)格：5000元/㎡初始月租金約20元/㎡（2）銷售價(jià)格定位 由于鋼材市場目前的經(jīng)營環(huán)境及市場配套有相當(dāng)?shù)某墒煨?，要求?jīng)營戶整體搬遷需要政府給與一定的政策鼓勵(lì)和發(fā)展商給與一定的價(jià)格優(yōu)惠。 B、本地同類市場類比法參考項(xiàng)目 本項(xiàng)目宜興機(jī)電五金城售價(jià)：3600元/㎡； 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的未來售價(jià)：4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價(jià)：3800元/㎡；高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價(jià)：4000元/㎡；高塍鋼材市場商鋪由于鋼材市場存在拆遷因素，沒有轉(zhuǎn)讓價(jià)格通過以上幾種基本的定價(jià)方法可以得出，本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪市場合理售價(jià)為4000元/㎡。（1）銷售價(jià)格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場租金類比，以年回報(bào)6%進(jìn)行收益還原，推算售價(jià)） 20元/㎡12247。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價(jià)的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實(shí)際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對(duì)上述租金保底。（1）如客戶為買鋪?zhàn)誀I客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時(shí)與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的《租賃委托協(xié)議》及《自營租賃合同》并繳納自營保證金人民幣2萬元/鋪，確保在項(xiàng)目一期開業(yè)日按時(shí)進(jìn)場開業(yè)；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶2年租金（相當(dāng)于折后價(jià)的16%）。根據(jù)對(duì)目前高塍鋼材市場的調(diào)研，現(xiàn)有的鋼材市場共有經(jīng)營戶約有40多家，本項(xiàng)目的鋼材市場招商主要以此類客戶為主；l 宜興鋼材市場少量經(jīng)營板材、型材的商戶。：l 考慮到鋼材市場在土地成本較高，并不能對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生什么效益。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個(gè)月租金；簽3年合同期者，免20個(gè)月租金；簽4年合同期者，免22個(gè)月租金；簽5年合同期者，免24個(gè)月租金。這顯然和開發(fā)商想要實(shí)現(xiàn)的預(yù)期價(jià)值不相穩(wěn)和。 根據(jù)對(duì)宜興機(jī)電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價(jià)格最貴的為官林的沿街零售商鋪，5060元/㎡，售價(jià)在1100012000元/㎡；而宜興五金機(jī)電城和高塍鋼材市場的租金水平都在1520元/㎡。（3）市場推廣費(fèi)：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨(dú)審計(jì)）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。而宜興鋼材市場與本項(xiàng)目只有10分鐘的車程，可以禰補(bǔ)本鋼材市場產(chǎn)品單一的缺陷；l 通過本項(xiàng)目的定位及市場的優(yōu)惠條件，可以吸引該市場經(jīng)營板材、型材的商戶；本項(xiàng)目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)。水路運(yùn)輸是市場的主要運(yùn)輸途徑，市場的輻射能力通過蕪申運(yùn)河延伸到了周邊其他城市。市場名稱市場概述競爭合作關(guān)系宜興鋼材市場宜興鋼材市場與五金市場一河之隔，市場共有商戶約300家，市場經(jīng)營年限較長，建筑破舊。環(huán)保（水處理）設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)采購l 采購品種和采購量需求較穩(wěn)定。產(chǎn)品類型采購商類型采購需求特征環(huán)保（水處理）用鋼材環(huán)保（水處理）配件生