【正文】 75 同時從上海整體市場發(fā)展可以看出，近幾年總部經(jīng)濟發(fā)展。 74 【 辦公衍生產(chǎn)品 】 北竿山國際藝術(shù)中心，商辦性質(zhì)用地，主打創(chuàng)意園區(qū)，以200400平方聯(lián)排為主，整體銷售情況較好，客戶兼有創(chuàng)意型企業(yè)、工作室及部分投資者 位臵 青浦業(yè)輝路 222弄 規(guī)模 占地面積 :20萬平方米 ；建筑面積 :9萬平方米 產(chǎn)品形式 層高 ，以 23層的低層聯(lián)排建筑為主，局部建造疊加式多層（ 45層）建筑與沿湖獨棟建筑 客戶 辦公樓主要上海企業(yè)進駐（如巨邦國際）和牙科、育兒教育等別墅的商業(yè)配套，別墅主要以投資客為主、沒有收到限購政策的影響，蓄水情況不錯，大部分客戶有貸款，最大限額 50% 價格 疊加：均價 20230元 /平米；聯(lián)排： 24000元 /平米；獨棟： 30000元 /平米 辦公樓租金： 750010000元 /月， 242平米加 91平米地下室 交通 公交：滬青盈專線 , 滬朱專線 , 嘉松線 , 青黃專線 , 上朱線 , 徐蒸專線 配套 金融機構(gòu)： 中國建設銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國工商銀行 宋慶齡中學 宋慶齡小 學 。 點評 交通便捷，位于高速路口；距區(qū)政府、區(qū)主商圈近；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設施充足。 73 【 辦公衍生產(chǎn)品 】 分析現(xiàn)有青浦市場，已經(jīng)出現(xiàn)集商務、商業(yè)于一體的靈活性產(chǎn)品 —— 商務別墅，帕緹歐香將于明年推出約 10000方企業(yè)會館，以獨棟商務別墅的形態(tài)出現(xiàn)，約 20套，以適應市場企業(yè)需求，同時協(xié)助推動銷售實現(xiàn)。 71 71 ?項目所在區(qū)域目前商務氛圍較弱，去化緩慢，因此， 發(fā)展傳統(tǒng)寫字樓不足以支撐項目整體開發(fā)的財務要求 ； ?同時，從現(xiàn)有傳統(tǒng)寫字樓入住率上說， 空臵率過高 對于項目基于城市區(qū)域的使命意義來說，也 不利于自身價值的體現(xiàn)和提升 項目位臵： 項目所處區(qū)域目前商務氛圍較弱，且周邊配套相對不成熟 租售情況： 租賃情況一般，盡管價格實現(xiàn)能夠達到 18000元 /平米，但由于銷售滯緩，回現(xiàn)能力較弱； 市場環(huán)境： 整體辦公市場供應量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)自身辦公為主，小企業(yè)主要集中在居民樓辦公 【 傳統(tǒng)辦公市場發(fā)展總結(jié) 】 本報告是嚴格保密的。 70 【 辦公市場分析小結(jié) 】 目前辦公市場價格實現(xiàn)尚可，但銷售緩慢，多為投資客購買，且出租情況不理想，入住率低 工商聯(lián)大廈 售價 15000元 /平方米 入住率 30%40% 富紳國際 售價 17000元 /平方米 ?整體辦公市場供應量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)客戶為主要辦公需求對象 ?盡管價格實現(xiàn)度相對尚可，但銷售速率滯緩，整體回現(xiàn)能力較弱，且其出租情況較不理想 ?青浦整體傳統(tǒng)寫字樓市場相對處在發(fā)展初期，市場需要進一步培育，現(xiàn)階段的市場無法支撐大面積傳統(tǒng)寫字樓的開發(fā)銷售 港隆會 售價 18000元 /平方米 入住率約 50% ?如果要發(fā)展辦公大樓，需要解決如何才能吸引整個青浦的客源。 68 產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程 萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段 ?辦公需要 ?園區(qū)內(nèi)部自建辦公樓 ?企業(yè)規(guī)模較小，對外部辦公無需求；大規(guī)模企業(yè)自建辦公樓 ?無 ?無 ?改善環(huán)境 ?住宅立項、商務辦公 ?成長型中小企業(yè)、第三方服務型企業(yè) ?商務公寓 /產(chǎn)品力一般的純寫字樓 ?位臵 ?價格 ?交通 ?使用成本 動因 表現(xiàn)形式 產(chǎn)品特征 客戶特征 客戶關(guān)注點 ?追求形象 ?純商務形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?甲級寫字樓開始出現(xiàn) ?位臵 ?配套 ?硬件 ?商務氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?大規(guī)模高端寫字樓，形成商務區(qū) ?地段 ?服務 ?軟環(huán)境 ?健康、風景 世聯(lián)研究 青浦寫字樓目前處于 啟動階段 ，一些傳統(tǒng)寫字樓逐漸出現(xiàn)，但體量較小，產(chǎn)品單一，寫字樓客戶更加關(guān)注產(chǎn)品的 位臵、價格、交通和使用成本 本報告是嚴格保密的。 66 本項目五星級精品商務酒店面積估算表 客房 數(shù)量 占比 套 內(nèi) 面積 套內(nèi)面積 標準間床房 150 75% 40 6000 套房 20 10% 60 1200 行政 — 標準間 20 10% 40 800 行政 — 套房 10 5% 80 800 總計 200 8800 使用率 60% 客房 — 總建筑面積 14667 公共區(qū)域 總面積 大堂（不包含大堂吧臺部分） 300 餐飲 座席 每座席套內(nèi)面積 總套內(nèi)面積 咖啡廳 200 300 中餐（大廳） 100 150 中餐（包間） 150 375 特色餐廳 50 75 行政酒廊 40 4 160 大堂吧 50 3 150 餐飲小計 600 2 1210 宴會設施 數(shù)量 單個套內(nèi)面積 套內(nèi)面積 宴會廳 1 800 800 宴會 — 前廳 1 400 400 會議廳 8 100 800 宴會設施 — 小計 2023 小型部門 套內(nèi)面積 商務中心 1 100 康體 /SPA 1 300 室內(nèi)游泳池 1 400 商業(yè) /精品店 1 100 棋牌室 1 100 小型部門 — 小計 1 1000 公共區(qū)域 — 套內(nèi)面積 1 4210 使用率 60% 公共區(qū)域總建筑面積 7017 功能項合計 占比 總建筑面積 客房 — 總建筑面積 51% 14667 公共區(qū)域 — 總建筑面積 24% 7017 后勤機房等占總建筑面積的比例 25% 7228 總建筑面積 每間客房建筑面積 總建筑面積 總建筑面積 109 28911 本報告是嚴格保密的。 64 64 類型 細分 特征 產(chǎn)生條件 典型代表 商 務 型 商務會議型 ?選址：中心區(qū)或城市邊緣、旅游區(qū) ?盈利：客房 +餐飲 +會議 ?客戶：商務政務團體客戶為主 ?配套：會議中心功能齊全 總部經(jīng)濟發(fā)達 深圳明華國際會議中心、北京怡生園國際會議中心酒店 商務休閑型 ?選址：交通便利、商務對外性比較強 ?盈利：客房＋娛樂 +餐飲 ?客戶：商務人士及散客 ?配套：各式餐廳、演藝廳、夜總會等 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務、商貿(mào)往來頻繁 東莞太子酒店、東莞尼羅河國際大酒店、北京國際俱樂部飯店 商務旅游型 ?選址：旅游區(qū) ?客戶：高級商務客、高端旅游客為主 商貿(mào)、旅游均發(fā)達區(qū)域 深圳威尼斯酒店、東莞索菲特御景灣峰景酒店 度 假 型 旅游觀光型 ?選址：旅游區(qū) ?客戶：旅游觀光團體客為主 旅游市場發(fā)達 昆明國際機場觀光酒店 旅游度假型 ?選址：有溫泉、海灘、高爾夫等資源的旅游區(qū) ?客戶：度假客為主，停留時間長 強勢資源 海南天域度假酒店、碧桂園假日半島酒店、北京九華山莊 本項目地處產(chǎn)業(yè)區(qū)和老城區(qū)邊緣，且周邊沒有強勢的旅游資源，但有一定景觀休閑資源，因此，適合發(fā)展的方向為 商務休閑型酒店 本報告是嚴格保密的。 —— 上海愛凱斯思機械刀片有限公司 金先生 本報告是嚴格保密的。 —— 高田汽配制造有限公司 歐陽先生 ?我們招待都去市中心，工業(yè)園區(qū)那邊高星級的酒店是可以做的，只要是品質(zhì)和品牌能夠打出去的話，我覺得還是會愿意過去的，畢竟有這方面的需求。 61 【 上海居禮國際酒店 】 準四星級酒店，多以會議、工業(yè)園區(qū)企業(yè)招待客戶為主，設施先進，裝修豪華，入住率具備一定周期性，會議高峰期可達 70%以上 位臵 上海青浦區(qū)青安路 58號 基本情況 總建筑面積 1萬平方米 房間數(shù)量 212 星級 準四星 開業(yè)時間 2023年 服務項目 商務中心 免費停車場 外幣兌換服務 票務服務 洗衣服務 前臺保險柜 專職行李員 行李存放服務 穿梭機場班車 出租車 無線上網(wǎng)公共區(qū) 免費旅游交通圖 餐飲設施 中餐廳 西餐廳 大堂吧 娛樂與健身設施 按摩室 桑拿浴室 足浴 SPA 棋牌室 入住率 會議高峰期入住率可達 50%以上 客戶來源 會議、工業(yè)園區(qū)企業(yè)招待為主，團體客戶為主，也有一定的旅游散客，但散客不多 房型 門市價 首日特價 早餐 床型 寬帶 居禮單人房 RMB 528 RMB 380 單早 大床 免費 居禮商務單人房 RMB 638 RMB 430 雙早 雙床 免費 居禮商務雙人房 RMB 688 RMB 480 雙早 大床 免費 居禮日式客房 RMB 728 RMB 520 雙早 大床 免費 居禮豪景套房 RMB 1088 RMB 700 雙早 大床 免費 本報告是嚴格保密的。 59 【 區(qū)域酒店現(xiàn)狀 】 以經(jīng)濟型酒店及三星級酒店為主，四星以上標準僅有居禮酒店、朱家角皇家金煦花園酒店， 高星級酒店缺失明顯 ① 朱家角皇家金煦花園酒店 ② 上海居禮國際酒店 ③ 上海青浦賓館 ④ 上海星歐賓館 ⑤ 上海東方綠舟別墅酒店 ⑥ 上海西郊假日酒店 ⑦ 上海居逸賓館 ⑧ 上海太陽島國際俱樂部 ⑨ 上海東方綠舟賓館 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆ ☆☆☆☆ ?目前區(qū)域酒店主要集中在市區(qū)區(qū)域，大多沒有掛牌，但多以 3星、 4星建設裝修標準為主； ☆☆☆☆ 酒店 標準 價格 918 480 520 158 704 840 261 613 584 ☆☆☆☆ 本報告是嚴格保密的。 58 五星級酒店的建設不僅有利于項目形象的提升和促進物業(yè)的銷售，同時又易于獲取政府對項目的支持 ? 企業(yè)目標 ? 政府目標 ?樹立項目高端形象，實現(xiàn)后期物業(yè)溢價； ?突破區(qū)域陌生，重塑區(qū)域價值； ?改善區(qū)域形象，推進城市化； ?促進商務交流的實現(xiàn)，提升區(qū)域活力，增加政府稅收 一般來說，酒店較長的回收期意味著它不會帶來即期利潤。 56 基于商業(yè)定位的前提下，計算各業(yè)態(tài)的面積，建議本案商業(yè)做到 45萬平米，其中主題性業(yè)態(tài) ，其余配套業(yè)態(tài) 3萬方左右 業(yè)態(tài) 體量 需求 超市 家樂?；驑焚彽葒H大型連鎖超市 兒童職業(yè)體驗 親子類主題性，目前市場較為火爆，并能充分吸引人氣，與橋梓灣形成差異化 餐飲 1萬平米 中高端商務宴請以及特色餐飲、休閑餐飲，滿足多樣人群的需求 購物 精品購物，豐富老城區(qū)沒有的優(yōu)衣庫、無印良品等時尚新潮品牌旗艦店 娛樂 連鎖型品牌 KTV、桌球、湯姆熊游戲廳等針對年輕人的娛樂場所 本報告是嚴格保密的。運營成熟期對商家品牌要定期進行更替以實現(xiàn)檔次提升和新鮮度維持 借鑒四 商業(yè)選址參考： 商業(yè)的選址特別是郊區(qū)型商業(yè)，必須保證項目周邊 ，為一個合理經(jīng)驗數(shù)據(jù)值 借鑒一 本報告是嚴格保密的。 54 合肥新都會環(huán)球購物廣場運營經(jīng)驗借鑒 商業(yè)持有銷售比例： 從運營角度考慮，商業(yè)的持有量： 5萬平米商業(yè)持有面積不得低于 ，必須達到 70%的持有比例 借鑒二 業(yè)態(tài)帶動效應： 商業(yè)一定需要有主力店帶動，特別是郊區(qū)商業(yè)，必須要有目的地型業(yè)態(tài)作為主力驅(qū)動：超市、兒童職業(yè)體驗、娛樂、大型餐飲 借鑒三 品牌更替： 根據(jù)商場經(jīng)營態(tài)勢，靈活決定品牌的更替。 本報告是嚴格保密的。 ?地下 12層為車庫，提供車位 500個 本報告是嚴格保密的。 ?其中 12層為自營，三四層整體出租給家樂福。五層整體出租給韓國城運營方。其中 1層 2層沿街部分 50%銷售，剩余內(nèi)部空間持有， 12層統(tǒng)一經(jīng)營。 ?開業(yè)時間： 2023年 9月 本報告是嚴格保密的。 50 案例 3—— 合肥新都會 49 莘莊 后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及常客計劃等，保證穩(wěn)定客流。 設備維護更新費用 廣告推廣費用 每年 2～ 3次的設備維護，并更新游戲內(nèi)容，使游戲內(nèi)容常玩常新。 衍生商品銷售收入 (當前正在籌劃 ) 兒童品牌服飾、文具等 場地租金 由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。 生日會派對等特殊活動收入 (約占 5%) 生日會派對以一個孩子家庭為發(fā)起人，為 10組家庭提供包括常規(guī)活動和生日特別活動的增值