【正文】 22貴州銅仁信德不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢?cè)u(píng)估有限公司 制作。綜上所述。三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃本公司將對(duì)“銅仁溫州商廈”項(xiàng)目建設(shè)于2007年初開始進(jìn)入，2008年正式取得出讓土地使用權(quán)。 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析一、前期工作情況土地出讓手續(xù)全部完善；規(guī)劃方案已通過地區(qū)城規(guī)委批準(zhǔn)；建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙正在設(shè)計(jì)中。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散，生意盎然。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。賣點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香，掘人生第一桶金。推廣主題：主打廣告語(yǔ)：（1）2011年銅仁最值得期待的商住人文小區(qū)（開盤前）（2）領(lǐng)舞城市新生活（開盤后，暫定）以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注?！吧藤Q(mào)”點(diǎn)明項(xiàng)目所在地址的商業(yè)性，“大廈”帶給受高層建筑的感受。目前，該項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷售均價(jià)定為：樓層面積（㎡）平均銷售單價(jià)銷售總價(jià)（萬(wàn)元）180個(gè)車位3000元/㎡20㎡=6萬(wàn)元/個(gè)－1764610000（元/㎡）1743932000（元/㎡）2716211000（元/㎡）37162－=5500（元/㎡）470414500（元/㎡）531484000（元/㎡）寫字樓5562－還房2000=35624000（元/㎡）合計(jì)Ⅰ類住宅圈該板塊主要分為：大、小十字板塊及老城區(qū)板塊，大十字板塊其商業(yè)發(fā)展價(jià)值高，屬銅仁商業(yè)核心板塊，在城市中有著重要的地位，該區(qū)域道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通方便，板塊內(nèi)有長(zhǎng)城購(gòu)物中心、貴康世紀(jì)星城等在建在售等商住項(xiàng)目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價(jià)值與空間潛力巨大，目前該板塊開發(fā)以多層、小高層商住項(xiàng)目為主，尚無高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動(dòng)城市旅游發(fā)展的板塊之一。銷售多以返祖形式、產(chǎn)權(quán)式為主。經(jīng)過了解，銅仁的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對(duì)成熟的市場(chǎng)定位。在所調(diào)查的幾家商業(yè)項(xiàng)目中，“金灘新城”的人氣相對(duì)較旺，主要購(gòu)物者為中青年群體，營(yíng)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般；銅仁商城主要經(jīng)營(yíng)小商品百貨，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，紅色28招商較為成功，但經(jīng)營(yíng)狀況較差 ，萬(wàn)貨城招商狀況欠佳。 l 小十字方向行人流量大于項(xiàng)目地塊，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好于項(xiàng)目地塊；項(xiàng)目附近商業(yè)物業(yè)銷售情況板塊項(xiàng)目名稱市場(chǎng)定位銷售狀況租賃狀況備注大十字中心板塊福霖地 產(chǎn)百貨寫字樓1層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)55000元/平方米，最低售價(jià)25000元/平方米100%300500元/㎡2層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)15000元/平方米，最低售價(jià)8000元/100%100300元/㎡平方米3層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)7000元/平方米，最低售價(jià)4500元/平方米100%100200元/㎡4層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)5000元/平方米，最低售價(jià)3000元/平方米100%80150元/㎡5層以上寫字樓70%售完，最高價(jià)4000元/平方米，最低售價(jià)2180元/平方米80%2050元/㎡調(diào)查結(jié)果分析從商業(yè)物業(yè)分布來看，銅仁的大型商業(yè)及購(gòu)物中心，萬(wàn)貨城、金灘新城、金碼頭等主要集中在銅仁北部的金灘批發(fā)零售商圈。結(jié)論：l 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯, 是城市公認(rèn)的商業(yè)中心。我們可以測(cè)算出：項(xiàng)目地平均車流量為1066輛/小時(shí)，人流量為1862人/小時(shí)；最高時(shí)，車流將可以達(dá)到1598輛/小時(shí)，人流將可以達(dá)到2794人/小時(shí)。選取時(shí)段為星期五上午11：00—11：05，得出：在樣本時(shí)段內(nèi)，通過項(xiàng)目地機(jī)動(dòng)車流量達(dá)到111輛，行人流量達(dá)到194人。如本案的建設(shè)、貴康即將面市、東太義烏商城等（3）項(xiàng)目地與小十字人車流量狀況本次人車流量測(cè)算的對(duì)象是項(xiàng)目地主要入口處正街的交通流量。銅仁老城區(qū)現(xiàn)今正在進(jìn)行舊城改造，也為商圈內(nèi)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增加了不確定因素。（2）商業(yè)環(huán)境狀況商圈內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，消費(fèi)者認(rèn)知程度很高。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)使區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮度提升。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以服裝鞋帽為主，主要形式為臨街的品牌專賣店，同時(shí)也包括銅仁老牌商場(chǎng)。是指以西門橋?yàn)楹诵牡氖兄行馁?gòu)物休閑娛樂商圈，包括百貨商鋪、超市，該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于銅仁市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻射范圍大，本項(xiàng)目也處于該商圈的最中心。從我們調(diào)查的情況看：本項(xiàng)目處于銅仁市Ⅰ類商圈的最中心。三、“銅仁溫州商貿(mào)大廈”價(jià)格定位現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)的一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。其中曾為2個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。貴州銅仁信德房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)測(cè)繪有限公司是一家從事房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪、營(yíng)銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及銅仁地區(qū)十縣市，先后與128家銅仁的開發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁有多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。恰逢現(xiàn)階段銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為銅仁市城市中心第一個(gè)大型商住小區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。作為城市中心的第一個(gè)大型商住小區(qū)，隨著現(xiàn)有拆遷戶的遷入及周邊學(xué)校、寫字樓的人員遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。施工方在項(xiàng)目的建造中，必須秉承精益求精的作風(fēng)，把項(xiàng)目”建造成銅仁市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的商業(yè)、住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。隨著項(xiàng)目地周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的各方面設(shè)施逐漸完善，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師、干部為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。教育配套優(yōu)勢(shì)顯著自古以來，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購(gòu)買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來鄰居的關(guān)注。本項(xiàng)目所在地塊市銅仁市的商業(yè)中心，該中心輻射整個(gè)銅仁地區(qū)。北臨即將完工的陽(yáng)光廣場(chǎng)二期房地產(chǎn)項(xiàng)目；西臨銅仁市民族路（步行街），是市中心連接大十字與小十字的紐帶，南臨解放路，東臨銅仁電視臺(tái)及銅仁愛爾寶雙語(yǔ)幼兒園。第三章此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，在5層頂部設(shè)主入口僅供行人出入，在解放路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)銅仁知名的信德物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧