【正文】 2012年上半年，受2011年下半年以來土地流拍情況較多影響，地方政府推地動力不足，據(jù)CREIS統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一二線城市供地量明顯萎縮，%；而房地產(chǎn)企業(yè)由于市場的不確。在持續(xù)調(diào)控形勢下，商品住宅回歸居住屬性，消費者更關(guān)注產(chǎn)品的性價比，品牌開發(fā)商對市場這一變化迅速反應(yīng)，其專業(yè)能力、品牌號召力進一步得到市場認可，行業(yè)集中度顯著提升。隨著銷售回暖，市場供需矛盾逐步顯現(xiàn)，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2012年6月起，全國100個城市（新建）住宅平均價格結(jié)束連續(xù)9個月的環(huán)比下跌態(tài)勢，環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)上漲，至2012年12月，百城樣本平均價格9715元/平方米，與2011年同期基本持平。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商積極應(yīng)對市場調(diào)控，加大產(chǎn)品推售及營銷力度。2012年市場形勢回顧及2013年展望 2012年，政府繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，抑制投機投資需求的“限購、限貸、限價”等基本調(diào)控政策沒有松動，但在差別化信貸政策支持普通商品住宅消費、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大營銷推廣力度的影響下，首置、首改等剛性需求得以釋放，一二線城市的中小戶型普通住宅成交率先回暖，并帶動市場整體成交的逐步活躍，全年商品房銷量實現(xiàn)了平穩(wěn)增長，銷售價格基本保持穩(wěn)定，市場集中度進一步提升。廣東保利董事長余英對此也給予了確認，其表示，2008年后保利每年都保持約200億元的增長，而保利的土地儲備也增加了將近千億。另外一家龍頭房企保利地產(chǎn)在發(fā)布三季報后，包括申銀萬國、國金證券、中金公司在內(nèi)的多數(shù)機構(gòu)都不約而同地預(yù)測保利地產(chǎn)今年的銷售額能突破千億。業(yè)內(nèi)人士表示，受調(diào)控持續(xù)作用的影響，事實上年初各界對2012年底房企生存狀態(tài)大都并不看好，但各地政府政策的微調(diào)，加上多數(shù)企業(yè)適時調(diào)整了營銷及土地策略，令全年銷售走出了困境，上市房企大多都提前一個月完成全年銷售目標(biāo)。從上市公司的情況來看，凈利潤仍保持了穩(wěn)定增長。第五篇 財務(wù)報告綜合分析今年保利地產(chǎn)銷售已經(jīng)超過1000億元,成為繼萬科后，第二家年銷售突破千億規(guī)模的房企。%，反映了企業(yè)較強的獲利能力。說明企業(yè)營業(yè)能力有所增強。發(fā)展能力行業(yè)比較分析萬科集團保利地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)金地公司華夏幸福基業(yè)主營業(yè)務(wù)增長率 應(yīng)收款項增長率 凈利潤增長率 固定資產(chǎn)投資擴張率 總資產(chǎn)擴張率 每股收益增長率 凈資產(chǎn)增長率(%) 保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長率、凈利潤增長率、每股收益增長率處于行業(yè)中等水平，投資者可結(jié)合市場環(huán)境，考慮是否進行投資。但較去年有所增強，反映保利地產(chǎn)產(chǎn)品獲利能力強，具有良好的發(fā)展能力；，較10年有所下降，說明企業(yè)發(fā)展能力可能已經(jīng)到達頂峰。四、發(fā)展能力分析發(fā)展能力趨勢分析成長能力指標(biāo)歷史可比變動會計年度201220112010主營業(yè)務(wù)增長率應(yīng)收款項增長率凈利潤增長率固定資產(chǎn)投資擴張率總資產(chǎn)擴張率每股收益增長率凈資產(chǎn)增長率(%)每股收益增長率呈逐年穩(wěn)定增長的趨勢，投資者可以適當(dāng)投資；凈利潤增長率較去年有所下降，結(jié)合主營業(yè)務(wù)增長率分析，主營業(yè)務(wù)今年雖出現(xiàn)了大幅增長，但較2010年有所下降。資產(chǎn)負債率、權(quán)益負債比率處于行業(yè)中等水平，說明企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險處于同行業(yè)中等水平。 償債能力同行業(yè)分析償債能力行業(yè)比較分析萬科集團保利地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)華潤置地華夏幸?；鶚I(yè)流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率 權(quán)益負債比率 資產(chǎn)負債率 權(quán)益系數(shù) 存貨流動負債比率債務(wù)償付比率 負債結(jié)構(gòu)比率 營運資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率 現(xiàn)金與總資產(chǎn)的比率 保利地產(chǎn)的流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率都處于行業(yè)較高水平。、該指標(biāo)逐年上升，說明企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有所上升。是總管和反映企業(yè)償債能力的重要指標(biāo)，這個指標(biāo)應(yīng)當(dāng)保持在一定的幅度內(nèi)最好，當(dāng)該指標(biāo)超過1時，反映企業(yè)已經(jīng)嚴重資不抵債，面臨破產(chǎn)的危險。、總體呈現(xiàn)下降趨勢，但就2:1的標(biāo)準(zhǔn)來說，其流動性仍然不夠強，這主要是因為流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重的96%，流動負債占總權(quán)益比重的79%所導(dǎo)致，保利地產(chǎn)流動比率如此之高，說明償付能力不夠強，面臨的短期流動性風(fēng)險較大，企業(yè)對營運資金的需求量非常大；速動比率是用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)償付流動負債的能力，速動比率111年較10年有所下降，反映企業(yè)這兩年立即償付能力有所下降；現(xiàn)金比率同速動比率一樣用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)償付流動負債的能力，反映了企業(yè)當(dāng)年償債能力有了較明顯的下降，這主要是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量較2010年減少給企業(yè)帶來償債壓力造成的。三、償債能力分析償債能力歷史分析償債能力指標(biāo)歷史可比變動會計年度201220112010流動比率速動比率現(xiàn)金比率權(quán)益負債比率長期資產(chǎn)適合率流動資產(chǎn)對負債總額比率不良債權(quán)比率存貨流動負債比率（對金融企業(yè)無意義）債務(wù)償付比率負債結(jié)構(gòu)比率資產(chǎn)負債率權(quán)益系數(shù)長期負債比率(6)清算價值比率營運資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率現(xiàn)金與總資產(chǎn)的比率 短期償債能力。 營運能力同行業(yè)分析　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率萬科集團保利地產(chǎn)　 　　　　龍湖地產(chǎn)　　　　　華潤置地　　　　　華夏幸?；鶚I(yè)　　　　　由上表可知保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)處于行業(yè)中等水平，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率處于行業(yè)先進水平。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較去年有了大幅的好轉(zhuǎn)，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是反映固定資產(chǎn)利用率的重要指標(biāo)，說明企業(yè)固定資產(chǎn)利用率大幅上升。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷售凈額/流動資產(chǎn)平均余額=流動資產(chǎn)墊支周轉(zhuǎn)率*成本收入率，它是反映企業(yè)運營能力的重要指標(biāo)，相比于10年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于下降趨勢，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分重視這一指標(biāo)，加以改善；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較11年呈上升趨勢，這反映了企業(yè)在銷售商品收回款項不及時。所以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高主要是由于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高引起的。二、營運能力分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析20122011差異銷售凈額 68,905,756, 47,036,222,21869534524平均總資產(chǎn) 223,091,591, 173,671,268, 49420322502流動資產(chǎn)平均余額 215,559,706, 201,808,294, 13751411742總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)流動資產(chǎn)周次數(shù)流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率%%% 保利地產(chǎn)2012年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較去年增加，其原因是：因為流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度提高，使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度提高：（）*%=因為流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率較平穩(wěn)，使得總資產(chǎn)幾乎未加速：*（%%）=計算結(jié)果表明，格力公司本年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高，主要原因是由于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度提高引起的。同行業(yè)凈資產(chǎn)報酬率比較分析　總資產(chǎn)規(guī)模凈資產(chǎn)規(guī)?？傎Y產(chǎn)收益率保利地產(chǎn)251,168,617, 54,779,520, 萬科集團296，208，440，000 378，801，620，000 金地公司102,520,943, 30,996,435, 華潤置地 275,805,335,000 144,045,506,000 華夏幸?；鶚I(yè) 43，193，448，0334,958,593, 保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率處于行業(yè)中等水平。原材料價格上漲，產(chǎn)品成本上升；由于國家宏觀調(diào)控，房價下降；市場競爭壓力大。營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入凈額盈利能力指標(biāo)歷史可比變動會計年度201220112010凈資產(chǎn)收益率 總資產(chǎn)收益率 資本金收益率 主營業(yè)務(wù)利潤率 主營收入毛利潤率 主營收入稅前利潤率 主營收入稅后利潤率 扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤率 營業(yè)利潤率 成本費用利潤率 銷售期間費用率 非經(jīng)常性損益比率 關(guān)聯(lián)交易比率 本期股利收益率__________股利支付比率____________收益留存比率 分析公司近三年來盈利能力相關(guān)指標(biāo)可以看出：凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)步增長，且2012年增長幅度大于2011年漲幅，總資產(chǎn)收益率2010——2011年較平穩(wěn)，2012年有所上升?？傎Y產(chǎn)收益率=息稅前利潤/平均總資產(chǎn)營業(yè)利潤率是指企業(yè)的營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。實際上，總資產(chǎn)收益率（ROA）是一個更為有效的指標(biāo)。是另一個衡量企業(yè)收益能力的指標(biāo)。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。第三篇 財務(wù)效率分析（以下數(shù)據(jù)均是合并報表數(shù)據(jù)）一、企業(yè)盈利能力分析資本經(jīng)營能力因素分析20122011差異平均總資產(chǎn) 223,091,591, 173,671,268, 平均凈資產(chǎn) 48,421,965, 37,042,370, 負債 196,389,097, 152,950,155, 負債/平均凈資產(chǎn) 利息支出 892,093, 390,274, 負債利息率（%）%%%利潤總額 13,532,126, 10,074,092, 息稅前利潤 14,424,220, 10,464,366, 凈利潤 9,978,598, 7,367,200, 所得稅率（%）%%%總資產(chǎn)報酬率（%）%%%凈資產(chǎn)收益率（%）%%%根據(jù)上表對保利地產(chǎn)的資本經(jīng)營能力分析如下：分析對象=%%=%2011年：【%+（%%）】（%）=%第一次替代（總資產(chǎn)報酬率）：【%+（%%）】（%）=%第二次替代（負債利息率）：【%+（%%）】（%）=%第三次替代（杠桿比率）：【%+（%%）】（%）=%2012年：【%+（%%）】（%）=%總資產(chǎn)報酬變動的影響為：%%=%利息率變動影響為:%%=%資本結(jié)構(gòu)變動影響為：%%=%由此可見，%，主要是由于總資產(chǎn)報酬率提高引起的，%，其次，資本結(jié)構(gòu)的變動給企業(yè)帶來的也是負面影響，%，負債籌資成本上升對凈資產(chǎn)收益率帶來的是負面影響，%。，主要是由于企業(yè)減少借款、減少吸收投資所致。企業(yè)房產(chǎn)銷售比較不錯，但是由于成本的上漲，導(dǎo)致了經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的增加，但不及流入速度，所以企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量還是較安全的。經(jīng)營活動現(xiàn)金流出中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占到了現(xiàn)金流出的絕大比重。二、流出結(jié)構(gòu)分析公司2012年現(xiàn)金流出總額為133,595,855,，其中經(jīng)營活動現(xiàn)金流出、投資活動現(xiàn)金流出、%、%、%。可見企業(yè)的現(xiàn)金流入主要是由經(jīng)營活動產(chǎn)生的。雖然2012年企業(yè)償還借款支付了大量現(xiàn)金，但企業(yè)通過吸收投資、取得借款收到更多的現(xiàn)金，綜合來看，企業(yè)的籌資活動凈現(xiàn)金流是增加的?；I資活動現(xiàn)金流。 投資活動現(xiàn)金流入量中， 所致。投資活動現(xiàn)金流。其中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金增加了11636118210元，增長幅度為19%，是導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的最主要原因，這是公司當(dāng)年購入原材料，增加存貨所致。二者綜合使經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量增長了11014488731元。公司當(dāng)年未收到的稅收返還。 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入的增長量遠遠快于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的增長量，致使經(jīng)營活動現(xiàn)金流量有了巨幅增長。經(jīng)營活動現(xiàn)金流。其中經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動的變動額分別為11014488731元、3932264587元。主要為對外捐贈增加了406523元，其他各項都有所減少。這幾項綜合起來。營業(yè)外收支變動分析營業(yè)外收入分析。投資收益明細情況項目本期金額上期金額成本法核算的長期股權(quán)投資收益2,503,1,992,權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益400,210,20,180,處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的收益8,654,合計411,368,18,188,三、投資收益分析根據(jù)投資收益明細賬來看，造成2012年保利地產(chǎn)投資收益大幅增長的主要原因是按權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資大幅上漲。結(jié)合資產(chǎn)負債表，企業(yè)本年度應(yīng)付債券大量減少，這就帶來了利息支出的增加，不過這對企業(yè)是有利的，可以減少企業(yè)今后的利息支出。