保利地產(chǎn)外部環(huán)境分析(參考版)
2025-07-02 09:48本頁面
【正文】 。優(yōu)勝劣汰是每個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然，對于有實(shí)力、有品牌、管理規(guī)范的公司這既是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨更加復(fù)雜的局面。 綜合前面對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境因素的綜合評價(jià)結(jié)果來看，保利地產(chǎn)總體上還是處十相對機(jī)會大十威脅的市場、內(nèi)部優(yōu)勢大十劣勢的狀況，因此應(yīng)選用發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢而利用外部機(jī)會的SO戰(zhàn)略。 4. WT戰(zhàn)略(防御型戰(zhàn)略): 針對強(qiáng)大的外部威脅和內(nèi)部劣勢，減慢拓展速度，以謹(jǐn)慎的態(tài)度調(diào)整城市布局，穩(wěn)健經(jīng)營已有市場以提高利潤水平，加大保障房建設(shè)規(guī)模以求穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2. WO戰(zhàn)略(扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略): 利用調(diào)控對中小地產(chǎn)商沖擊更大的契機(jī)，通過提高企業(yè)自身管理水平、推進(jìn)更加現(xiàn)代化企業(yè)制度建設(shè)、加強(qiáng)專業(yè)人才特別是高層次人才引進(jìn)，提高產(chǎn)品技術(shù)含量和服務(wù)品質(zhì)，整合和利用各種優(yōu)勢資源，不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和市場份額。拓寬融資渠道，以廣州、北京、上海、成渝、武漢為中心，積極滲透二二線城市。 SWOT 矩陣優(yōu)勢 ①保利集團(tuán)的強(qiáng)大背景②全國化布局形成，規(guī)模效益顯著③業(yè)績保持較高增長④土地儲備豐富⑤品牌優(yōu)勢明顯⑥軍旅文化形成企業(yè)強(qiáng)大的執(zhí)行力和凝聚力 劣勢①定向增發(fā)融資計(jì)劃遇阻②工程成本竹理的粗放③相對待遇水平不高，基層人員流失嚴(yán)重④高端人才引進(jìn)步伐緩慢⑤傳統(tǒng)的國企后勤模式⑥產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，新的盈利增長點(diǎn)不夠。通過SWOT 分析的方法明確企業(yè)的市場定位和競爭定位。嗅覺敏銳的地產(chǎn)巨頭們已經(jīng)從保障性住房項(xiàng)目中找到了機(jī)會，均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場。其中的配建開發(fā)、綜合運(yùn)營開發(fā)和工業(yè)用地轉(zhuǎn)換開發(fā)模式可以為開發(fā)商帶來更高的附加價(jià)值。雖然保障房凈利潤率低，但總量大、市場有保障，是行業(yè)獲得新增市場和穩(wěn)定利潤的重要途徑。2011 年全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá) 1000 萬套，相比 2010 年的 580 萬套，%。2．保障性住房保障性住房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。但隨著城市發(fā)展不平衡，配套資源的稀缺，中心城市的二手房價(jià)格持續(xù)上漲，好地段的房價(jià)甚至超過周邊新房。 1．二手房 除了充足的房源供應(yīng)之外，二手房的配套設(shè)施通常較為完善，衣食住行很方便，可以準(zhǔn)確考察周邊自然環(huán)境、居住環(huán)境等軟件設(shè)施。度假村開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍雖為旅游景點(diǎn)開發(fā)，但均已支付土地承包費(fèi)及補(bǔ)償款并取得了經(jīng)營用地的使用權(quán)，少數(shù)外資在后續(xù)的經(jīng)營中建造別墅、酒店進(jìn)行出租或出售，游離于監(jiān)管視野之外。而流入房地產(chǎn)的外資也呈現(xiàn)出新特點(diǎn)，比如外資大型房地產(chǎn)集團(tuán)的境外子公司參與境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的情況不斷增多；外資流向商業(yè)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多，以規(guī)避當(dāng)前主要針對住宅類地產(chǎn)的調(diào)控政策；部分境外資金通過租賃“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場；少數(shù)外資企業(yè)將資本金通過虛假合同結(jié)匯流向房地產(chǎn)市場；外資以隱形“土地保證金”名義曲線進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。另據(jù)全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢公司高緯環(huán)球的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽 2011》預(yù)測，國際資本對中國新興和二、三線城市的關(guān)注持續(xù)增強(qiáng)，而不僅是一線城市。據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，截至今年 3 月 24 日，一季度外資新設(shè)或新增的房地產(chǎn)公司高達(dá) 39 家，房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資實(shí)際增長同比超過 50%。(4)潛在競爭者的威脅對于嚴(yán)厲的調(diào)控政策不斷出臺，金融政策的收緊，新形勢下的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘不斷提高，我國中小地產(chǎn)企業(yè)常規(guī)化的成長難度不斷加大，短期內(nèi)難以形成對跨區(qū)域地產(chǎn)商的競爭者。恒大地產(chǎn)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展得益于其超前的戰(zhàn)略思維，集約化的中央管理，高效快速開發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在高速發(fā)展過程中的有效成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制。恒大從 04 年就開始以超前的戰(zhàn)略眼光向全國拓展，科學(xué)決策提前進(jìn)入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域。萬達(dá)集團(tuán)擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，萬達(dá)廣場已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體，走遍全國，哪里有萬達(dá)廣場，哪里就是城市商業(yè)中心。面對不斷深入的調(diào)控，萬科也悄然對其管理模式、業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了系列調(diào)整，在住宅業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上兼做商業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)想，令其已經(jīng)完全打破一直以來“專注住宅”的形象。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，2010年其銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 億元，成為全國首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級的住宅企業(yè)。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。同時(shí)由于近期宏觀調(diào)控的日趨嚴(yán)厲，購買者持幣觀望情緒愈加濃重，在僵持博弈的過程中，地產(chǎn)商的資金壓力是巨大的，特別是房價(jià)高企的一線城市，不少樓盤價(jià)格有松動(dòng)跡象。從商用物業(yè)來說，開發(fā)商自持為主，多采用出租的方式，地段與品牌決定了其核心價(jià)值，入駐商家議價(jià)能力有限，當(dāng)然也有部分商業(yè)寫字樓需求量比較大，有一定的議價(jià)空間。從住宅市場來說，購買者是絕對分散的，缺乏組織，缺乏一致目標(biāo)，不可能形成集中購買力。(2)購買者的議價(jià)能力 房地產(chǎn)企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而購買者會盡量壓低價(jià)格。 3．建材設(shè)備供應(yīng)商隨著建筑產(chǎn)品規(guī)格的不斷提高，建材設(shè)備在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中的比重越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多以集中采購的形式來降低成本。但另一方面，對于有著央企和軍隊(duì)背景的保利地產(chǎn)，依托保利集團(tuán)的強(qiáng)大背景和人脈優(yōu)勢，在局部的土地競爭中有著一定的優(yōu)勢。特別一些優(yōu)良地段
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