【正文】 需要準(zhǔn)確定位客戶在哪 、誰是客戶的問題，在此基礎(chǔ)上選擇合理的 銷售渠道。 ? 營(yíng)銷管理 ? 合理有效的推廣計(jì)劃：營(yíng)銷推廣要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢(shì)，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到快速搶占市場(chǎng)的效果，切忌耗時(shí)太長(zhǎng)。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。 ? 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。 ? 施工管理階段 ? 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 ? 與供應(yīng)商建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系，對(duì)供應(yīng)商行為進(jìn)行績(jī)效管理。 ? 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款，嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 ? 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。 ? 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 ? 土地獲取階段 ? 土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本，應(yīng)充分利用保利央企的背景，降低土地獲取成本。 ? 投資策劃階段 ： ? 在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目； ? 對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。培養(yǎng)全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質(zhì)量主體意識(shí)，謀取全體員工對(duì)質(zhì)量的承諾，同時(shí)還要將質(zhì)量目標(biāo)層層分解到個(gè)人，從而形成質(zhì)量管理人人關(guān)心，人人有責(zé)，共同努力，全員參與的局面。 ? （ 3）全面質(zhì)量管理 ? 保利地產(chǎn)在提高開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，還要注意不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作的質(zhì)量。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在后金融危機(jī)時(shí)代，保利地產(chǎn)可以通過承擔(dān)保障性住房建設(shè)來分擔(dān)與消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。 ? （ 1）生產(chǎn)能力運(yùn)用模式 ? 生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過固定成本影響企業(yè)的成本水平。建議提高營(yíng)銷執(zhí)行能力，改變營(yíng)銷組織及績(jī)效考核制度，開辟新的營(yíng)銷方式。建議加大對(duì)產(chǎn)品研發(fā)部門的資金和人員投入。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性，不僅能滿足客戶的需求，還能有效地降低成本。 ? （ 4）技術(shù) ? 保利地產(chǎn)可以通過增加與供應(yīng)商的聯(lián)系，增加新材料的推廣應(yīng)用，開發(fā)新品精品，應(yīng)用科技成果等來實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新。 ? （ 3）學(xué)習(xí)與溢出 ? 保利地產(chǎn)作為央企，人員冗余的現(xiàn)象是比較突出的，保證人員的精簡(jiǎn)和提高人員的學(xué)習(xí)能力、激發(fā)員工的共同愿望是比較重要的。從城市平均銷售額來看，保利與行業(yè)領(lǐng)袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進(jìn)入市場(chǎng)，可迅速在不增加管理難度的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模 。 ? (5) 多樣性 :指提供給客戶的產(chǎn)品、服務(wù)的種類； 結(jié)構(gòu)性成 本 動(dòng) 因 的 內(nèi)容 ? （ 1）規(guī)模經(jīng)濟(jì)： 由于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得一些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)保利來說是一個(gè)機(jī)會(huì)，可以借此機(jī)會(huì)通過低價(jià)收購資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，從而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，數(shù)據(jù)顯示：保利地產(chǎn)進(jìn)入全國 19個(gè)城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，基本完成全國布局。 ? (3) 學(xué)習(xí)與溢出 ：企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)可以通過學(xué)習(xí)的過程提高作業(yè)效率從而使成本下降。 ? 成本動(dòng)因分析 ? （ 1）結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析 (Structural Cost Driver) ? （ 2）執(zhí)行性成本動(dòng)因分析（ Execution Cost Driver) ? (1) 規(guī)模經(jīng)濟(jì) ：所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指在價(jià)值鏈活動(dòng)規(guī)模較大時(shí)，活動(dòng)的效率提高或活動(dòng)成本可分?jǐn)傆谳^大規(guī)模的業(yè)務(wù)量而使單位成本降低。所以在確定 施工方后，要處理好與施工方的關(guān)系， 盡可能地不存在拖欠款之類的消極現(xiàn)象 ，以免影響工人情緒，從而間接的增加 成本。 ? 對(duì)合作過的供應(yīng)商進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，選擇優(yōu)秀供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，從而降低采購成本和庫存成本。 ? 深化集團(tuán)采購，加強(qiáng)招投標(biāo)管理， 完善成本控制考核體系等方式，有 效降低成本。 ? 物業(yè)管理 ? 提供物業(yè)管理的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平等都會(huì)影響你物業(yè)管理成本和客戶滿意度。 ? 工程管理 ? 工程實(shí)施階段的現(xiàn)場(chǎng)管理、撥款速度、索賠風(fēng)險(xiǎn)等會(huì)影響施工管理。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 事實(shí)證明科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，所以在考慮設(shè)計(jì)的可行性基礎(chǔ)上，降低造價(jià)。 ? 土地獲取 ? 土地成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 投資開發(fā)活動(dòng)的關(guān)鍵部分：可行性研究、談判簽約、工程施工 建設(shè)招投標(biāo)、獲取貸款和金融服務(wù)支持 營(yíng)銷推廣、產(chǎn)品定價(jià)、廣告策劃、銷售、租約談判和租賃管理 交房、客戶入住及后期的物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理等 ? 企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析： ? 投資策劃 ? 能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目，所以在一個(gè)項(xiàng)目的投資策劃時(shí)，就應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。 ? 所以通過以上分析，保利應(yīng)該在近幾年內(nèi)將發(fā)展戰(zhàn)略定位為 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。 戰(zhàn)略定位 ? 保利地產(chǎn)只有保持其成本領(lǐng)先地位的技術(shù)變革才能為企業(yè)帶來持久的成本優(yōu)勢(shì)。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商陷入了困境， 房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 。 房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入薄利時(shí)代。 戰(zhàn)略定位 ? 通過以上分析，我們可以看到，國家的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)政策，都是“ 堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，繼續(xù)從緊的調(diào)控政策，以限貸和限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，加上連續(xù)數(shù)次加息，使得地價(jià)、資金成本上升 。 2022年隨著緊縮貨幣政策