房地產(chǎn)成本控制管理保利地產(chǎn)培訓(xùn)材料(參考版)
2025-01-18 11:51本頁(yè)面
【正文】 ? 項(xiàng)目在于操作。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語錄 ? 能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。 管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費(fèi)用水平。 “ 小氣 ” 既要做到 “ 小處不可隨便 ” ，如人越少、機(jī)構(gòu)越精簡(jiǎn)、車輛管理越有效越好。 提倡 “ 小氣管理 ” ，處理好 “ 小氣 ” 與 “ 大氣 ” 的關(guān)系。 ? 保利地產(chǎn)銷售進(jìn)度 ? 企業(yè)品牌 （七）管理費(fèi)用控制 要學(xué)會(huì)當(dāng)家過日子，樹立主人翁的觀念意識(shí)，樹立艱苦奮斗的精神。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。 制定銷售費(fèi)四種方法： ? 量入為出法 ? 銷售百分比法：一般在小盤和整體預(yù)算使用 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比法 ? 目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行促銷預(yù)算。 要點(diǎn)五：及時(shí)的效果評(píng)估 ? 提高操作水平，花錢買經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作提供借鑒。 1+1＞ 2的效果。同時(shí)要時(shí)刻反省對(duì)渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收。同時(shí)也使客戶日益分散，市場(chǎng)細(xì)分程度更高。 ? 營(yíng)銷推廣費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢(shì)，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到快速搶占市場(chǎng)的效果，切忌耗時(shí)太長(zhǎng)。 ? 國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單價(jià)包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 結(jié)算階段 ? 任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ：審批權(quán)限， 5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 ? 是否需要簽： ? 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。 簽證中需要注意的地方， 嚴(yán)格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。在執(zhí)行中對(duì)合同偏差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，避免因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。 ? 合理確定工程變更價(jià)款： 變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。 ? 可對(duì)管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)： 在施工過程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。評(píng)級(jí)、建立量化指標(biāo)。 選擇供應(yīng)商的四種方式： ? 公開競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu) ? 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu) ? 詢價(jià)采購(gòu) ? 直接簽訂合同采購(gòu) 供應(yīng)商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場(chǎng)和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。 （四）材料采購(gòu)成本控制 加強(qiáng)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃管理。避免報(bào)價(jià)中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。例如石樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時(shí)，最低價(jià)較次低價(jià)低約 2022萬，致使合同簽訂時(shí)遭遇較大困難。綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。 ⑦ 合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。 ? 中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。 技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評(píng)定。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。 ? 招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定： 科貿(mào)園總包， 因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價(jià)范圍。 ⑥ 招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié) ? 招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。 ? 對(duì)增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時(shí)扯皮。 ? 對(duì)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。 例如基坑支護(hù)及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。 ⑤ 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益 ? 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。 對(duì)于沒有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。 例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價(jià)。 按定額 （定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時(shí)需定價(jià)材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價(jià)受政府政策文件影響）、 總價(jià)包干 （定標(biāo)最慢，但造價(jià)明確，施工期長(zhǎng)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工方）、 綜合單價(jià)包干 （有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計(jì)算或變更較大時(shí)可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價(jià)包干的項(xiàng)目采用綜合單價(jià)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)變更時(shí)采用報(bào)價(jià)單價(jià)，此時(shí)需防止不平衡報(bào)價(jià)，損害公司利益，結(jié)算較簡(jiǎn)單，無施工圖且清單項(xiàng)目多時(shí)不易評(píng)標(biāo)） ? 條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。 例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請(qǐng)專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來投標(biāo)約 2300萬減少至 ，保證了公司的利益不受損害。 例如 ,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約 3%，一為下浮 5%，我們均認(rèn)為其合理。 ③ 標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的
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