房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制(參考版)
2025-05-19 00:42本頁面
【正文】 按合同約定核實(shí)單價(jià)。 核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。 57 （ 4）保修期限 按照國務(wù)院 《 建設(shè)工程質(zhì)量保修管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定，建設(shè)工程在正常使用條件下的最低保修期限的要求為： 1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為 5年； 3）供熱與供冷系統(tǒng)為 2個(gè)采暖期和供熱期； 4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為 2年。 56 （ 2）質(zhì)保金預(yù)留比例 按建設(shè)工程結(jié)算管理辦法，質(zhì)保金按工程價(jià)款結(jié)算總額 5%左右的比例預(yù)留。 55 工程質(zhì)量保修金的控制 （ 1）質(zhì)保金的含義 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價(jià)款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。 （ 2）竣工結(jié)算是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而竣工決算屬于工作總結(jié)。是向業(yè)主進(jìn)行最終結(jié)算工程款的經(jīng)濟(jì)文件。 53 竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系 竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編制的，是在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目個(gè)單項(xiàng)工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關(guān)基本建設(shè)的其它工程費(fèi)用支出而構(gòu)成竣工決算的主題。 52 竣工決算 竣工決算是由業(yè)主編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分。 51 竣工結(jié)算一般由施工單位編制，業(yè)主或委托的造價(jià)咨詢企業(yè)審核，按合同規(guī)定簽字蓋章后，通過銀行辦理工程價(jià)款的最后結(jié)算。 50 （四）竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是施工企業(yè)按照設(shè)計(jì)文件規(guī)定的內(nèi)容及合同要求內(nèi)容全部完成工程后，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同要求后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程價(jià)款結(jié)算。 （ 2）分階段結(jié)算 對(duì)于工程規(guī)模較大，工期較長（跨年度）的單項(xiàng)工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進(jìn)度，劃分為不同階段支付進(jìn)度款。 48 （ 3）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式 （ 1）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進(jìn)度款，竣工后清算的辦法。 47 （ 2） 預(yù)付備料款結(jié)算 根據(jù) 《 建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法 》 規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。 46 （ 1）工程價(jià)款結(jié)算控制 在工程實(shí)施階段，工程價(jià)款的支付是該階段工程造價(jià)計(jì)算與控制的主要內(nèi)容。 4）反索賠。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。 ③承包人在索賠事件發(fā)生后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出了索賠的書面通知和索賠報(bào)告。 43 （ 5）索賠成立的條件： ①造成費(fèi)用增加或工期損失的原因不是承包人的過失。 ②索賠的引起是客觀因素（不可抗力）原因，承包人只能得到工期補(bǔ)償。 索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。 40 （ 2）工程變更的控制 1）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 2）不影響建設(shè)工期 3）不擴(kuò)大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴(yán)格的程序 41 （ 3）工程索賠的概念 工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當(dāng)事人一方非自身因素或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊蟆? 38 招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制要點(diǎn) ? 合同類型的選擇； ? 計(jì)價(jià)方式的選擇； ? 清標(biāo)； ? 采用四川 2021定額，承包商讓利； ? 采用清單計(jì)價(jià)，考慮包干因素； ? 風(fēng)險(xiǎn)的考慮（主要是材料）； ? 合同簽訂前，再談判； ? 招標(biāo)比選與成本控制密切合作。 （ 4）選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。 （ 2）業(yè)主選擇合理的承包方
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