【正文】 [60]沈翼敏：《商品房預(yù)售法律制度研究》，復(fù)旦大學(xué)碩士論文，2008年，第50頁(yè)。[56]游勸榮：《法治成本分析》，北京：法律出版社Zoos年12 ）}第1版，第92頁(yè)。A[54]史惡川：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年to月第1版，第317頁(yè)。[51]劉建軍：《律師在場(chǎng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，中國(guó)政法大學(xué)碩士論文，2009，第22頁(yè)。[49]錢弘道：《生態(tài)環(huán)境保護(hù)的經(jīng)濟(jì)分析》，北京：《政法論壇》2003年4月版。曼昆《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，梁小民譯，北京：北京大學(xué)出版社2006年8月第1版，第345頁(yè)。[47]「美]]N[45]丁社教：《法治博弈導(dǎo)論》，西安：西北工業(yè)大學(xué)出版社2007年4月版，第2頁(yè)。[43]史惡川：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年10月第1版，第315324頁(yè)。[40]史惡川：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年10月第1版，第315318頁(yè)。曼昆，《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，梁小民澤，北京：北京大學(xué)出版社2006年8月第1版，第456頁(yè)。[38]「美]]N[36]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第178頁(yè)。A波斯納：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》，北京：中國(guó)大百科全書出版社1997年版，第109頁(yè)。[33]「美]理查德[31]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第175頁(yè)。A[29]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第169頁(yè)。[26]曲振濤：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：中國(guó)發(fā)展出版社2005年版，第6163頁(yè)。[24]Baird， Douglas G.， The Future of Law and Economics： Looking Forward， University of Chicago Law Review，F(xiàn)all， 1997。尤倫：《法和經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海：二聯(lián)書店1991年版，第13頁(yè)。[22]「美]羅伯特[20]劉建軍：《律師在場(chǎng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，中國(guó)政法大學(xué)碩士論文，2009，第16頁(yè)。[16]劉建軍：《律師在場(chǎng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，中國(guó)政法大學(xué)碩士論文，2009，第9頁(yè)。[12]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第910頁(yè)。[9]王海霞：《論商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第23頁(yè)。[8]尚國(guó)非： 《我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題探討》，華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)[7]尚國(guó)非：《我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題探討》，華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)[4].王海霞：《論商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第9頁(yè)。筆者希一望商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律體系的完善能夠盡快在立法上得以成行！參考文獻(xiàn)[1].符啟林：《房地產(chǎn)法》，北京：法律出版社2009年2月第四版，第241頁(yè)[2].符啟林主編：《商品房預(yù)售法律制度》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年，第6頁(yè)。當(dāng)下商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律體系已在一定程度上得以建立，但仍需完善，始得有效解決商品房市場(chǎng)上出現(xiàn)的種種問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)公司方能對(duì)商品房消費(fèi)者的權(quán)益更加注重，本文也正是循著這一思路，從法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的角度來(lái)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)做盡可能精確的論述。而在現(xiàn)今我國(guó)商品房項(xiàng)目工程質(zhì)量良莠不齊的情況下，通過(guò)推出商品房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，引入保險(xiǎn)公司作為利益相關(guān)人規(guī)范開發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)中的行為，從而使商品房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)得到切實(shí)保障。改變國(guó)土管理部門、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及城市規(guī)劃管理部門各自為政的現(xiàn)狀，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)公司信用檔案和其開發(fā)的具體商品房項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，提供開發(fā)商和項(xiàng)目相關(guān)信息比如開發(fā)商的資質(zhì)、“五證”的辦理進(jìn)度和項(xiàng)目的抵押融資情況方便商品房消費(fèi)者查詢，更好實(shí)現(xiàn)商品房消費(fèi)者的知情權(quán)。同時(shí)要建立完善的開發(fā)商信息披露制度，解決開發(fā)商與商品房消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱的問(wèn)題。首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房項(xiàng)目預(yù)售的最低規(guī)模做出規(guī)定，規(guī)定商品房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模應(yīng)為建筑施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)公開本項(xiàng)目可出售的全部房源；其次，為保障開發(fā)商將預(yù)售款用于工程建設(shè)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，同時(shí)建立商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；餥60]?！蓖瑫r(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)分開發(fā)商的欺詐程度，分清欺詐行為構(gòu)成根本違約還是一般違約，對(duì)由于開發(fā)商欺詐導(dǎo)致從根本上不能實(shí)現(xiàn)商品房消費(fèi)者合同目的的重大違約行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)就商品房的全部承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，對(duì)因開發(fā)商欺詐導(dǎo)致的從根本妨礙消費(fèi)者合同目的實(shí)現(xiàn)的部分違約，不能對(duì)商品房的全部對(duì)其適用懲罰性賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)就此部分適用懲罰性賠償責(zé)任，這樣一來(lái)也是對(duì)雙方權(quán)益的平衡。懲罰性賠償制度有賠償、懲罰和預(yù)防的功能，設(shè)立這一制度是為更好的保護(hù)普通消費(fèi)者的權(quán)益。接下來(lái)要探討的就是如何去完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的問(wèn)題。這樣一來(lái)，開發(fā)商就會(huì)提高積極履約的傾向，減少積極違約的沖動(dòng)，從而使得二者的強(qiáng)弱勢(shì)地位得到適當(dāng)?shù)钠胶?，?duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定會(huì)產(chǎn)生積極的效果。實(shí)施嚴(yán)格責(zé)任能夠有效降低糾紛解決的訴訟成本，減輕消費(fèi)者在訴訟的舉證，從而避免作為弱小群體的消費(fèi)者所擔(dān)負(fù)的高難度、高耗費(fèi)的訴訟成本，由于確定責(zé)任所需的證明過(guò)程的簡(jiǎn)化，法院的審理成本大為降低，因此有利于降低交易成本，節(jié)約司法資源，而且開發(fā)商作為優(yōu)勢(shì)一方所擁有的知識(shí)、專業(yè)技能及經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通消費(fèi)者難以企及，嚴(yán)格責(zé)任促使其將違背社會(huì)公正的不良后果納入經(jīng)營(yíng)決策中，客觀上實(shí)現(xiàn)了公平，嚴(yán)格責(zé)任的目的在于杜絕非平衡關(guān)系的危害，強(qiáng)調(diào)無(wú)條件的消費(fèi)者權(quán)利和廠商、銷售者責(zé)任應(yīng)凌駕于建立在強(qiáng)勢(shì)一方利益之上的自我中心和精打細(xì)算之上。而此處效率的提高需要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的范圍，加重不良開發(fā)商違約違法行為的法律責(zé)任，主要是擴(kuò)大懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍，提高其違法成本以規(guī)范其行為。權(quán)利的分配向弱勢(shì)方傾斜不僅僅是公平正義的需要，也是效率的要求，增加優(yōu)勢(shì)一方侵害對(duì)方利益的機(jī)會(huì)成本，規(guī)范優(yōu)勢(shì)方利用優(yōu)勢(shì)地位的行為，從而使整個(gè)制度運(yùn)行達(dá)到平衡的狀態(tài)。第二，權(quán)利保護(hù)方法的確定同樣依據(jù)效率原理，波斯納認(rèn)為如果市場(chǎng)交易成本過(guò)高而抑制交易，那么權(quán)利應(yīng)當(dāng)賦予那些最珍視他們的人[55]。利用市場(chǎng)機(jī)制緩解信息不對(duì)稱的途徑會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，主要表現(xiàn)為：“第一，虛假?gòu)V告的大量存在使消費(fèi)者對(duì)廣告信息產(chǎn)生懷疑，從而降低了廣告?zhèn)鬟f優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品信息的功能；第二，對(duì)產(chǎn)品擔(dān)保的承諾與兌現(xiàn)之間的差異弱化了產(chǎn)品擔(dān)保在信息傳遞中的作用；第三，假冒產(chǎn)品造成信譽(yù)傳遞機(jī)制不能正常運(yùn)作。效率原理在法律安排中有兩個(gè)重要作用：第一，國(guó)家是否運(yùn)用法律手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是效率，根據(jù)科斯定理，交易成本的大小決定了財(cái)產(chǎn)權(quán)力分配的效率，當(dāng)交易成本過(guò)大導(dǎo)致市場(chǎng)交易受阻時(shí)法律規(guī)則就會(huì)替代市場(chǎng)發(fā)揮作用，在法律上的裁決實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的裁決，并決定各種資源如何利用。因此立法上應(yīng)當(dāng)完善法律上對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商行為的各種管制，從嚴(yán)格開發(fā)商的資質(zhì)管理、規(guī)范土地使用權(quán)出讓、完善合同備案和預(yù)售管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)著力，加大對(duì)違法侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的處罰力度，形成新的有針對(duì)性的可操作的制度，同時(shí)注意引導(dǎo)非政府的社會(huì)團(tuán)體比如消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)比如民間商品房檢測(cè)組織的發(fā)展，充分發(fā)揮其作用，增加消費(fèi)者在維權(quán)過(guò)程中的祛碼，從而促使開發(fā)商的行為轉(zhuǎn)移到與商品房消費(fèi)者合作的軌道上來(lái)，按照合同約定履行各項(xiàng)義務(wù)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和商品房消費(fèi)者兩者利益合作下的均衡狀態(tài)。開發(fā)商和消費(fèi)者事先達(dá)成商品房買賣合同，規(guī)定雙方之間的行為準(zhǔn)則，假如在沒有外在的強(qiáng)制力約束，強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商是否會(huì)自覺地履行合同，保障商品房消費(fèi)者合同目的的實(shí)現(xiàn)呢，或者說(shuō)此協(xié)議可否自動(dòng)實(shí)施?從實(shí)踐中來(lái)看，有待商榷，甚至可以說(shuō)不切如人意，在已經(jīng)就商品房買賣法律關(guān)系作出法律規(guī)制的情形下，商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)尚且面臨種種問(wèn)題，遑論其他。是否存在有約束力的協(xié)議是區(qū)分合作博弈和非合作博弈的一般標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中居于主導(dǎo)地位的主要是非合作的博弈，這是因?yàn)橹鲗?dǎo)人們行為方式的主要是個(gè)體理性而不是集體理性[50]?！袄缡袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在污染，但政府并沒有管制的環(huán)境，企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化而寧愿以犧牲環(huán)境為代價(jià)，絕不會(huì)主動(dòng)增加環(huán)保投資設(shè)備，從而進(jìn)入納什均衡狀態(tài)，而如果一個(gè)企業(yè)從利他目的出發(fā)投資治理污染，而其他企業(yè)仍然不顧污染，那么這個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)成本就會(huì)增加，價(jià)格就要提高，它的產(chǎn)品就沒有競(jìng)爭(zhēng)力，這是一個(gè)看不見的手的有效的完全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制失敗的例證，只有在政府加強(qiáng)污