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商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)概述畢業(yè)論文-全文預(yù)覽

  

【正文】 的均衡狀態(tài)。是否存在有約束力的協(xié)議是區(qū)分合作博弈和非合作博弈的一般標(biāo)準(zhǔn),在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中居于主導(dǎo)地位的主要是非合作的博弈,這是因?yàn)橹鲗?dǎo)人們行為方式的主要是個(gè)體理性而不是集體理性[50]。圖一 美國(guó)與蘇聯(lián)軍備競(jìng)賽博弈圖在這兩個(gè)國(guó)家之間的博弈中,每個(gè)國(guó)家的安全與力量取決于本國(guó)是否加強(qiáng)軍備的決策和另一個(gè)國(guó)家作出的決策,不合作的博弈狀態(tài)形成。非合作的博弈均衡作為普遍存在的現(xiàn)象是納什均衡研究的主要內(nèi)容,所謂納什均衡指的是所有參與人最優(yōu)選擇的一種組合,在這種選擇下,給定其他人的選擇,沒有任何人有積極性作出新的選擇[46]。當(dāng)然這種整合分析并不能割裂這些工具的有機(jī)聯(lián)系,其中的每一個(gè)工具可以說都是相互聯(lián)系的,甚至理性選擇下的最大化是其他工具的基石,整合分析只是筆者試圖對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)進(jìn)行綜合分析的需要。正如前文所述現(xiàn)實(shí)中非均衡作為市場(chǎng)上的常態(tài)產(chǎn)生了交易方之間的博弈,而且這種博弈通常是納什均衡理論上的不合作博弈形式。存在著“他山之石,可以攻玉”的思量,本文采取法經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法淺談商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù),來探究如何更好地保護(hù)處于弱勢(shì)地位的普通購(gòu)房者,同時(shí)亦期冀法經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法能夠在我國(guó)法學(xué)研究中得到更多的應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)研究的宗旨都是通過對(duì)權(quán)利的合理分配來實(shí)現(xiàn)有效配置社會(huì)資源,從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)總福利的最大化,正如前文所述,這種最大化是講求效率下均衡的一種狀態(tài)。同時(shí)政府應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)上關(guān)注社會(huì)中介組織的培育和加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)在本行業(yè)內(nèi)的規(guī)范引導(dǎo)作用,使之作為第二種途徑選擇。緩解信息不對(duì)稱的途徑有兩條:“第一,利用市場(chǎng)機(jī)制本身緩解信息不對(duì)稱,基本思路是在交易者之間加強(qiáng)信息溝通。事實(shí)上在產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)上信息不對(duì)稱問題相當(dāng)普遍,信息不對(duì)稱出現(xiàn)的原因是多方面的,主要有:“第一,社會(huì)分工和勞動(dòng)分工造成不同市場(chǎng)交易者所擁有的知識(shí)的不對(duì)稱性;第二,信息的收集成本的存在使市場(chǎng)上交易者在獲得信息的過程中必然要花費(fèi)一定的時(shí)間甚至是直接的貨幣成本,消費(fèi)者不得不權(quán)衡信息的收集成本和收益,一旦收集信息的邊際成本超過邊際收益,就會(huì)停止信息收集,而一旦主動(dòng)放棄信息收集,那么消費(fèi)者只能在信息不充分的前提下作出決策;第二,在市場(chǎng)交易活動(dòng)中擁有信息優(yōu)勢(shì)的交易者對(duì)信息實(shí)施壟斷,交易雙方根據(jù)自己所掌握的信息制定決策,而決策的正確性在相當(dāng)大程度上取決于所依據(jù)的信息數(shù)量和質(zhì)量,因此擁有信息優(yōu)勢(shì)的交易者為了在交易活動(dòng)中取得主動(dòng)權(quán),往往會(huì)產(chǎn)生壟斷某些真實(shí)信息的動(dòng)機(jī),甚至故意發(fā)布虛假信息,誤導(dǎo)交易對(duì)方,以實(shí)現(xiàn)自身效用或利益的最大化 [40]”。具體的效率標(biāo)準(zhǔn)包括帕累托最優(yōu)和“卡爾多—??怂埂币饬x上的效率標(biāo)準(zhǔn):帕累托最優(yōu)是對(duì)法律的經(jīng)濟(jì)分析的起點(diǎn),當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)在面向消費(fèi)者的商品的生產(chǎn)和分配兩方面都有效率時(shí),就無法做不損害他人而有利于某些人的變動(dòng),“卡爾多—??怂埂睒?biāo)準(zhǔn)是指在社會(huì)的資源配置過程中,從中獲益的人們只要其所增加的利益足以補(bǔ)償在同一資源重新配置過程中受到損失的人的利益即可,強(qiáng)調(diào)的是損益之間對(duì)沖后的盈余性[36]?!笨扑苟ɡ硗ㄟ^引入交易成本概念對(duì)降低或消除經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的交易成本以提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率,實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利的最大化進(jìn)行分析,科斯交易成本理論表明交易活動(dòng)是稀缺的,因而也有代價(jià),從而也就有如何配置資源的問題,所以一定的制度和規(guī)則必須提高經(jīng)濟(jì)效率,否則就會(huì)被新制度所取代。交易成本與效率具有天然的不可分割的關(guān)系,頗似一對(duì)“難兄難弟”,對(duì)二者的探討在筆者看來應(yīng)當(dāng)同步進(jìn)行。脫離合作互動(dòng)的理性選擇最大化反過來對(duì)自身效用利益構(gòu)成損害,此種情形下的理性選擇反而成為非理性的選擇。理性選擇下的最大化是社會(huì)每個(gè)成員的直接追求,但個(gè)體之間利益、效用的差異有所不同,資源合理配置的效率即是社會(huì)理性選擇的價(jià)值追求目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的均衡是指經(jīng)濟(jì)事物變化中有關(guān)變量在一定條件下相互作用所達(dá)到的一種相對(duì)靜止?fàn)顟B(tài),各市場(chǎng)參與者沒有動(dòng)力去改變既定的狀態(tài)。通過比較各種可能的行動(dòng)方案及行動(dòng)產(chǎn)出,追求最大化的經(jīng)濟(jì)人根據(jù)理性權(quán)衡從中選擇最大化效用的行動(dòng)方案,即使這些方案在當(dāng)時(shí)或事后會(huì)因?yàn)檫`背社會(huì)規(guī)制而受到法律制裁或者道德上的譴責(zé)。理性在很大程度上體現(xiàn)為對(duì)于自我利益的追求。理性選擇下的最大化源自古典經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人業(yè)當(dāng)考特和托馬斯一項(xiàng)法律制度也有成本和收益上的比較問題,傳統(tǒng)法律觀念注重公平正義,對(duì)法律的成本問題考慮不足,造成法律實(shí)施過程中效率低下,而一項(xiàng)低效率的法律制度反而不利于保障那些珍視權(quán)利的人[21]。對(duì)此問題,在我國(guó)從事法經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的錢弘道先生就二者的基本區(qū)別作出了以下二點(diǎn)歸納:“第一,經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)屬經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)的交叉領(lǐng)域,而經(jīng)濟(jì)法屬于法學(xué)范疇;第二,經(jīng)濟(jì)法研究經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域諸問題(如財(cái)產(chǎn)、合同、侵權(quán)等)的法律,而經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)則用經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法和概念研究幾乎所有的法律,除經(jīng)濟(jì)法之外,還包括各套法律系統(tǒng)、法律制度以及犯罪和刑罰等各種專門立法中的經(jīng)濟(jì)問題;第二,經(jīng)濟(jì)法適用法律的準(zhǔn)則和價(jià)值觀分析經(jīng)濟(jì)問題,強(qiáng)調(diào)的是公正,而經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)則用的是經(jīng)濟(jì)學(xué)(主要是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué))的準(zhǔn)則和價(jià)值判斷研究法律問題,強(qiáng)調(diào)的是效率??扑箤?duì)法律制度的研究表明自由市場(chǎng)上交易成本和機(jī)會(huì)成本促使交易的當(dāng)事人在交易過程中權(quán)衡交易給自身帶來的損益,并通過權(quán)衡不同情形下的損益得出自身利益最大化的實(shí)現(xiàn)途徑,比如企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)上交易成本和組織成本確定自身規(guī)模,這直接應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,從研究目的和性質(zhì)而言屬于經(jīng)濟(jì)學(xué);而另一位法經(jīng)濟(jì)學(xué)的重量級(jí)學(xué)者波斯納在其《法律的經(jīng)濟(jì)分析》中以經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和模型為分析工具,價(jià)格理論、供求理論和成本收益分析等工具被用來分析評(píng)價(jià)各種法律制度的經(jīng)濟(jì)功能以及法律制度對(duì)于效率的影響[16]。通過效率或效用的最大化使社會(huì)資源的分配效率提高,以更好地促進(jìn)社會(huì)的公平正義,從而為法律追求公平正義的“土壤”上施以更強(qiáng)有效的“肥料”。而這不利于改變當(dāng)前開發(fā)商和商品房消費(fèi)者地位失衡的現(xiàn)狀,不利于保護(hù)普通商品房消費(fèi)者的權(quán)益,而且于長(zhǎng)遠(yuǎn)來看對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)亦會(huì)產(chǎn)生不利影響。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利客體取決于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律體系對(duì)商品和消費(fèi)者含義、范圍的界定。現(xiàn)行法律對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的表述主要體現(xiàn)在《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律和司法解釋中,司法實(shí)踐上也主要適用上述法律的相關(guān)條文處理有關(guān)商品房案件。商品房消費(fèi)者在商品房的消費(fèi)過程中同房地產(chǎn)開發(fā)公司形成買賣合同法律關(guān)系,本應(yīng)與轉(zhuǎn)移普通商品所有權(quán)的買賣合同法律關(guān)系并無二致,但實(shí)際情形卻是雙方之間的地位處在嚴(yán)重不平衡的狀態(tài),房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有較強(qiáng)的實(shí)力,作為商品房買方的公民個(gè)人則處于弱勢(shì)地位,其權(quán)益經(jīng)常受到房地產(chǎn)開發(fā)公司的侵犯,但是由于在現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上的“賣方”市場(chǎng)背景導(dǎo)致的雙方力量對(duì)比、交易經(jīng)驗(yàn)、交易信息和專業(yè)知識(shí)的不相平衡導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益得不到有效的保護(hù)。當(dāng)下立法確立了不動(dòng)產(chǎn)生存利益優(yōu)于經(jīng)營(yíng)利益的重要原則[7]。對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的界定,首先需要明確“消費(fèi)者”的含義,《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》)第2條給出了明確界定:“消費(fèi)者為生活消費(fèi)購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù),其權(quán)益受本法保護(hù);本法未作規(guī)定的,受其他法律、行政法規(guī)保護(hù)。根據(jù)上述定義和最高院的司法解釋,商品房應(yīng)當(dāng)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司以盈利為目的建造的,用于投放市場(chǎng)進(jìn)行出售的具備法律上完整所有權(quán)的房屋?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“解釋”)第一條對(duì)于商品房買賣合同的界定,即“本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同”,則間接地對(duì)商品房的范圍進(jìn)行了限縮,現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資建房和農(nóng)民的自建住房被排除在外?!被诒疚牧⒁?,在本文的框架體系內(nèi)僅討論公民用于自身居住用途的商品房,即公民在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的私人住房。這說明在一定范圍的法規(guī)和解釋中亦已正式肯定為消費(fèi)者的主體身份,這一規(guī)定無疑具有鮮明的意義,突破了長(zhǎng)期以來商品房買受人不能被認(rèn)定為消費(fèi)者的制度“瓶頸”。而在商品房消費(fèi)法律關(guān)系中,商品房作為標(biāo)的物,因?yàn)槠錁?biāo)的金額通常巨大,關(guān)乎廣大普通民眾的人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等重要權(quán)利,作為商品房消費(fèi)者的普通公民,對(duì)其合法權(quán)益的保護(hù)應(yīng)當(dāng)包括法律對(duì)于一般消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)和商品房領(lǐng)域內(nèi)相關(guān)法律的特別規(guī)定在內(nèi)的保護(hù)?!案Q一斑而知全豹”,房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的侵犯可見一斑。然而以上規(guī)范商品房消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間權(quán)利義務(wù)的規(guī)定局限性明顯,于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)著墨不足,不
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