【正文】 潤(rùn)最大化的過(guò)程中占據(jù)信息和締約地位上的優(yōu)勢(shì)，普通公民在同開(kāi)發(fā)商的博弈過(guò)程中各項(xiàng)權(quán)利受到不良開(kāi)發(fā)商不同程度的侵犯。社會(huì)的均衡狀態(tài)要求社會(huì)成員追求目標(biāo)的一致，這是一個(gè)需要對(duì)不同群體利益不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)、妥協(xié)的過(guò)程，社會(huì)成員在利益博弈過(guò)程中使得自身效用與其他成員的效用趨于共同。法律對(duì)權(quán)利的分配和保護(hù)有效率的因素在里頭，因?yàn)檫@涉及到法律對(duì)權(quán)利的分配和保護(hù)過(guò)程中產(chǎn)生的成本與收益的比例問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律規(guī)定的現(xiàn)狀，筆者在此提出一些不成熟的想法和意見(jiàn)，以期能夠推動(dòng)完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律規(guī)定這項(xiàng)關(guān)系廣大普通民眾切身權(quán)利的進(jìn)程。[3].王海霞：《論商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第8頁(yè)?？继赝旭R斯[35]「美]理查德格里高利[59]王海霞：《論商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第29頁(yè)。[44]林立：《波斯納與法律經(jīng)濟(jì)分析》，上海三聯(lián)書(shū)店2005年5月第1版，第3頁(yè)。[32]科斯定理：如果私人各方叫以無(wú)成本地就資源配置進(jìn)行協(xié)商，那么他們就叫以自己解決外部性問(wèn)題。[19]錢(qián)弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第17頁(yè)。5結(jié)論商品房消費(fèi)者同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司天然的實(shí)力不均衡，導(dǎo)致普通的商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益受到不良開(kāi)發(fā)商行為的侵害，作為個(gè)體的普通公民難以和開(kāi)發(fā)商相抗衡，利益失衡的情況下需要法律對(duì)其進(jìn)行明確、具體和有針對(duì)性的規(guī)制和平衡，以消除因?yàn)闄?quán)利和利益的失衡所帶來(lái)的種種問(wèn)題。從消費(fèi)者角度進(jìn)行分析，消費(fèi)者有權(quán)期待對(duì)方能夠積極履約，保證商品上無(wú)權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵，非自愿的接受風(fēng)險(xiǎn)情況下受害人可基于對(duì)不能實(shí)現(xiàn)其合理期待的損失而提出索賠，這正是法律上公正內(nèi)涵之權(quán)利義務(wù)相一致的要求。博弈論研究的基礎(chǔ)是非合作的博弈關(guān)系，在此基礎(chǔ)上對(duì)合作的博弈關(guān)系的研究是博弈論研究的高級(jí)階段，面對(duì)無(wú)效率或低效率的非合作博弈的場(chǎng)合，根本的解決是法律制度的明確和完善，通過(guò)發(fā)揮明確的法律制度帶來(lái)的規(guī)范作用和可供公眾預(yù)期的作用，來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)參與者的行為，破解因?yàn)榉呛献鞑┺漠a(chǎn)生的困境[51]。因此以對(duì)商品房消費(fèi)法律關(guān)系中消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間的利益博弈分析為主線；第二步，將理性選擇下的最大化、信息不對(duì)稱(chēng)與交易成本納入效率的范疇進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。信息傳遞和信息甄別是實(shí)現(xiàn)信息溝通的基本途徑而廣告、產(chǎn)品質(zhì)量保障和信謄是實(shí)現(xiàn)信息溝通的基本方式；第二，通過(guò)政府管制緩解信息不對(duì)稱(chēng)，利用市場(chǎng)機(jī)制緩解信息不對(duì)稱(chēng)同樣存在著市場(chǎng)失靈（Market Failure）的可能，這就為實(shí)行政府管制提供了客觀必要性，政府運(yùn)用公共權(quán)力，出臺(tái)管制性法律、實(shí)施管制，通過(guò)對(duì)廣告、產(chǎn)品質(zhì)量的管制，整治虛假?gòu)V告，打擊假冒偽劣產(chǎn)品，強(qiáng)制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者落實(shí)產(chǎn)品擔(dān)保承諾和向市場(chǎng)提供真實(shí)、比較全面的信息，以此緩解交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，當(dāng)然通過(guò)管制解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題是需要成本的，在決定對(duì)特定領(lǐng)域是否采取措施之前需要對(duì)比管制的收益和成本即管制的效率，如果收益大于成本，管制是必要的，否則就是沒(méi)有必要的[43]。以科斯為代表的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)以交易成本為其核心范疇和最基本的分析工具，賦予了交易成本這一概念的一般化意義，即將交易成本用以解釋各類(lèi)經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)因素，諸如市場(chǎng)交換的風(fēng)險(xiǎn)、信息、壟斷以及政府管制等因素，對(duì)交易成本最經(jīng)典的闡述莫過(guò)于科斯定理的第一律和第二律[32]。在社會(huì)生活中對(duì)于自我利益最大化即效用最大化的追求決定了人們的決策過(guò)程和結(jié)果。法經(jīng)濟(jì)學(xué)提供的效率或效用分析工具對(duì)于提高法律制度運(yùn)行的效率，從而更為有效地實(shí)現(xiàn)法律公平正義的價(jià)值目標(biāo)，解決糾紛，彌補(bǔ)受損方所受損害，平衡市場(chǎng)上交易各方的權(quán)益，有其積極的現(xiàn)實(shí)意義。2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的基本工具法經(jīng)濟(jì)學(xué)是用經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本工具和研究方法，來(lái)分析法律問(wèn)題的法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉學(xué)科，是法學(xué)研究中最重要的跨學(xué)科領(lǐng)域，是20世紀(jì)西方法學(xué)界也是經(jīng)濟(jì)學(xué)界發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。正是根據(jù)上述分析、引證，我們可以用商品房消費(fèi)者的概念來(lái)替代商品房買(mǎi)受人的概念，并分析如何更好的保護(hù)普通公民在商品房領(lǐng)域內(nèi)的合法權(quán)益。商品房作為法律意義上物的一種，除了滿(mǎn)足法律意義上物的基本特征外，還應(yīng)當(dāng)具有如下特征：“第一，開(kāi)發(fā)建設(shè)主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，即我們通常所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商；第二，具有商品的全部屬性；第二，能在市場(chǎng)上自由交易流通；第四，出售時(shí)具有完整的所有權(quán)[3]。《物權(quán)法》第二十條則首次設(shè)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，來(lái)保障不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人將來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)受讓不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，對(duì)保障商品房房消費(fèi)者的權(quán)益有重大意義。從上面的分析可知，兩位學(xué)者進(jìn)行的是相反方向的研究。斯密對(duì)“經(jīng)濟(jì)人”定義為追求私人最大經(jīng)濟(jì)利益為唯一目的并按經(jīng)濟(jì)原則活動(dòng)的主體，這一假設(shè)排斥了純粹道德意義上的自私自利，將個(gè)人對(duì)自身利益的追求與人性的完善、自私與社會(huì)利益增進(jìn)有機(jī)結(jié)合了起來(lái)[23]。而約翰信息不對(duì)稱(chēng)是指有關(guān)交易的信息在交易者之間的分布是不對(duì)稱(chēng)的，即一方比另一方占有較多的相關(guān)信息，即一方處于信息的優(yōu)勢(shì)方，而另一方處于信息的劣勢(shì)方[38]。但是從整個(gè)法學(xué)的大環(huán)境看，由于受我國(guó)傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)法學(xué)思維模式的影響，法經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法在我國(guó)并未得到應(yīng)有之認(rèn)同和重視。每個(gè)國(guó)家都愿意擁有比另一國(guó)強(qiáng)大的軍備，因?yàn)檐娛铝α繌?qiáng)大才能對(duì)世界事務(wù)有更大的影響，但是每個(gè)國(guó)家也喜歡生活在一個(gè)不受另一個(gè)國(guó)家軍備威脅的環(huán)境中，這種致命的博弈表現(xiàn)為：如果蘇聯(lián)選擇軍備，美國(guó)作出同樣選擇以免權(quán)力喪失，美國(guó)狀況就會(huì)更好；如果蘇聯(lián)選擇裁軍，美國(guó)選擇軍備，美國(guó)狀況會(huì)變好，因?yàn)檫@樣做會(huì)是美國(guó)更強(qiáng)大，這樣一來(lái)對(duì)每一國(guó)家來(lái)說(shuō)，軍備就是占優(yōu)策略，因此每個(gè)國(guó)家都選擇繼續(xù)進(jìn)行軍備競(jìng)賽，這樣引起兩國(guó)都處于危險(xiǎn)之中的不良后果[47]。第二，權(quán)利保護(hù)方法的確定同樣依據(jù)效率原理，波斯納認(rèn)為如果市場(chǎng)交易成本過(guò)高而抑制交易，那么權(quán)利應(yīng)當(dāng)賦予那些最珍視他們的人[55]。首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房項(xiàng)目預(yù)售的最低規(guī)模做出規(guī)定，規(guī)定商品房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模應(yīng)為建筑施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)公開(kāi)本項(xiàng)目可出售的全部房源；其次，為保障開(kāi)發(fā)商將預(yù)售款用于工程建設(shè)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，同時(shí)建立商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；餥60]。[8]尚國(guó)非： 《我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題探討》，華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)[26]曲振濤：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：中國(guó)發(fā)展出版社2005年版，第6163頁(yè)。[38]「美]]N[51]劉建軍：《律師在場(chǎng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，中國(guó)政法大學(xué)碩士論文，2009，第22頁(yè)。[54]史惡川：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年to月第1版，第317頁(yè)。曼昆，《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，梁小民澤，北京：北京大學(xué)出版社2006年8月第1版，第456頁(yè)。[29]錢(qián)弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第169頁(yè)。[9]王海霞：《論商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第23頁(yè)。同時(shí)要建立完善的開(kāi)發(fā)商信息披露制度，解決開(kāi)發(fā)商與商品房消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。權(quán)利的分配向弱勢(shì)方傾斜不僅僅是公平正義的需要，也是效率的要求，增加優(yōu)勢(shì)一方侵害對(duì)方利益的機(jī)會(huì)成本，規(guī)范優(yōu)勢(shì)方利用優(yōu)勢(shì)地位的行為，從而使整個(gè)制度運(yùn)行達(dá)到平衡的狀態(tài)。圖一 美國(guó)與蘇聯(lián)軍備競(jìng)賽博弈圖在這兩個(gè)國(guó)家之間的博弈中，每個(gè)國(guó)家的安全與力量取決于本國(guó)是否加強(qiáng)軍備的決策和另一個(gè)國(guó)家作出的決策，不合作的博弈狀態(tài)形成。存在著“他山之石，可以攻玉”的思量，本文采取法經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法淺談商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，來(lái)探究如何更好地保護(hù)處于弱勢(shì)地位的普通購(gòu)房者，同時(shí)亦期冀法經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法能夠在我國(guó)法學(xué)研究中得到更多的應(yīng)用。事實(shí)上在產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)上信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題相當(dāng)普遍，信息不對(duì)稱(chēng)出現(xiàn)的原因是多方面的，主要有：“第一，社會(huì)分工和勞動(dòng)分工造成不同市場(chǎng)交易者所擁有的知識(shí)的不對(duì)稱(chēng)性；第二，信息的收集成本的存在使市場(chǎng)上交易者在獲得信息的過(guò)程中必然要花費(fèi)一定的時(shí)間甚至是直接的貨幣成本，消費(fèi)者不得不權(quán)衡信息的收集成本和收益，一旦收集信息的邊際成本超過(guò)邊際收益，就會(huì)停止信息收集，而一旦主動(dòng)放棄信息收集，那么消費(fèi)者只能在信息不充分的前提下作出決策；第二，在市場(chǎng)交易活動(dòng)中擁有信息優(yōu)勢(shì)的交易者對(duì)信息實(shí)施壟斷，交易雙方根據(jù)自己所掌握的信息制定決策，而決策的正確性在相當(dāng)大程度上取決于所依據(jù)的信息數(shù)量和質(zhì)量，因此擁有信息優(yōu)勢(shì)的交易者為了在交易活動(dòng)中取得主動(dòng)權(quán)，往往會(huì)產(chǎn)生壟斷某些真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)，甚至故意發(fā)布虛假信息，誤導(dǎo)交易對(duì)方，以實(shí)現(xiàn)自身效用或利益的最大化 [40]”。脫離合作互動(dòng)的理性選擇最大化反過(guò)來(lái)對(duì)自身效用利益構(gòu)成損害，此