【正文】 潤最大化的過程中占據(jù)信息和締約地位上的優(yōu)勢，普通公民在同開發(fā)商的博弈過程中各項權(quán)利受到不良開發(fā)商不同程度的侵犯。社會的均衡狀態(tài)要求社會成員追求目標的一致，這是一個需要對不同群體利益不斷進行協(xié)調(diào)、妥協(xié)的過程，社會成員在利益博弈過程中使得自身效用與其他成員的效用趨于共同。法律對權(quán)利的分配和保護有效率的因素在里頭，因為這涉及到法律對權(quán)利的分配和保護過程中產(chǎn)生的成本與收益的比例問題。根據(jù)我國當前對商品房消費者權(quán)益保護法律規(guī)定的現(xiàn)狀，筆者在此提出一些不成熟的想法和意見，以期能夠推動完善商品房消費者權(quán)益保護法律規(guī)定這項關(guān)系廣大普通民眾切身權(quán)利的進程。[3].王海霞：《論商品房消費者權(quán)益保護的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第8頁。考特托馬斯[35]「美]理查德格里高利[59]王海霞：《論商品房消費者權(quán)益保護的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第29頁。[44]林立：《波斯納與法律經(jīng)濟分析》，上海三聯(lián)書店2005年5月第1版，第3頁。[32]科斯定理：如果私人各方叫以無成本地就資源配置進行協(xié)商，那么他們就叫以自己解決外部性問題。[19]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第17頁。5結(jié)論商品房消費者同房地產(chǎn)開發(fā)公司天然的實力不均衡，導(dǎo)致普通的商品房消費者的合法權(quán)益受到不良開發(fā)商行為的侵害，作為個體的普通公民難以和開發(fā)商相抗衡，利益失衡的情況下需要法律對其進行明確、具體和有針對性的規(guī)制和平衡，以消除因為權(quán)利和利益的失衡所帶來的種種問題。從消費者角度進行分析，消費者有權(quán)期待對方能夠積極履約，保證商品上無權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵，非自愿的接受風險情況下受害人可基于對不能實現(xiàn)其合理期待的損失而提出索賠，這正是法律上公正內(nèi)涵之權(quán)利義務(wù)相一致的要求。博弈論研究的基礎(chǔ)是非合作的博弈關(guān)系，在此基礎(chǔ)上對合作的博弈關(guān)系的研究是博弈論研究的高級階段，面對無效率或低效率的非合作博弈的場合，根本的解決是法律制度的明確和完善，通過發(fā)揮明確的法律制度帶來的規(guī)范作用和可供公眾預(yù)期的作用，來規(guī)范和引導(dǎo)市場參與者的行為，破解因為非合作博弈產(chǎn)生的困境[51]。因此以對商品房消費法律關(guān)系中消費者和開發(fā)商之間的利益博弈分析為主線；第二步，將理性選擇下的最大化、信息不對稱與交易成本納入效率的范疇進行經(jīng)濟分析。信息傳遞和信息甄別是實現(xiàn)信息溝通的基本途徑而廣告、產(chǎn)品質(zhì)量保障和信謄是實現(xiàn)信息溝通的基本方式；第二，通過政府管制緩解信息不對稱，利用市場機制緩解信息不對稱同樣存在著市場失靈（Market Failure）的可能，這就為實行政府管制提供了客觀必要性，政府運用公共權(quán)力，出臺管制性法律、實施管制，通過對廣告、產(chǎn)品質(zhì)量的管制，整治虛假廣告，打擊假冒偽劣產(chǎn)品，強制生產(chǎn)經(jīng)營者落實產(chǎn)品擔保承諾和向市場提供真實、比較全面的信息，以此緩解交易雙方的信息不對稱問題，當然通過管制解決信息不對稱問題是需要成本的，在決定對特定領(lǐng)域是否采取措施之前需要對比管制的收益和成本即管制的效率，如果收益大于成本，管制是必要的，否則就是沒有必要的[43]。以科斯為代表的新制度經(jīng)濟學(xué)以交易成本為其核心范疇和最基本的分析工具，賦予了交易成本這一概念的一般化意義，即將交易成本用以解釋各類經(jīng)濟及其相關(guān)因素，諸如市場交換的風險、信息、壟斷以及政府管制等因素，對交易成本最經(jīng)典的闡述莫過于科斯定理的第一律和第二律[32]。在社會生活中對于自我利益最大化即效用最大化的追求決定了人們的決策過程和結(jié)果。法經(jīng)濟學(xué)提供的效率或效用分析工具對于提高法律制度運行的效率，從而更為有效地實現(xiàn)法律公平正義的價值目標，解決糾紛，彌補受損方所受損害，平衡市場上交易各方的權(quán)益，有其積極的現(xiàn)實意義。2商品房消費者權(quán)益保護法經(jīng)濟學(xué)分析的基本工具法經(jīng)濟學(xué)是用經(jīng)濟學(xué)的基本工具和研究方法，來分析法律問題的法學(xué)和經(jīng)濟學(xué)的交叉學(xué)科，是法學(xué)研究中最重要的跨學(xué)科領(lǐng)域，是20世紀西方法學(xué)界也是經(jīng)濟學(xué)界發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。正是根據(jù)上述分析、引證，我們可以用商品房消費者的概念來替代商品房買受人的概念，并分析如何更好的保護普通公民在商品房領(lǐng)域內(nèi)的合法權(quán)益。商品房作為法律意義上物的一種，除了滿足法律意義上物的基本特征外，還應(yīng)當具有如下特征：“第一，開發(fā)建設(shè)主體為房地產(chǎn)開發(fā)公司，即我們通常所說的開發(fā)商；第二，具有商品的全部屬性；第二，能在市場上自由交易流通；第四，出售時具有完整的所有權(quán)[3]?！段餀?quán)法》第二十條則首次設(shè)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，來保障不動產(chǎn)的買受人將來實現(xiàn)對受讓不動產(chǎn)的物權(quán)，對保障商品房房消費者的權(quán)益有重大意義。從上面的分析可知，兩位學(xué)者進行的是相反方向的研究。斯密對“經(jīng)濟人”定義為追求私人最大經(jīng)濟利益為唯一目的并按經(jīng)濟原則活動的主體，這一假設(shè)排斥了純粹道德意義上的自私自利，將個人對自身利益的追求與人性的完善、自私與社會利益增進有機結(jié)合了起來[23]。而約翰信息不對稱是指有關(guān)交易的信息在交易者之間的分布是不對稱的，即一方比另一方占有較多的相關(guān)信息，即一方處于信息的優(yōu)勢方，而另一方處于信息的劣勢方[38]。但是從整個法學(xué)的大環(huán)境看，由于受我國傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)法學(xué)思維模式的影響，法經(jīng)濟學(xué)的分析方法在我國并未得到應(yīng)有之認同和重視。每個國家都愿意擁有比另一國強大的軍備，因為軍事力量強大才能對世界事務(wù)有更大的影響，但是每個國家也喜歡生活在一個不受另一個國家軍備威脅的環(huán)境中，這種致命的博弈表現(xiàn)為：如果蘇聯(lián)選擇軍備，美國作出同樣選擇以免權(quán)力喪失，美國狀況就會更好；如果蘇聯(lián)選擇裁軍，美國選擇軍備，美國狀況會變好，因為這樣做會是美國更強大，這樣一來對每一國家來說，軍備就是占優(yōu)策略，因此每個國家都選擇繼續(xù)進行軍備競賽，這樣引起兩國都處于危險之中的不良后果[47]。第二，權(quán)利保護方法的確定同樣依據(jù)效率原理，波斯納認為如果市場交易成本過高而抑制交易，那么權(quán)利應(yīng)當賦予那些最珍視他們的人[55]。首先，應(yīng)當對商品房項目預(yù)售的最低規(guī)模做出規(guī)定，規(guī)定商品房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模應(yīng)為建筑施工許可證批準的施工范圍，開發(fā)商應(yīng)當在合理期間內(nèi)公開本項目可出售的全部房源；其次，為保障開發(fā)商將預(yù)售款用于工程建設(shè)，應(yīng)當加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，同時建立商品房預(yù)售風險擔?；餥60]。[8]尚國非： 《我國房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護問題探討》，華中科技大學(xué)學(xué)報[26]曲振濤：《法經(jīng)濟學(xué)》，北京：中國發(fā)展出版社2005年版，第6163頁。[38]「美]]N[51]劉建軍：《律師在場權(quán)的經(jīng)濟學(xué)分析》，中國政法大學(xué)碩士論文，2009，第22頁。[54]史惡川：《法經(jīng)濟學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年to月第1版，第317頁。曼昆，《經(jīng)濟學(xué)原理》，梁小民澤，北京：北京大學(xué)出版社2006年8月第1版，第456頁。[29]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第169頁。[9]王海霞：《論商品房消費者權(quán)益保護的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第23頁。同時要建立完善的開發(fā)商信息披露制度，解決開發(fā)商與商品房消費者之間信息不對稱的問題。權(quán)利的分配向弱勢方傾斜不僅僅是公平正義的需要，也是效率的要求，增加優(yōu)勢一方侵害對方利益的機會成本，規(guī)范優(yōu)勢方利用優(yōu)勢地位的行為，從而使整個制度運行達到平衡的狀態(tài)。圖一 美國與蘇聯(lián)軍備競賽博弈圖在這兩個國家之間的博弈中，每個國家的安全與力量取決于本國是否加強軍備的決策和另一個國家作出的決策，不合作的博弈狀態(tài)形成。存在著“他山之石，可以攻玉”的思量，本文采取法經(jīng)濟學(xué)的分析方法淺談商品房消費者權(quán)益的保護，來探究如何更好地保護處于弱勢地位的普通購房者，同時亦期冀法經(jīng)濟學(xué)的分析方法能夠在我國法學(xué)研究中得到更多的應(yīng)用。事實上在產(chǎn)品市場和要素市場上信息不對稱問題相當普遍，信息不對稱出現(xiàn)的原因是多方面的，主要有：“第一，社會分工和勞動分工造成不同市場交易者所擁有的知識的不對稱性；第二，信息的收集成本的存在使市場上交易者在獲得信息的過程中必然要花費一定的時間甚至是直接的貨幣成本，消費者不得不權(quán)衡信息的收集成本和收益，一旦收集信息的邊際成本超過邊際收益，就會停止信息收集，而一旦主動放棄信息收集，那么消費者只能在信息不充分的前提下作出決策；第二，在市場交易活動中擁有信息優(yōu)勢的交易者對信息實施壟斷，交易雙方根據(jù)自己所掌握的信息制定決策，而決策的正確性在相當大程度上取決于所依據(jù)的信息數(shù)量和質(zhì)量，因此擁有信息優(yōu)勢的交易者為了在交易活動中取得主動權(quán)，往往會產(chǎn)生壟斷某些真實信息的動機，甚至故意發(fā)布虛假信息，誤導(dǎo)交易對方，以實現(xiàn)自身效用或利益的最大化 [40]”。脫離合作互動的理性選擇最大化反過來對自身效用利益構(gòu)成損害，此