【正文】 [59]王海霞：《論商品房消費者權(quán)益保護的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第29頁。[55]「美1理查德[50]劉建軍：《律師在場權(quán)的經(jīng)濟學(xué)分析》，中國政法大學(xué)碩士論文，2009，第21頁。格里高利[44]林立：《波斯納與法律經(jīng)濟分析》，上海三聯(lián)書店2005年5月第1版，第3頁。[39]曲振濤：《法經(jīng)濟學(xué)》，北京：中國發(fā)展出版社2005年版，第66頁。[37]史惡川：《法經(jīng)濟學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年10月第1版，第44頁。[35]「美]理查德[32]科斯定理：如果私人各方叫以無成本地就資源配置進行協(xié)商，那么他們就叫以自己解決外部性問題。[30]「美]理查德[25]Posner， Richard A.， The Problem of Jurisprudence， Harvard University Press， 1990， ?？继赝旭R斯[19]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第17頁。[10]沈翼敏：《商品房預(yù)售法律制度研究》，復(fù)旦大學(xué)碩士論文，2008年，第43頁。社會科學(xué)版，2004年第5期，第113頁。[3].王海霞：《論商品房消費者權(quán)益保護的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第8頁。5結(jié)論商品房消費者同房地產(chǎn)開發(fā)公司天然的實力不均衡，導(dǎo)致普通的商品房消費者的合法權(quán)益受到不良開發(fā)商行為的侵害，作為個體的普通公民難以和開發(fā)商相抗衡，利益失衡的情況下需要法律對其進行明確、具體和有針對性的規(guī)制和平衡，以消除因為權(quán)利和利益的失衡所帶來的種種問題。明確規(guī)定開發(fā)商對關(guān)系商品房消費者重要權(quán)利的有關(guān)商品房開發(fā)項目的信息應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售和銷售時向商品房消費者予以明確的說明，不得隱瞞項目的潛在風(fēng)險。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)預(yù)售登記的規(guī)定過于籠統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)完善商品房預(yù)售有關(guān)制度的法律規(guī)定。根據(jù)我國當(dāng)前對商品房消費者權(quán)益保護法律規(guī)定的現(xiàn)狀，筆者在此提出一些不成熟的想法和意見，以期能夠推動完善商品房消費者權(quán)益保護法律規(guī)定這項關(guān)系廣大普通民眾切身權(quán)利的進程。從消費者角度進行分析，消費者有權(quán)期待對方能夠積極履約，保證商品上無權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵，非自愿的接受風(fēng)險情況下受害人可基于對不能實現(xiàn)其合理期待的損失而提出索賠，這正是法律上公正內(nèi)涵之權(quán)利義務(wù)相一致的要求。在商品房消費者權(quán)益保護問題上實現(xiàn)效率化的目標(biāo)，關(guān)乎到公民的人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)，關(guān)乎市場上合法合規(guī)經(jīng)營的其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽和競爭力，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有重要影響。[53]”在市場機制不足以解決信息不對稱問題的情形下，法律對信息不對稱的規(guī)制會使廠商成本上升和有效供給減少，而這些增加的成本同樣是以提高產(chǎn)品價格和減少供應(yīng)的方式轉(zhuǎn)嫁給消費者的，消費者成為最終的“買單人”，因此法律上加強對不對稱信息的管制應(yīng)當(dāng)注意效率的問題，對規(guī)制可能產(chǎn)生的負面影響有充分的估計，在權(quán)衡利弊的基礎(chǔ)上，盡可能選擇高效率的規(guī)制措施以降低規(guī)制成本，增加社會福利[54]。法律對權(quán)利的分配和保護有效率的因素在里頭，因為這涉及到法律對權(quán)利的分配和保護過程中產(chǎn)生的成本與收益的比例問題。博弈論研究的基礎(chǔ)是非合作的博弈關(guān)系，在此基礎(chǔ)上對合作的博弈關(guān)系的研究是博弈論研究的高級階段，面對無效率或低效率的非合作博弈的場合，根本的解決是法律制度的明確和完善，通過發(fā)揮明確的法律制度帶來的規(guī)范作用和可供公眾預(yù)期的作用，來規(guī)范和引導(dǎo)市場參與者的行為，破解因為非合作博弈產(chǎn)生的困境[51]。同樣的，如果一項協(xié)議不構(gòu)成納什均衡，它就不可能自動實施，因為至少一個參與者會違背這個協(xié)議，不滿足納什均衡要求的協(xié)議是沒有意義的，這一結(jié)論對分析制度同樣適用，如果一種制度不滿足這種均衡，它就不能自我實施[48]。以冷戰(zhàn)時期美蘇兩國的軍備競賽為例，為了說明這一點，考慮美國和蘇聯(lián)關(guān)于建立新式武器還是裁軍的決策。社會的均衡狀態(tài)要求社會成員追求目標(biāo)的一致，這是一個需要對不同群體利益不斷進行協(xié)調(diào)、妥協(xié)的過程，社會成員在利益博弈過程中使得自身效用與其他成員的效用趨于共同。因此以對商品房消費法律關(guān)系中消費者和開發(fā)商之間的利益博弈分析為主線；第二步，將理性選擇下的最大化、信息不對稱與交易成本納入效率的范疇進行經(jīng)濟分析。3商品房消費者權(quán)益保護的法經(jīng)濟學(xué)分析通過第二部分對理性選擇下的最大化、均衡與博弈、交易成本和效率、信息不對稱這四個法經(jīng)濟學(xué)分析基礎(chǔ)性工具的引入，進行消費者權(quán)益保護法律問題的法經(jīng)濟學(xué)分析就有了理論上的支撐，然而筆者認為在就商品房消費者權(quán)益保護進行具體分析的過程中，首先應(yīng)當(dāng)對四工具進行整合。當(dāng)下我國的法學(xué)研究中，雖然已經(jīng)有部分學(xué)者開始使用法經(jīng)濟學(xué)的方法分析法律制度上存在的問題，并且成果不可謂不豐富，可以說對我國法學(xué)的發(fā)展不無裨益。筆者在第一部分已就商品房消費者權(quán)益保護的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題進行了法律上的探討，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司在追求利潤最大化的過程中占據(jù)信息和締約地位上的優(yōu)勢，普通公民在同開發(fā)商的博弈過程中各項權(quán)利受到不良開發(fā)商不同程度的侵犯。信息傳遞和信息甄別是實現(xiàn)信息溝通的基本途徑而廣告、產(chǎn)品質(zhì)量保障和信謄是實現(xiàn)信息溝通的基本方式；第二，通過政府管制緩解信息不對稱，利用市場機制緩解信息不對稱同樣存在著市場失靈（Market Failure）的可能，這就為實行政府管制提供了客觀必要性，政府運用公共權(quán)力，出臺管制性法律、實施管制，通過對廣告、產(chǎn)品質(zhì)量的管制，整治虛假廣告，打擊假冒偽劣產(chǎn)品，強制生產(chǎn)經(jīng)營者落實產(chǎn)品擔(dān)保承諾和向市場提供真實、比較全面的信息，以此緩解交易雙方的信息不對稱問題，當(dāng)然通過管制解決信息不對稱問題是需要成本的，在決定對特定領(lǐng)域是否采取措施之前需要對比管制的收益和成本即管制的效率，如果收益大于成本，管制是必要的，否則就是沒有必要的[43]。通過上述分析，信息不對稱可能會產(chǎn)生道德風(fēng)險和逆向選擇問題。二者存在分工，分別適用于不同的場合，其中前者主要適用于市場中的自愿交易場合，后者則適用于無法通過市場交易的法律規(guī)定的權(quán)利[37]。社會如何有效率的進行制度的安排、權(quán)利的分配，使社會資源配置最優(yōu)，實現(xiàn)社會總財富的最大化和經(jīng)濟社會秩序的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)是法律制度不能回避的問題。以科斯為代表的新制度經(jīng)濟學(xué)以交易成本為其核心范疇和最基本的分析工具，賦予了交易成本這一概念的一般化意義，即將交易成本用以解釋各類經(jīng)濟及其相關(guān)因素，諸如市場交換的風(fēng)險、信息、壟斷以及政府管制等因素，對交易成本最經(jīng)典的闡述莫過于科斯定理的第一律和第二律[32]。以此來在分析法律問題亦有所適用，法律制度的設(shè)計和運行應(yīng)當(dāng)滿足這種均衡，否則就不能發(fā)揮應(yīng)有作用，誠如波斯納所言，從經(jīng)濟或財富最大化的視角看，法律的一個基本功能在于改變?nèi)藗儏⑴c非法活動的激勵[30]?！盵28]對資源進行合理配置離不開社會成員的互動和立法者、執(zhí)法者、司法者對社會成員之間關(guān)系的理性規(guī)范、定位和調(diào)整，在互動過程中雙方或多方?jīng)Q策相互依賴，一方的最優(yōu)決策總是取決于對方的決策，一方的最優(yōu)決策總是在同對方進行談判、妥協(xié)的過程中形成，一方當(dāng)初對自己最有利的選擇往往不是最后的決策，研究這種互動環(huán)境下的理性選擇即是博弈論（Game Theory）。“假定所有市場都是完全競爭的并且不存在市場失靈，那么市場上的參與者在追求效用最大化的過程中將在所有市場上同時導(dǎo)致建立必然的、自發(fā)的均衡條件，出現(xiàn)一般均衡。在社會生活中對于自我利益最大化即效用最大化的追求決定了人們的決策過程和結(jié)果。行為人內(nèi)生地具有最大化追求目標(biāo)的動機，而最大化的目標(biāo)在經(jīng)濟分析法學(xué)上有所爭議，貝爾德認為“個人最大化”實質(zhì)上是指個人效用的最大化，而“效用”是與個人偏好有關(guān)的概念，一件物品越是被偏好，對個人來說效用也就越大，并不必然與金錢財富相關(guān)[24]。斯密提出的“經(jīng)濟人”理性假設(shè)，亞當(dāng)尤倫在闡述運用微觀經(jīng)濟理論的工具來研究法律問題的理由所指出的，法律所創(chuàng)造的規(guī)制對不同種類的行為產(chǎn)生隱含的費用，因此這些規(guī)則的后果可當(dāng)做對這些隱含費用的反應(yīng)加以分析，據(jù)此諸如最大化、均衡和效率之類的經(jīng)濟概念是解釋社會，尤其是解釋理性的人們對法律規(guī)制的反應(yīng)行為的基本范疇[22]。法經(jīng)濟學(xué)提供的效率或效用分析工具對于提高法律制度運行的效率，從而更為有效地實現(xiàn)法律公平正義的價值目標(biāo)，解決糾紛，彌補受損方所受損害，平衡市場上交易各方的權(quán)益，有其積極的現(xiàn)實意義?！盵18]法律是理性的，人們一般以理性的方式對待法律規(guī)則或制度，并將因為不合理的做法受到法律上不利的評價。以新出臺的《食品安全法》為例進行經(jīng)濟分析，法律供給者主動增加法律供給，規(guī)定名人違法代言可能要對消費者所受損害承擔(dān)連帶責(zé)任，那么在法律需求不變的條件下，相