【正文】 足以覆蓋處于弱勢(shì)地位的商品房消費(fèi)者可能受到的各種侵害，以致于消費(fèi)者所受的補(bǔ)償性質(zhì)之賠償金在實(shí)踐中不足以補(bǔ)足其合法權(quán)益尤其是消費(fèi)者合法的期待利益所受侵害。普通商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)存在法律制度上的體系性缺陷。其立論的前提和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和前提，即效率或效用最大化?！胺扇缤渌鐣?huì)制度，在經(jīng)濟(jì)學(xué)家的視野中，是社會(huì)生活組織的工具”[15] 。由于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律屬于經(jīng)濟(jì)法體系，在處理法經(jīng)濟(jì)學(xué)與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的問(wèn)題上，有必要將法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法作區(qū)分。沒(méi)有效率作為保障的公平是沒(méi)有意義的公平，是一種低端的公平，從一定意義上講經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)的宗旨其實(shí)是殊途同歸的，都是為實(shí)現(xiàn)個(gè)體幸福和社會(huì)和諧[20]。正如羅伯特而國(guó)內(nèi)外的許多學(xué)者，其中不乏科斯、波斯納、錢(qián)弘道等大家，已經(jīng)為法經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立和發(fā)展作出相當(dāng)大的貢獻(xiàn)，著書(shū)立說(shuō)，可謂字字珠鞏，本文對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律問(wèn)題的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析亦在此基礎(chǔ)上展開(kāi)。理性和實(shí)現(xiàn)理性是人類(lèi)的目標(biāo)之一，對(duì)理性的追求和實(shí)現(xiàn)使人類(lèi)在目的和手段之間達(dá)成一致性。筆者認(rèn)為由于個(gè)人目標(biāo)、偏好的不同對(duì)于“個(gè)人最大化”的解釋不能一概血論，財(cái)富最大化雖然能夠解釋大多數(shù)情形下人們理性選擇的動(dòng)機(jī)和目標(biāo)，但是卻不能代表人們?cè)谏鐣?huì)生活中的全部追求，榮譽(yù)、名譽(yù)等其他非貨幣性因素亦能成為經(jīng)濟(jì)人的理性選擇，而個(gè)人追求效用的最大化相比較而言能夠更全面的表明經(jīng)濟(jì)人的理性選擇，因此采用效用的概念更能合理解釋理性選擇下人們追求最大化的過(guò)程。法律及其活動(dòng)的主要價(jià)值追求在于實(shí)現(xiàn)制度效用的最大化，規(guī)范人們的活動(dòng)預(yù)期，平衡市場(chǎng)中參與主體的各方利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)良效運(yùn)轉(zhuǎn)。但是在非均衡的現(xiàn)實(shí)中同時(shí)也存在著某種實(shí)現(xiàn)均衡的趨勢(shì)，均衡與非均衡相互對(duì)立、相互發(fā)生作用，共同構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。納什提出的非合作博弈均衡論即納什均衡理論則通過(guò)研究非合作均衡及其均衡解，進(jìn)一步闡釋了博弈均衡和經(jīng)濟(jì)均衡的內(nèi)在聯(lián)系，通過(guò)對(duì)非合作博弈均衡的研究，得出在現(xiàn)實(shí)中非合作的情況要比合作情況普遍的結(jié)論，其經(jīng)典的一個(gè)例子就是所謂的“囚徒困境”，納什均衡理論對(duì)合作進(jìn)行了肯定，合作是有利的“利己策略”，僅從利己目的出發(fā)，結(jié)果損人不利己，既不利己也不利他[29]。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，指的是交易成本與效用滿(mǎn)足之間的比例關(guān)系。科斯定理第二律也即科斯反定理是：如果存在現(xiàn)實(shí)的交易成本，有效率的結(jié)果就不可能在每個(gè)法律規(guī)則、每種權(quán)利配置方式下發(fā)生，即正的交易成本的存在，使得不同的權(quán)利界定和分配會(huì)帶來(lái)不同效率的資源配置，由于存在交易成本，制度將影響到資源配置效率；市場(chǎng)失敗是存在的，但解決的關(guān)鍵在于制度安排，歷史上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源泉來(lái)自有效率的制度安排，不是傳統(tǒng)上認(rèn)為的資本積累、技術(shù)進(jìn)步等因素，資本積累和技術(shù)進(jìn)步只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)，制度在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有內(nèi)生性和稀缺性，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素在于制度因素[33]。波斯納曾指出，“公正的另一種解釋就是效率”，對(duì)效率的追求也是貫穿其《法律的經(jīng)濟(jì)分析》的準(zhǔn)則[35]。市場(chǎng)上的參與人為完成交易不斷出入市場(chǎng)，了解產(chǎn)品質(zhì)量和相對(duì)價(jià)值，需要就交易的細(xì)節(jié)進(jìn)行談判、協(xié)商、檢驗(yàn)、簽約，甚至要承擔(dān)違約損失等，此時(shí)信息充分與否是衡量交易成本大小的重要尺度之一，二者之間呈現(xiàn)出反向的此消彼長(zhǎng)的關(guān)系[39]。信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)中幾乎沒(méi)有完全解決的可能，但是緩解信息不對(duì)稱(chēng)在各方努力下是可以做到的。市場(chǎng)機(jī)制和政府管制二者各有利弊，應(yīng)當(dāng)互相結(jié)合，分清各自領(lǐng)域，政府實(shí)行的管制本身在民商事的領(lǐng)域內(nèi)必須定位在對(duì)民商事法律的補(bǔ)充上，不能越俎代庖。那么在法律上作出平衡的基礎(chǔ)在哪里?馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，法律制度作為上層建筑的重要組成部分，其確立、運(yùn)行和完善需要反映經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下單純法律上的分析論證不足以解釋說(shuō)明市場(chǎng)中交易各方利益博弈的過(guò)程和社會(huì)主體對(duì)法律的真實(shí)需求。傳統(tǒng)主義者只直覺(jué)到“公平正義”，而后作出直覺(jué)式的立法或政策，卻完全不管這些立法或政策是否能達(dá)到目的或反而得到背道而馳的結(jié)果[44]。筆者在整合過(guò)程中不再對(duì)其進(jìn)行單列，而是作為其他工具分析的一部分，這樣一來(lái)，大體可以分為兩步：第一步，將均衡納入博弈。法律上對(duì)商品房消費(fèi)關(guān)系作出規(guī)制應(yīng)當(dāng)以提高效率更好地實(shí)現(xiàn)公平作為重要的參考坐標(biāo)，剖析商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律問(wèn)題。法治博弈是指在法治過(guò)程中，在特定條件下遵循特定的博弈規(guī)則即制度和規(guī)制，各個(gè)利害相關(guān)人為追求自身利益最大化而進(jìn)行的同時(shí)或先后、一次或多次，進(jìn)行行為或策略選擇，并因而獲得對(duì)應(yīng)收益的過(guò)程[45]。見(jiàn)圖一。[49]”根據(jù)上述分析，合理制度下行為選擇的不確定性和道德風(fēng)險(xiǎn)被有效降低和防范。在開(kāi)發(fā)商違約的情形下雙方之間的協(xié)議實(shí)施達(dá)不到有效率的均衡狀態(tài)，那么最終法律對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的規(guī)定在實(shí)施上也就不那么切如人意，不利于效率的實(shí)現(xiàn)。而現(xiàn)行法上對(duì)于嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)商信息披露環(huán)節(jié)未作出具體明確的規(guī)定，《合同法》等法律上有關(guān)保障消費(fèi)者知情權(quán)的誠(chéng)實(shí)信用原則缺乏具體的有針對(duì)性的可操作性強(qiáng)的配套規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商的信息披露規(guī)制監(jiān)管不足。任何法律的收益不可能均勻分配給全體居民，不同的人其法律收益不同，比如將同樣的一百塊錢(qián)給富人和窮人帶來(lái)的效用是不同的。違法成本對(duì)違法行為的遏制和制約作用的基礎(chǔ)是人們都具有趨利避害的本性，違法可能性與其成本之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，在為違法行為設(shè)定成本時(shí)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)這一負(fù)相關(guān)關(guān)系為違法行為，設(shè)定遠(yuǎn)高于違法所得成本，方能有效遏制和制約違法行為的發(fā)生[56]。4商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律上的完善通過(guò)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀分析和經(jīng)濟(jì)分析工具的引入，完善我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的必要性已然凸顯其重要性。應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍，增加開(kāi)發(fā)商的違法成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的欺詐行為根據(jù)其欺詐程度和消費(fèi)者權(quán)益受損程度適用懲罰性賠償責(zé)任，以此改變商品房消費(fèi)法律關(guān)系中當(dāng)事人之間締約地位嚴(yán)重不平等造成的利益不平衡的現(xiàn)狀，對(duì)保護(hù)商品房消費(fèi)者合法的期待利益意義顯著，懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)的確定可以從兩方面進(jìn)行確定：“第一，商品房消費(fèi)者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欺詐造成的損失，包括因欺詐造成的實(shí)際利益的損失、履行合同后可得利益的損失以及消費(fèi)者為締約、履行合同所支出的合理費(fèi)用的損失；第二，開(kāi)發(fā)商因欺詐行為所取得的不法利益，懲罰性的賠償應(yīng)當(dāng)綜合這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，由法院根據(jù)開(kāi)發(fā)商欺詐的情節(jié)、手段及后果等因素綜合判斷后決定具體的金額[59]。再次，應(yīng)當(dāng)大幅度提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的注冊(cè)資本限額，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條中100萬(wàn)元的注冊(cè)資本限額的規(guī)定忽視了預(yù)購(gòu)人的利益，不符合當(dāng)下的實(shí)際情況[61]。正如商品房消費(fèi)者向銀行辦理按揭貸款時(shí)，銀行會(huì)要求購(gòu)房者向保險(xiǎn)公司辦理住房按揭貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，那么是否可以在我國(guó)建立商品房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度來(lái)保障商品房買(mǎi)受人的權(quán)益？且看這一制度的內(nèi)容和實(shí)踐中的作用，起源于法國(guó)的房屋潛在缺陷保險(xiǎn)制度規(guī)定開(kāi)發(fā)商、承包商、部件生產(chǎn)商要對(duì)一定保證期限內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)連帶責(zé)任，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)其出售的房產(chǎn)投保責(zé)任保險(xiǎn)，這樣一來(lái)通過(guò)引入利益驅(qū)動(dòng)的專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)公司作為第二方來(lái)監(jiān)督和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為，提高住宅性能品質(zhì)，保證商品房的質(zhì)量。綜上，商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律體系的完善，既有利于對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，亦對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大有裨益。[5]《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》法釋[2002] 16號(hào)：二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)小得對(duì)抗買(mǎi)受人。社會(huì)科學(xué)版，2004年第5期，第114頁(yè)。[15][J].法經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志，1992， 35（455）。[21]曲振濤：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：中國(guó)發(fā)展出版社2005年版，第1頁(yè)。[23]錢(qián)弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第159頁(yè)。[28]錢(qián)弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第165167頁(yè)。波斯納：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》，北京：中國(guó)大百科全書(shū)出版社1997年版，第75頁(yè)。A波斯納：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》，北京：中國(guó)大百科全書(shū)出版社1997年版，第77頁(yè)。格里高利[42]史惡川：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年to月第1版，第320頁(yè)。[46]錢(qián)弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第170頁(yè)。[48]錢(qián)弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第170頁(yè)。[53]曲振濤：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：中國(guó)發(fā)展出版社2005年版，第120頁(yè)。波斯納：《法律的經(jīng)濟(jì)分析》，北京：中國(guó)大百科全書(shū)出版社1997年版，第20頁(yè)。[61]符啟林：《房地產(chǎn)法》，北京：法律出版社2009年2月第四版，第243頁(yè)