【正文】 是占優(yōu)策略，因此每個國家都選擇繼續(xù)進行軍備競賽，這樣引起兩國都處于危險之中的不良后果[47]?！袄缡袌鼋?jīng)濟中存在污染，但政府并沒有管制的環(huán)境，企業(yè)為追求利潤最大化而寧愿以犧牲環(huán)境為代價，絕不會主動增加環(huán)保投資設備，從而進入納什均衡狀態(tài)，而如果一個企業(yè)從利他目的出發(fā)投資治理污染，而其他企業(yè)仍然不顧污染，那么這個企業(yè)的生產(chǎn)成本就會增加，價格就要提高，它的產(chǎn)品就沒有競爭力，這是一個看不見的手的有效的完全競爭機制失敗的例證，只有在政府加強污染管制時，企業(yè)才會采取低污染的策略組合，企業(yè)在這種情況下，獲得與高污染同樣的利潤，但環(huán)境將更好。開發(fā)商和消費者事先達成商品房買賣合同，規(guī)定雙方之間的行為準則，假如在沒有外在的強制力約束，強勢的開發(fā)商是否會自覺地履行合同，保障商品房消費者合同目的的實現(xiàn)呢，或者說此協(xié)議可否自動實施?從實踐中來看，有待商榷，甚至可以說不切如人意，在已經(jīng)就商品房買賣法律關系作出法律規(guī)制的情形下，商品房消費者權益保護尚且面臨種種問題，遑論其他。效率原理在法律安排中有兩個重要作用：第一，國家是否運用法律手段干預經(jīng)濟生活的依據(jù)應當是效率，根據(jù)科斯定理，交易成本的大小決定了財產(chǎn)權力分配的效率，當交易成本過大導致市場交易受阻時法律規(guī)則就會替代市場發(fā)揮作用，在法律上的裁決實際上是經(jīng)濟問題的裁決，并決定各種資源如何利用。第二，權利保護方法的確定同樣依據(jù)效率原理，波斯納認為如果市場交易成本過高而抑制交易，那么權利應當賦予那些最珍視他們的人[55]。而此處效率的提高需要在現(xiàn)有基礎上擴大對商品房消費者權益保護的范圍，加重不良開發(fā)商違約違法行為的法律責任，主要是擴大懲罰性賠償責任的適用范圍，提高其違法成本以規(guī)范其行為。這樣一來，開發(fā)商就會提高積極履約的傾向，減少積極違約的沖動，從而使得二者的強弱勢地位得到適當?shù)钠胶猓瑢τ诮?jīng)濟發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定會產(chǎn)生積極的效果。懲罰性賠償制度有賠償、懲罰和預防的功能，設立這一制度是為更好的保護普通消費者的權益。首先，應當對商品房項目預售的最低規(guī)模做出規(guī)定，規(guī)定商品房項目預售許可的最低規(guī)模應為建筑施工許可證批準的施工范圍，開發(fā)商應當在合理期間內公開本項目可出售的全部房源；其次，為保障開發(fā)商將預售款用于工程建設，應當加強對商品房預售資金的監(jiān)管，同時建立商品房預售風險擔?；餥60]。改變國土管理部門、住房與城鄉(xiāng)建設部門以及城市規(guī)劃管理部門各自為政的現(xiàn)狀，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)公司信用檔案和其開發(fā)的具體商品房項目的信息數(shù)據(jù)庫，提供開發(fā)商和項目相關信息比如開發(fā)商的資質、“五證”的辦理進度和項目的抵押融資情況方便商品房消費者查詢，更好實現(xiàn)商品房消費者的知情權。當下商品房消費者權益保護的法律體系已在一定程度上得以建立，但仍需完善，始得有效解決商品房市場上出現(xiàn)的種種問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司方能對商品房消費者的權益更加注重，本文也正是循著這一思路，從法經(jīng)濟學分析的角度來對商品房消費者權益保護做盡可能精確的論述。[4].王海霞：《論商品房消費者權益保護的完善》，貴州大學碩士論文，2008，第9頁。[8]尚國非： 《我國房地產(chǎn)消費者權益保護問題探討》，華中科技大學學報[12]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學》，北京：法律出版社2005年3月版，第910頁。[20]劉建軍：《律師在場權的經(jīng)濟學分析》，中國政法大學碩士論文，2009，第16頁。尤倫：《法和經(jīng)濟學》，上海：二聯(lián)書店1991年版，第13頁。[26]曲振濤：《法經(jīng)濟學》，北京：中國發(fā)展出版社2005年版，第6163頁。A[33]「美]理查德A[38]「美]]N[40]史惡川：《法經(jīng)濟學》，北京：北京大學出版社2007年10月第1版，第315318頁。[45]丁社教：《法治博弈導論》，西安：西北工業(yè)大學出版社2007年4月版，第2頁。曼昆《經(jīng)濟學原理》，梁小民譯，北京：北京大學出版社2006年8月第1版，第345頁。[51]劉建軍：《律師在場權的經(jīng)濟學分析》，中國政法大學碩士論文，2009，第22頁。A[60]沈翼敏：《商品房預售法律制度研究》，復旦大學碩士論文，2008年，第50頁。[56]游勸榮：《法治成本分析》，北京：法律出版社Zoos年12 ）}第1版，第92頁。[54]史惡川：《法經(jīng)濟學》，北京：北京大學出版社2007年to月第1版，第317頁。[49]錢弘道：《生態(tài)環(huán)境保護的經(jīng)濟分析》，北京：《政法論壇》2003年4月版。[47]「美]]N[43]史惡川：《法經(jīng)濟學》，北京：北京大學出版社2007年10月第1版，第315324頁。曼昆，《經(jīng)濟學原理》，梁小民澤，北京：北京大學出版社2006年8月第1版，第456頁。[36]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學》，北京：法律出版社2005年3月版，第178頁。波斯納：《法律的經(jīng)濟分析》，北京：中國大百科全書出版社1997年版，第109頁。[31]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學》，北京：法律出版社2005年3月版，第175頁。[29]錢弘道：《經(jīng)濟分析法學》，北京：法律出版社2005年3月版，第169頁。[24]Baird， Douglas G.， The Future of Law and Economics： Looking Forward， University of Chicago Law Review，F(xiàn)all， 1997。[22]「美]羅伯特[16]劉建軍：《律師在場權的經(jīng)濟學分析》，中國政法大學碩士論文，2009，第9頁。[9]王海霞：《論商品房消費者權益保護的完善》，貴州大學碩士論文，2008，第23頁。[7]尚國非：《我國房地產(chǎn)消費者權益保護問題探討》，華中科技大學學報筆者希一望商品房消費者權益保護法律體系的完善能夠盡快在立法上得以成行！參考文獻[1].符啟林：《房地產(chǎn)法》，北京：法律出版社2009年2月第四版，第241頁[2].符啟林主編：《商品房預售法律制度》，中國政法大學出版社，2002年，第6頁。而在現(xiàn)今我國商品房項目工程質量良莠不齊的情況下，通過推出商品房質量強制保險制度，引入保險公司作為利益相關人規(guī)范開發(fā)商項目建設中的行為，從而使商品房消費者的權益保護得到切實保障。同時要建立完善的開發(fā)商信息披露制度，解決開發(fā)商與商品房消費者之間信息不對稱的問題?！蓖瑫r應當區(qū)分開發(fā)商的欺詐程度，分清欺詐行為構成根本違約還是一般違約，對由于開發(fā)商欺詐導致從根本上不能實現(xiàn)商品房消費者合同目的的重大違約行為，開發(fā)商應當就商品房的全部承擔懲罰性賠償責任，對因開發(fā)商欺詐導致的從根本妨礙消費者合同目的實現(xiàn)的部分違約，不能對商品房的全部對其適用懲罰性賠償責任，應當就此部分適用懲罰性賠償責任，這樣一來也是對雙方權益的平衡。接下來要探討的就是如何去完善商品房消費者權益保護的問題。實施嚴格責任能夠有效降低糾紛解決的訴訟成本，減輕消費者在訴訟的舉證，從而避免作為弱小群體的消費者所擔負的高難度、高耗費的訴訟成本，由于確定責任所需的證明過程的簡化，法院的審理成本大為降低，因此有利于降低交易成本，節(jié)約司法資源，而且開發(fā)商作為優(yōu)勢一方所擁有的知識、專業(yè)技能及經(jīng)濟實力普通消費者難以企及，嚴格責任促使其將違背社會公正的不良后果納入經(jīng)營決策中，客觀上實現(xiàn)了公平，嚴格責任的目的在于杜絕非平衡關系的危害，強調無條件的消費者權利和廠商、銷售者責任應凌駕于建立在強勢一方利益之上的自我中心和精打細算之上。權利的分配向弱勢方傾斜不僅僅是公平正義的需要，也是效率的要求，增加優(yōu)勢一方侵害對方利益的機會成本，規(guī)范優(yōu)勢方利用優(yōu)勢地位的行為，從而使整個制度運行達到平衡的狀態(tài)。利用市場機制緩解信息不對稱的途徑會出現(xiàn)市場失靈，主要表現(xiàn)為：“第一，虛假廣告的大量存在使消費者對廣告信息產(chǎn)生懷疑，從而降低了廣告?zhèn)鬟f優(yōu)質產(chǎn)品信息的功能；第二，對產(chǎn)品擔保的承諾與兌現(xiàn)之間的差異弱化了產(chǎn)品擔保在信息傳遞中的作用；第三，假冒產(chǎn)品造成信譽傳遞機制不能正常運作。因此立法上應當完善法律上對于商品房消費者權益保護的規(guī)定，加強對開發(fā)商行為的各種管制，從嚴格開發(fā)商的資質管理、規(guī)范土地使用權出讓、完善合同備案和預售管理等關鍵環(huán)節(jié)著力，加大對違法侵害商品房消費者權益的處罰力度，形成新的有針對性的可操作的制度，同時注意引導非政府的社會團體比如消費者權益保護協(xié)會和社會中介機構比如民間商品房檢測組織的發(fā)展，充分發(fā)揮其作用，增加消費者在維權過程中的祛碼，從而促使開發(fā)商的行為轉移到與商品房消費者合作的軌道上來，按照合同約定履行各項義務，實現(xiàn)開發(fā)商和商品房消費者兩者利益合作下