【正文】 對(duì)這些隱含費(fèi)用的反應(yīng)加以分析，據(jù)此諸如最大化、均衡和效率之類的經(jīng)濟(jì)概念是解釋社會(huì)，尤其是解釋理性的人們對(duì)法律規(guī)制的反應(yīng)行為的基本范疇[22]?！盵18]法律是理性的，人們一般以理性的方式對(duì)待法律規(guī)則或制度，并將因?yàn)椴缓侠淼淖龇ㄊ艿椒缮喜焕脑u(píng)價(jià)。法經(jīng)濟(jì)學(xué)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)的交叉學(xué)科，在不同條件下會(huì)向法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)中的某一方面?zhèn)戎?，這是不同的分析過程、目的需求和應(yīng)用領(lǐng)域決定的。我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條雖然沒有明確排除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)，但是在實(shí)際適用中基本上以對(duì)工業(yè)產(chǎn)品相關(guān)的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)為主，其與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》相配套的規(guī)范產(chǎn)品質(zhì)量最重要的《產(chǎn)品質(zhì)量法》也僅針對(duì)動(dòng)產(chǎn)而言，《產(chǎn)品質(zhì)量法》對(duì)產(chǎn)品的界定僅僅是經(jīng)過加工、制作，用于銷售的產(chǎn)品，且明確規(guī)定建筑工程不適用《產(chǎn)品質(zhì)量法》，那么因?yàn)樯唐贩抠|(zhì)量問題給消費(fèi)者造成的損害無法適用其規(guī)定的懲罰性的賠償責(zé)任條款追究房地產(chǎn)開發(fā)公司的責(zé)任，商品房消費(fèi)者維權(quán)受阻，即《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》在不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)無具體明確的法律、法規(guī)與之相配套，其原則性的保護(hù)表述無法在法律適用上提供有力的支持”[10]。房地產(chǎn)開發(fā)公司的商業(yè)利益在很多情形下與公民消費(fèi)者利益形成對(duì)立沖突，對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益造成種種侵害，而且由于商品房是使用年限較長的耐用消費(fèi)品，其質(zhì)量的復(fù)雜性和后驗(yàn)性，只能在使用中才會(huì)被逐漸發(fā)現(xiàn)，所以消費(fèi)者要經(jīng)常面臨無法預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，另外房屋涉及到深層次的專業(yè)性問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商總是推樓或不予賠償?！备鶕?jù)上述規(guī)定，符合該法定義的“消費(fèi)者”需要滿足兩個(gè)基本條件：“第一，消費(fèi)目的是為生活消費(fèi)；第二，消費(fèi)對(duì)象是進(jìn)入市場流通領(lǐng)域的商品或服務(wù)，不應(yīng)因商品或服務(wù)的價(jià)格大小而區(qū)別對(duì)待[4]。目錄1商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)概述 2 2 2 2 3 3 42商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的基本工具 4 4 6 6 7 8 9 103商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 10 10 11 134商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律上的完善 14 14 15 155結(jié)論 16參考文獻(xiàn) 17商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析1商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)概述商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物[1]。“作為商品房買受人的公民為滿足居住需求而在房地產(chǎn)二級(jí)市場向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，在法理上符合《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)于消費(fèi)者的認(rèn)定，將其納入消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法保護(hù)的范疇似乎并無不妥，而最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（2002年6月27日起施行）中，將購房人的身份表述為消費(fèi)者[5]。近年來對(duì)于開發(fā)商侵害商品房消費(fèi)者的投訴呈增多趨勢，根據(jù)以往案例，房地產(chǎn)開發(fā)公司侵犯商品房消費(fèi)者權(quán)益的行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)公司交付的商品房質(zhì)量不合格、實(shí)際可居住面積與合同約定不符、虛假夸張宣傳樓盤、隱瞞在建開發(fā)項(xiàng)目已設(shè)定抵押權(quán)造成權(quán)利瑕疵的事實(shí)、“一房多賣”等積極違約行為導(dǎo)致商品房買受人期待利益喪失、證件手續(xù)不齊導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)辦理不及時(shí)或無法取得產(chǎn)權(quán)等。從法律經(jīng)濟(jì)的角度看，既然不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的造假成本低于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的造假成本，就等于在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營者與動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營者之間制造了人為的不平等，房地產(chǎn)領(lǐng)域必成為讓消費(fèi)者戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的領(lǐng)域。例如經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)開創(chuàng)者科斯的《社會(huì)成本問題》以經(jīng)濟(jì)學(xué)為中心，相關(guān)法律制度問題僅僅是分析對(duì)象，分析出的結(jié)果隸屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇。就公平和效率的關(guān)系而言，公平作為法律的基本價(jià)值，其實(shí)現(xiàn)很大程度上有待于效率的提高。理性選擇下的最大化、均衡與博弈、交易成本與效率、信息不對(duì)稱等概念性工具也是筆者試圖用法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律問題的基石。波斯納則認(rèn)為財(cái)富最大化是“個(gè)人最大化”的標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)是假定其他條件不變的情形下人們更加偏好更多的貨幣[25]。由于一般均衡是在一系列嚴(yán)格假定下定義的，而現(xiàn)實(shí)中假定不變的市場體系的外部條件卻無時(shí)不在變化之中，比如人們的消費(fèi)偏好、生產(chǎn)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)制度，外部條件的改變帶來的是均衡狀態(tài)的調(diào)整，因此現(xiàn)實(shí)的常態(tài)往往是均衡的反面——非均衡。交易成本（Transaction Cost）是指使用市場價(jià)格機(jī)制的成本或代價(jià)，市場的交易需要付出代價(jià)，效率（Efficiency）是指投入與產(chǎn)出或成本與收益的關(guān)系[31]。對(duì)法律制度的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)亦應(yīng)確定在使社會(huì)成本最小化以提高效率的標(biāo)準(zhǔn)上。在這種情況下，一方就要承擔(dān)相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也必將嚴(yán)重影響市場上的公平交易，導(dǎo)致市場上出現(xiàn)“劣幣驅(qū)除良幣”和遵守合約積極履行義務(wù)的守約者合法權(quán)益受損的結(jié)果，進(jìn)而對(duì)整個(gè)市場的效率造成損害[42]。這就需要在法律上作出平衡，以彌補(bǔ)因?yàn)檎加行畔⒌牧觿莺途喖s地位不平等帶來的損害。馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為事物之間是普遍聯(lián)系的，同樣的，各概念工具之間有不同程度的聯(lián)系。社會(huì)理性選擇下的福利效用的最大化亦應(yīng)作為法治國家的目標(biāo)追求?！袄缡袌鼋?jīng)濟(jì)中存在污染，但政府并沒有管制的環(huán)境，企業(yè)為追求利潤最大化而寧愿以犧牲環(huán)境為代價(jià)，絕不會(huì)主動(dòng)增加環(huán)保投資設(shè)備，從而進(jìn)入納什均衡狀態(tài)，而如果一個(gè)企業(yè)從利他目的出發(fā)投資治理污染，而其他企業(yè)仍然不顧污染，那么這個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)成本就會(huì)增加，價(jià)格就要提高，它的產(chǎn)品就沒有競爭力，這是一個(gè)看不見的手的有效的完全競爭機(jī)制失敗的例證，只有在政府加強(qiáng)污染管制時(shí)，企業(yè)才會(huì)采取低污染的策略組合，企業(yè)在這種情況下，獲得與高污染同樣的利潤，但環(huán)境將更好。效率原理在法律安排中有兩個(gè)重要作用：第一，國家是否運(yùn)用法律手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是效率，根據(jù)科斯定理，交易成本的大小決定了財(cái)產(chǎn)權(quán)力分配的效率，當(dāng)交易成本過大導(dǎo)致市場交易受阻時(shí)法律規(guī)則就會(huì)替代市場發(fā)揮作用，在法律上的裁決實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)問題的裁決，并決定各種資源如何利用。而此處效率的提高需要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的范圍，加重不良開發(fā)商違約違法行為的法律責(zé)任，主要是擴(kuò)大懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍，提高其違法成本以規(guī)范其行為。懲罰性賠償制度有賠償、懲罰和預(yù)防的功能，設(shè)立這一制度是為更好的保護(hù)普通消費(fèi)者的權(quán)益。改變國土管理部門、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及城市規(guī)劃管理部門各自為政的現(xiàn)狀，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)公司信用檔案和其開發(fā)的具體商品房項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)庫，提供開發(fā)商和項(xiàng)目相關(guān)信息比如開發(fā)商的資質(zhì)、“五證”的辦理進(jìn)度和項(xiàng)目的抵押融資情況方便商品房消費(fèi)者查詢，更好實(shí)現(xiàn)商品房消費(fèi)者的知情權(quán)。[4].王海霞：《論商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的完善》，貴州大學(xué)碩士論文，2008，第9頁。[12]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第910頁。尤倫：《法和經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海：二聯(lián)書店1991年版，第13頁。AA[40]史惡川：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社2007年10月第1版，第315318頁。曼昆《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，梁小民譯，北京：北京大學(xué)出版社2006年8月第1版，第345頁。A[56]游勸榮：《法治成本分析》，北京：法律出版社Zoos年12 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1997。[16]劉建軍：《律師在場權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，中國政法大學(xué)碩士論文，2009，第9頁。[7]尚國非：《我國房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題探討》，華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)而在現(xiàn)今我國商品房項(xiàng)目工程質(zhì)量良莠不齊的情況下，通過推出商品房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，引入保險(xiǎn)公司作為利益相關(guān)人規(guī)范開發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)中的行為，從而使商品房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)得到切實(shí)保障?！蓖瑫r(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)分開發(fā)商的欺詐程度，分清欺詐行為構(gòu)成根本違約還是一般違約，對(duì)由于開發(fā)商欺詐導(dǎo)致從根本上不能實(shí)現(xiàn)商品房消費(fèi)者合同目的的重大違約行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)就商品房的全部承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，對(duì)因開發(fā)商欺詐導(dǎo)致的從根本妨礙消費(fèi)者合同目的實(shí)現(xiàn)的部分違約，不能對(duì)商品房的全部對(duì)其適用懲罰性賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)就此部分適用懲罰性賠償責(zé)任，這樣一來也是對(duì)雙方權(quán)