【正文】 益的平衡。實(shí)施嚴(yán)格責(zé)任能夠有效降低糾紛解決的訴訟成本，減輕消費(fèi)者在訴訟的舉證，從而避免作為弱小群體的消費(fèi)者所擔(dān)負(fù)的高難度、高耗費(fèi)的訴訟成本，由于確定責(zé)任所需的證明過程的簡(jiǎn)化，法院的審理成本大為降低，因此有利于降低交易成本，節(jié)約司法資源，而且開發(fā)商作為優(yōu)勢(shì)一方所擁有的知識(shí)、專業(yè)技能及經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通消費(fèi)者難以企及，嚴(yán)格責(zé)任促使其將違背社會(huì)公正的不良后果納入經(jīng)營(yíng)決策中，客觀上實(shí)現(xiàn)了公平，嚴(yán)格責(zé)任的目的在于杜絕非平衡關(guān)系的危害，強(qiáng)調(diào)無條件的消費(fèi)者權(quán)利和廠商、銷售者責(zé)任應(yīng)凌駕于建立在強(qiáng)勢(shì)一方利益之上的自我中心和精打細(xì)算之上。利用市場(chǎng)機(jī)制緩解信息不對(duì)稱的途徑會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，主要表現(xiàn)為：“第一，虛假廣告的大量存在使消費(fèi)者對(duì)廣告信息產(chǎn)生懷疑，從而降低了廣告?zhèn)鬟f優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品信息的功能；第二，對(duì)產(chǎn)品擔(dān)保的承諾與兌現(xiàn)之間的差異弱化了產(chǎn)品擔(dān)保在信息傳遞中的作用；第三，假冒產(chǎn)品造成信譽(yù)傳遞機(jī)制不能正常運(yùn)作。是否存在有約束力的協(xié)議是區(qū)分合作博弈和非合作博弈的一般標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中居于主導(dǎo)地位的主要是非合作的博弈，這是因?yàn)橹鲗?dǎo)人們行為方式的主要是個(gè)體理性而不是集體理性[50]。非合作的博弈均衡作為普遍存在的現(xiàn)象是納什均衡研究的主要內(nèi)容，所謂納什均衡指的是所有參與人最優(yōu)選擇的一種組合，在這種選擇下，給定其他人的選擇，沒有任何人有積極性作出新的選擇[46]。正如前文所述現(xiàn)實(shí)中非均衡作為市場(chǎng)上的常態(tài)產(chǎn)生了交易方之間的博弈，而且這種博弈通常是納什均衡理論上的不合作博弈形式。經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)研究的宗旨都是通過對(duì)權(quán)利的合理分配來實(shí)現(xiàn)有效配置社會(huì)資源，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)總福利的最大化，正如前文所述，這種最大化是講求效率下均衡的一種狀態(tài)。緩解信息不對(duì)稱的途徑有兩條：“第一，利用市場(chǎng)機(jī)制本身緩解信息不對(duì)稱，基本思路是在交易者之間加強(qiáng)信息溝通。具體的效率標(biāo)準(zhǔn)包括帕累托最優(yōu)和“卡爾多—?？怂埂币饬x上的效率標(biāo)準(zhǔn)：帕累托最優(yōu)是對(duì)法律的經(jīng)濟(jì)分析的起點(diǎn)，當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)在面向消費(fèi)者的商品的生產(chǎn)和分配兩方面都有效率時(shí)，就無法做不損害他人而有利于某些人的變動(dòng)，“卡爾多—?？怂埂睒?biāo)準(zhǔn)是指在社會(huì)的資源配置過程中，從中獲益的人們只要其所增加的利益足以補(bǔ)償在同一資源重新配置過程中受到損失的人的利益即可，強(qiáng)調(diào)的是損益之間對(duì)沖后的盈余性[36]。交易成本與效率具有天然的不可分割的關(guān)系，頗似一對(duì)“難兄難弟”，對(duì)二者的探討在筆者看來應(yīng)當(dāng)同步進(jìn)行。理性選擇下的最大化是社會(huì)每個(gè)成員的直接追求，但個(gè)體之間利益、效用的差異有所不同，資源合理配置的效率即是社會(huì)理性選擇的價(jià)值追求目標(biāo)。通過比較各種可能的行動(dòng)方案及行動(dòng)產(chǎn)出，追求最大化的經(jīng)濟(jì)人根據(jù)理性權(quán)衡從中選擇最大化效用的行動(dòng)方案，即使這些方案在當(dāng)時(shí)或事后會(huì)因?yàn)檫`背社會(huì)規(guī)制而受到法律制裁或者道德上的譴責(zé)。理性選擇下的最大化源自古典經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人業(yè)當(dāng)一項(xiàng)法律制度也有成本和收益上的比較問題，傳統(tǒng)法律觀念注重公平正義，對(duì)法律的成本問題考慮不足，造成法律實(shí)施過程中效率低下，而一項(xiàng)低效率的法律制度反而不利于保障那些珍視權(quán)利的人[21]。科斯對(duì)法律制度的研究表明自由市場(chǎng)上交易成本和機(jī)會(huì)成本促使交易的當(dāng)事人在交易過程中權(quán)衡交易給自身帶來的損益，并通過權(quán)衡不同情形下的損益得出自身利益最大化的實(shí)現(xiàn)途徑，比如企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)上交易成本和組織成本確定自身規(guī)模，這直接應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，從研究目的和性質(zhì)而言屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)；而另一位法經(jīng)濟(jì)學(xué)的重量級(jí)學(xué)者波斯納在其《法律的經(jīng)濟(jì)分析》中以經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和模型為分析工具，價(jià)格理論、供求理論和成本收益分析等工具被用來分析評(píng)價(jià)各種法律制度的經(jīng)濟(jì)功能以及法律制度對(duì)于效率的影響[16]。而這不利于改變當(dāng)前開發(fā)商和商品房消費(fèi)者地位失衡的現(xiàn)狀，不利于保護(hù)普通商品房消費(fèi)者的權(quán)益，而且于長(zhǎng)遠(yuǎn)來看對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)亦會(huì)產(chǎn)生不利影響?，F(xiàn)行法律對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的表述主要體現(xiàn)在《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律和司法解釋中，司法實(shí)踐上也主要適用上述法律的相關(guān)條文處理有關(guān)商品房案件。當(dāng)下立法確立了不動(dòng)產(chǎn)生存利益優(yōu)于經(jīng)營(yíng)利益的重要原則[7]。根據(jù)上述定義和最高院的司法解釋，商品房應(yīng)當(dāng)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司以盈利為目的建造的，用于投放市場(chǎng)進(jìn)行出售的具備法律上完整所有權(quán)的房屋。”基于本文立意，在本文的框架體系內(nèi)僅討論公民用于自身居住用途的商品房，即公民在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購買的私人住房。而在商品房消費(fèi)法律關(guān)系中，商品房作為標(biāo)的物，因?yàn)槠錁?biāo)的金額通常巨大，關(guān)乎廣大普通民眾的人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等重要權(quán)利，作為商品房消費(fèi)者的普通公民，對(duì)其合法權(quán)益的保護(hù)應(yīng)當(dāng)包括法律對(duì)于一般消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)和商品房領(lǐng)域內(nèi)相關(guān)法律的特別規(guī)定在內(nèi)的保護(hù)。然而以上規(guī)范商品房消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間權(quán)利義務(wù)的規(guī)定局限性明顯，于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)著墨不足，不足以覆蓋處于弱勢(shì)地位的商品房消費(fèi)者可能受到的各種侵害，以致于消費(fèi)者所受的補(bǔ)償性質(zhì)之賠償金在實(shí)踐中不足以補(bǔ)足其合法權(quán)益尤其是消費(fèi)者合法的期待利益所受侵害。其立論的前提和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和前提，即效率或效用最大化。由于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律屬于經(jīng)濟(jì)法體系，在處理法經(jīng)濟(jì)學(xué)與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的問題上，有必要將法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法作區(qū)分。正如羅伯特理性和實(shí)現(xiàn)理性是人類的目標(biāo)之一，對(duì)理性的追求和實(shí)現(xiàn)使人類在目的和手段之間達(dá)成一致性。法律及其活動(dòng)的主要價(jià)值追求在于實(shí)現(xiàn)制度效用的最大化，規(guī)范人們的活動(dòng)預(yù)期，平衡市場(chǎng)中參與主體的各方利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)良效運(yùn)轉(zhuǎn)。納什提出的非合作博弈均衡論即納什均衡理論則通過研究非合作均衡及其均衡解，進(jìn)一步闡釋了博弈均衡和經(jīng)濟(jì)均衡的內(nèi)在聯(lián)系，通過對(duì)非合作博弈均衡的研究，得出在現(xiàn)實(shí)中非合作的情況要比合作情況普遍的結(jié)論，其經(jīng)典的一個(gè)例子就是所謂的“囚徒困境”，納什均衡理論對(duì)合作進(jìn)行了肯定，合作是有利的“利己策略”，僅從利己目的出發(fā)，結(jié)果損人不利己，既不利己也不利他[29]?？扑苟ɡ淼诙梢布纯扑狗炊ɡ硎牵喝绻嬖诂F(xiàn)實(shí)的交易成本，有效率的結(jié)果就不可能在每個(gè)法律規(guī)則、每種權(quán)利配置方式下發(fā)生，即正的交易成本的存在，使得不同的權(quán)利界定和分配會(huì)帶來不同效率的資源配置，由于存在交易成本，制度將影響到資源配置效率；市場(chǎng)失敗是存在的，但解決的關(guān)鍵在于制度安排，歷史上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源泉來自有效率的制度安排，不是傳統(tǒng)上認(rèn)為的資本積累、技術(shù)進(jìn)步等因素，資本積累和技術(shù)進(jìn)步只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)，制度在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有內(nèi)生性和稀缺性，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素在于制度因素[33]。市場(chǎng)上的參與人為完成交易不斷出入市場(chǎng)，了解產(chǎn)品質(zhì)量和相對(duì)價(jià)值，需要就交易的細(xì)節(jié)進(jìn)行談判、協(xié)商、檢驗(yàn)、簽約，甚至要承擔(dān)違約損失等，此時(shí)信息充分與否是衡量交易成本大小的重要尺度之一，二者之間呈現(xiàn)出反向的此消彼長(zhǎng)的關(guān)系[39]。市場(chǎng)機(jī)制和政府管制二者各有利弊，應(yīng)當(dāng)互相結(jié)合，分清各自領(lǐng)域，政府實(shí)行的管制本身在民商事的領(lǐng)域內(nèi)必須定位在對(duì)民商事法律的補(bǔ)充上，不能越俎代庖。傳統(tǒng)主義者只直覺到“公平正義”，而后作出直覺式的立法或政策，卻完全不管這些立法或政策是否能達(dá)到目的或反而得到背道而馳的結(jié)果[44]。法律上對(duì)商品房消費(fèi)關(guān)系作出規(guī)制應(yīng)當(dāng)以提高效率更好地實(shí)現(xiàn)公平作為重要的參考坐標(biāo)，剖析商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律問題。見圖一。在開發(fā)商違約的情形下雙方之間的協(xié)議實(shí)施達(dá)不到有效率的均衡狀態(tài)，那么最終法律對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的規(guī)定在實(shí)施上也就不那么切如人意，不利于效率的實(shí)現(xiàn)。任何法律的收益不可能均勻分配給全體居民，不同的人其法律收益不同，比如將同樣的一百塊錢給富人和窮人帶來的效用是不同的。4商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律上的完善通過對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀分析和經(jīng)濟(jì)分析工具的引入，完善我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的必要性已然凸顯其重要性。再次，應(yīng)當(dāng)大幅度提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的注冊(cè)資本限額，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條中100萬元的注冊(cè)資本限額的規(guī)定忽視了預(yù)購人的利益，不符合當(dāng)下的實(shí)際情況[61]。綜上，商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律體系的完善，既有利于對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，亦對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大有裨益。社會(huì)科學(xué)版，2004年第5期，第114頁。[21]曲振濤：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：中國(guó)發(fā)展出版社2005年版，第1頁。[28]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第165167頁。A格里高利[46]錢弘道：《經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)》，北京：法律出版社2005年3月版，第170頁。[53]曲振濤：《法經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京：中國(guó)發(fā)展出版社2005年版，第120頁。[61]符啟林：《房地產(chǎn)法》，北京：法律出版社2009年2月第四版，第243頁