論商品房預(yù)售中對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)畢業(yè)論文(參考版)
2025-07-01 23:06本頁(yè)面
【正文】 參考書(shū)目： [1]張慶華 著《中國(guó)土地法操作實(shí)務(wù)》P291——P298 法律出版社 2004年8月第二版 [2]周顯志 著《消費(fèi)信用立法初論》[A] 長(zhǎng)沙《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》1997年 1期 :// [3]祝銘山主編《商品房預(yù)售合同糾紛》[M] 中國(guó)法制出版社 2003年9月版 [4]朱樹(shù)英 主編《住宅商品房交易與物業(yè)管理案例評(píng)析及法律實(shí)務(wù)》P8，9 2004年2月版文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）?！ ?三)在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。又如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)?，避免開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。利用中介聯(lián)合散戶的力量請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的談判高手與開(kāi)發(fā)商談判?！ ☆A(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對(duì)象。所以預(yù)購(gòu)人對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。便于普通消費(fèi)者選擇決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利，逃避稅收。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無(wú)淚。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購(gòu)房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！ ?8)嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。因此，購(gòu)房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此不得拒絕。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。尤其是在《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月1日實(shí)施后，凡在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)當(dāng)遵守該法，依法辦事?！比魏芜`反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無(wú)效的。其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除此之外的其他部門無(wú)權(quán)受理申報(bào)和登記備案?？h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對(duì)預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個(gè)法定管理部門對(duì)不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。 其次，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。因此，法律對(duì)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。無(wú)疑，這種售房方式對(duì)于搞活經(jīng)營(yíng)、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。賦予經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔ⅲ懦说谌艘蛏埔獠恢槎軗p害的可能性。理由如下：依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。為此，立法上采取登記備案來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利，《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。購(gòu)房人認(rèn)為需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。對(duì)理解上有爭(zhēng)議的條款，做出對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的解釋，以平衡消費(fèi)者的相對(duì)弱勢(shì)地位，體現(xiàn)法律公平。格式合同明顯的忽略某些應(yīng)盡的義務(wù)，對(duì)購(gòu)房者的限制過(guò)嚴(yán)?！ ?4)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。建議由一個(gè)職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。 (3)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同?！ ?2)
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