【文章內(nèi)容簡介】 并交納土地使用權(quán)出讓金。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。國家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，同時，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請，由該部門進行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預(yù)購方的權(quán)利難以切實得到保護。(3)、按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)資金達到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期這一條是預(yù)售的經(jīng)濟要件。它強調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達到這一標準，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機牟利行為。因為開發(fā)商投資達到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開發(fā)商面臨著風險，如果中止投資，將會虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預(yù)售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責任，也是為了保障預(yù)售商品房合同的履行。(4)、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，縣級以上人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售申請進行審查，實際上是對預(yù)售商品房的活動進行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國家對商品房預(yù)售市場必要的行政管理措施，目的在于促進商品房預(yù)售活動的進一步規(guī)范化。商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機性較強，買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實施后，商品房預(yù)售活動必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進行，人民法院審理這類案件應(yīng)當從嚴掌握，對于違反法定條件的預(yù)售商品房的行為或合同應(yīng)認定為無效。　　除此之外，我們認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程進度還須符合：①多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，②高層建筑已完成地面以下的主體工程兩項條件作為預(yù)售管理辦法的補充?！　∷?、關(guān)于當前預(yù)售合同的缺陷問題　　預(yù)售合同缺陷是指預(yù)售合同及其附件內(nèi)容片面，損害預(yù)購人的利益。[4]預(yù)售合同常見的缺陷包括：　　(一)面積條款不具體：僅寫明建筑面積，未寫明公共分攤面積和實用面積、套內(nèi)面積：未進一步寫明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積。未寫明發(fā)生面積爭議后以何單位的測量數(shù)據(jù)為準。不合理地規(guī)定暫測面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1%以內(nèi)，則互不補償。沒有規(guī)定超出或少于暫測面積1%以上，購房者有權(quán)解除合同，要求賠償或延期付款(因為開發(fā)商打好地基后即已知實際面積)，如果退款，退款期限及利息如何計算。不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認定，因為房屋測繪所常常不親自實地測量，僅憑開發(fā)商填寫的報表就確定房屋面積，并寫入《房地產(chǎn)證》。正因為預(yù)售合同的面積條款有上述缺陷，才會出現(xiàn)\縮小樓\。　　(二)稅費條款：未注明交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費、測量費、公證費、律師費、按揭手續(xù)費、保險費等從簽訂起到領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間。未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費和使用收費標準及其承擔。未制訂排除收費條款。存在模糊性條款，如\有關(guān)費用\?！　?三)交樓條款和延遲免責條款：由于延遲交樓為最普遍的違約行為，開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意，但害怕承擔違約責任，于是就設(shè)計了延遲免責條款。該條款任意地把自然因素、社會因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當理由，延期后交樓日期由開發(fā)商確定，并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產(chǎn)主管機關(guān)制訂的《預(yù)售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責任，但存在于合同附件的免責條款實質(zhì)上完全否定了前述條款，并且因為兩條款不在一處，后者往往為購房者忽略。　　(四)質(zhì)量和保修條款：房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點之一，但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗收合格才能交付外，并無詳細的質(zhì)量要求。并無出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)承擔什么違約責任的規(guī)定。并無詳細保修辦法?！　?五) 交付房地產(chǎn)證條款：現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時間、辦證費用承擔及遲延交證的違約責任的規(guī)定?！　?六)物業(yè)管理條款：強迫業(yè)主長期選擇某物業(yè)管理公司。沒有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費項目、標準及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。沒有限制收費的規(guī)定?！　?七) 產(chǎn)權(quán)擔保條款：未詳細規(guī)定開發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時購房者的救濟方法，包括解除合同，要求賠償損失的金額和方式?！　∩鲜鲱A(yù)售合同中的缺陷問題，預(yù)購人在簽訂預(yù)售合同時要特別注意，一定要在合同中用條款加以約束，以保護自己的合法權(quán)益?！　∥濉倚姓C關(guān)應(yīng)通過約束開發(fā)商的行為來保護預(yù)購人的利益　　在房屋預(yù)售中，交易標的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風險要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題