論商品房預(yù)售中對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)畢業(yè)論文-資料下載頁(yè)
2025-06-28 23:06本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)當(dāng)遵守該法，依法辦事。 第七，商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)戶登記制度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！ ?5)加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。 (6)加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作商品房銷(xiāo)售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得作任何形式的商品房銷(xiāo)售廣告。商品房銷(xiāo)售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷(xiāo)售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒(méi)有法律約束力。因此，購(gòu)房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此不得拒絕。 (7)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問(wèn)題目前尚無(wú)明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢(xún)，質(zhì)疑。 (8)嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房人同意，與購(gòu)房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門(mén)備案。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購(gòu)房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！ ?9)建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開(kāi)信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開(kāi)發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來(lái)應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開(kāi)發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無(wú)淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門(mén)合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購(gòu)房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利，逃避稅收?！ ?10)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策?！ ×?、在建議未得到采納之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護(hù)自我 房屋預(yù)售屬于一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購(gòu)人對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問(wèn)題： (一)尋求簽約機(jī)會(huì)平等，最好集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)，以增加談判的能力和減少節(jié)約購(gòu)房成本。 預(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對(duì)象。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。利用中介聯(lián)合散戶的力量請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的談判高手與開(kāi)發(fā)商談判?！ ?二)合同條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開(kāi)發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。特別是上邊提到的如稅費(fèi)條款、交樓條款、延遲條款、質(zhì)量保修條款、交付房地產(chǎn)證條款、物業(yè)管理?xiàng)l款以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款等。又如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)偅苊忾_(kāi)發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，從而有力地促使開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益。 (三)在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。 參考書(shū)目： [1]張慶華 著《中國(guó)土地法操作實(shí)務(wù)》P291——P298 法律出版社 2004年8月第二版 [2]周顯志 著《消費(fèi)信用立法初論》[A] 長(zhǎng)沙《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》1997年 1期 :// [3]祝銘山主編《商品房預(yù)售合同糾紛》[M] 中國(guó)法制出版社 2003年9月版 [4]朱樹(shù)英 主編《住宅商品房交易與物業(yè)管理案例評(píng)析及法律實(shí)務(wù)》P8，9 2004年2月版文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢(xún)，就上中顧法律網(wǎng)
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