【正文】 *52建設(shè)成本費(fèi)總計(jì)免費(fèi)中國(guó)電信深大電話有限公司49小計(jì)148寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi)2046250KVA發(fā)電機(jī)組29344 M178。參照2004年第2期深圳建設(shè)工程(價(jià)格)信息44智能化工程建設(shè)費(fèi)29344 M178。705037人防工程設(shè)施費(fèi)1110 M178。400人工控孔樁施工單位36地下室土建工程費(fèi)6735 M178。12專業(yè)土方挖運(yùn)施工單位34基坑護(hù)坡工程1500 M178。 分類序號(hào)投資分項(xiàng)名稱數(shù)量單位(元/平米)總價(jià)(萬(wàn)元)備注深圳市寶安區(qū)建設(shè)局27燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi)100萬(wàn)2%深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站28燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi)100萬(wàn)3%深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司29工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)17606%專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位(不含裝修費(fèi))30工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)176061‰深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站31施工安全監(jiān)理費(fèi)176061‰深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站32小計(jì)專業(yè)防治施工單位26墻體改造保證金深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)25白蟻防治費(fèi)X2元X2年深圳市規(guī)劃與國(guó)寺資源局寶安分局23建筑灰線復(fù)測(cè)費(fèi)一次性–—寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì)24預(yù)售和竣工查丈費(fèi)深圳市寶安區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局22土地使用費(fèi)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)20建設(shè)工程交易費(fèi)2‰深圳市寶安區(qū)造價(jià)站(二次)18工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局指定設(shè)計(jì)審查單位14消防報(bào)建(設(shè)施費(fèi))三次–—取消深圳市公安消防局15地下管線查詢費(fèi)一次性178。含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計(jì)10室外電源點(diǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)一次性–—深圳供電局規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院11效果圖、模型圖一次性–—專業(yè)設(shè)計(jì)及制作單位12小計(jì) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)8地質(zhì)鉆探勘察費(fèi)293445元/M178。自行組織施工6施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻費(fèi)一次性源發(fā)實(shí)早取得土地證2施工水電設(shè)施費(fèi)一次性–—施工用電設(shè)施6萬(wàn)元，水設(shè)施2萬(wàn)元3界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi)三次–—深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì)4重新繪制宗地圖費(fèi)一次性前期費(fèi)用1地塊地價(jià)款新華苑(二期)項(xiàng)目開發(fā)成本估算表分類序號(hào)投資分項(xiàng)名稱數(shù)量單位總價(jià)(萬(wàn)元)備注七、調(diào)試驗(yàn)收小區(qū)道路施工施工前準(zhǔn)備室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化外墻及室內(nèi)裝飾裝修主體結(jié)構(gòu)施工封頂主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、臨時(shí)搭建提交檢測(cè)報(bào)告檢測(cè)單位進(jìn)場(chǎng)及設(shè)備就位打樁施工樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)臨時(shí)搭建設(shè)計(jì)院提供施工圖　二、樁基施工野外作業(yè)　一、地質(zhì)勘探新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 附 表《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》建議**部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。九、可行性研究結(jié)論9．1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。8．2 社會(huì)效益和影響分析 由于本項(xiàng)目地處龍華中心廣場(chǎng)南側(cè)，對(duì)市政廣場(chǎng)的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項(xiàng)目，使之成為與中心廣場(chǎng)相得益彰的一道城市風(fēng)景線。扣除營(yíng)業(yè)稅5%為542萬(wàn)元。土地成本按樓面地價(jià)1300元/平米計(jì)算。=1399萬(wàn)元 銷售總收入為：住宅銷售收入+商業(yè)銷售收入 +1339萬(wàn)元=計(jì)算 1399 m178。= 商業(yè)：可售面積1399 m178。計(jì)算 27945 m178。七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定7．1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積27945m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。6．2資金籌措發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 萬(wàn)元，(不含地價(jià)款)按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為1017元/M178。見附件二OO五年八月基本完成主體外裝。 二OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。單體設(shè)計(jì)，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。. 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū)形象定位：龍華首席景觀住宅目標(biāo)客定位區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主；特征：首次置業(yè)的住家。. 項(xiàng)目威協(xié)龍華廣闊的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無(wú)論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增；地鐵四號(hào)線的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。. 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽增加，投資的增大，住房需求的旺盛?？偨ㄖ娣e不足3萬(wàn)平方米，雖然與一期工程合為一個(gè)小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)；緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音影響不可忽視。. 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好， M178。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。. 地塊解析. 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一；深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。樓盤總體評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。綠茵華庭樓盤總體評(píng)價(jià)：此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢(shì)方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價(jià)入世，對(duì)其銷售產(chǎn)生了一定的壓力。嘉逸花園尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。錦繡江南樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。風(fēng)和日麗此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤的定位是面向工薪階層的低價(jià)物業(yè)，但實(shí)際價(jià)格在龍華處于高端市場(chǎng)，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理?；?寧 閣其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對(duì)一期住戶帶來(lái)的影響等。樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)投資客戶群深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員建筑面積/占地面積30萬(wàn)m178。物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況部分封頂. 典型物業(yè)調(diào)查調(diào)查客戶中，95%的客戶選擇銀行按揭付款方式，70%的業(yè)主希望朋代在1500元2000元之間，對(duì)物業(yè)的總價(jià)希望在30萬(wàn)元左右。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出10%即33003800元/ M178。對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面30003500元/ M178。二房?jī)蓮d面積需求在65%75M178。對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占85%。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場(chǎng)前景廣闊。對(duì)建筑類型的需求：受訪者中30%愿意選擇高層物業(yè)，42%偏好小高層物業(yè)，15%選擇多層物業(yè)，13%回答無(wú)所謂。. 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二OO三年全年銷售面積達(dá)80萬(wàn)平方米。目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。應(yīng)該說(shuō)，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。但是就現(xiàn)狀而言，