【正文】 理性的發(fā)展局面。2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國務(wù)院18號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng) 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，%，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年23%高增長(zhǎng)回復(fù)到1998年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。 從2003年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。 根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98年以來的平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個(gè)別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。 圖1 2003年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米）住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面 2003年，%，%，供給下降幅度較大。針對(duì)2002年商品房供給增長(zhǎng)過快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。從2002年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對(duì)比來看，2002年新增商品住宅尚有206萬平方米未銷售，因此2003年的市場(chǎng)供求狀況有利于消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總量更加趨于平衡。表1 2003年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的20%、27%、21%、18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動(dòng)，這種發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來越明顯。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來看，2003年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。雖然各區(qū)價(jià)格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價(jià)格較低、交易量所占比例大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平上漲幅度不大。由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價(jià)格差距較大。住宅市場(chǎng)繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場(chǎng)的主力戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。從主力戶型的價(jià)格來看，三房住宅的均價(jià)為每平方米5006元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到5340元；四房住宅均價(jià)達(dá)到6464元。 從2003年和2002年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來看， 2003年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 由上述數(shù)據(jù)看，2003年住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)與2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低價(jià)位住宅占總交易量的比例比2002年下降了5個(gè)百分點(diǎn)，而8000元以上的高價(jià)位住宅則上升5個(gè)百分點(diǎn)。 圖4 2003年與2002年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為2002年數(shù)據(jù)）. 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積98萬平方公里。龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個(gè)次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。的住宅價(jià)格。近年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。國家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)富。. 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號(hào)線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái)資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐；在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近100萬㎡的土地被各大名牌發(fā)展商成功圈走（城建圈40萬㎡，泰華圈13萬㎡，金地圈26萬㎡，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開發(fā)過程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于沒有大型商場(chǎng)，居民若購買大件或耐用品要到市內(nèi)購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二OO二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。三房?jī)蓮d的面積需求在85105 M178。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。就是理性價(jià)格區(qū)向。山湖林海銷售階段開盤期戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析221758916167%89%認(rèn)購三房的客戶相對(duì)較多一些房3221051187732%自身配套會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車售樓電話83122888裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯折后均價(jià)4300區(qū)域配套該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套交通狀況45030370、F2樓盤總體評(píng)價(jià)：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。物業(yè)名稱惠寧閣位置梅龍公路與民治公路交匯處發(fā)展商深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司代理商自售物管公司深圳潛龍物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況封頂售樓電話83761533建筑面積/占地面積/銷售階段中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析11157201485%一房銷售70%左右，兩房約65%，三房銷售不理想，約30%左右221798560423221051146344自身配套泳池、幼兒園、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：農(nóng)村信用社教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓交通狀況45030F62620樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式交通便利價(jià)格優(yōu)勢(shì)成熟的社區(qū)投資客戶群關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。物業(yè)名稱風(fēng)和日麗位置人民路與工業(yè)東路交匯處發(fā)展商深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司代理商世聯(lián)物管公司深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2003/4入伙時(shí)間2004/9樓宇狀況脫外墻售樓電話28125888總建筑面積360000總占地面積17萬平米銷售階段中后期折后均價(jià)3600戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168781723787三期已銷售95%左右321808842932292104196424221211265612自身配套會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓交通狀況45030370、F2樓盤主要賣點(diǎn)及突出營(yíng)銷方式大社區(qū)的成熟配套獨(dú)特的社區(qū)文化價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通便利投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主現(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場(chǎng)反應(yīng)良好。物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處發(fā)展商龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司代理商黑馬物管公司深圳萬廈物業(yè)管理公司承建商中外建南方有限公司物管收費(fèi)園林規(guī)劃范亞易道開盤時(shí)間2002/5入伙時(shí)間2003/7樓宇狀況在建、封頂售樓電話28133333建筑面積400000占地面積21萬銷售階段中期折后均價(jià)3500戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析2216881252688