【正文】 10 47 環(huán)保工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 10 45 變配電所建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 39 地面以上土建工程費(fèi) 29344 600 40 地面以上水電工程費(fèi) 29344 30 41 消防工程建設(shè)費(fèi) 29344 20 42 電話通訊建設(shè)費(fèi) 29344 5 43 電梯工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 80 專 業(yè)人防設(shè)施施工單位 38 地下室水電工程費(fèi) 6735 M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費(fèi) 6735 M178。 12 專業(yè)土方挖運(yùn)施工單位 34 基坑護(hù)坡工程 1500 M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。X2元 X2 年 深圳市規(guī)劃與國(guó)寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復(fù)測(cè)費(fèi) 一次性 –— 寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 24 預(yù)售和竣工查丈費(fèi) 元 /M178。 含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計(jì) 10 室外電源點(diǎn)設(shè)計(jì)費(fèi) 一次性 –— 深圳供電局規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 –— 專業(yè)設(shè)計(jì)及制作單位 12 小計(jì) 應(yīng)繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查費(fèi) 29344 規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局指定設(shè)計(jì)審查單位 14 消防報(bào)建 (設(shè)施費(fèi) ) 三次 –— 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費(fèi) 一次性 元 /M178。容積率 ，源發(fā)實(shí)早取得土地證 2 施工水電設(shè)施費(fèi) 一次性 –— 施工用電設(shè)施 6 萬(wàn)元，水設(shè)施 2 萬(wàn)元 3 界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi) 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 4 重新繪制宗地圖費(fèi) 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場(chǎng)平整費(fèi) 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻費(fèi) 一次性 自行組織施工 7 小計(jì) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 8 地質(zhì)鉆探勘察費(fèi) 29344 5 元 /M178。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的 引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30 萬(wàn)平方米。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。 本項(xiàng)目稅后純利潤(rùn)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 扣除營(yíng)業(yè)稅 5%為 542 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 土地成本按樓面地價(jià) 1300 元 /平米計(jì)算， 萬(wàn)元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬(wàn)元。*10000 元 / m178。均價(jià)按 10000 元 / m178。*3400 元 / m178。,為保守起見，整體均價(jià)按 3400 元 / m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或 合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 二 OO五年五月份主體全 面封頂。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO四年七月份破土動(dòng)工。 五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 單體設(shè)計(jì)，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。 在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。 四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 . 項(xiàng)目威協(xié) 龍華廣闊的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無(wú)論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。 政府在龍華劃出 19萬(wàn)平方公里的儲(chǔ)備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連?？偨ㄖ娣e不足 3萬(wàn)平方米，雖然與一期工程合為一個(gè)小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音影響不可忽視。 . 項(xiàng)目 SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早 在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 . 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好，總用地 M178。 . 地形地勢(shì) 本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬(wàn)平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開闊，滿眼翠綠。 . 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。 綠茵華庭 物業(yè)名稱 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理 商 自售 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時(shí)間 2021/9/8 入伙時(shí)間 2021/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價(jià) 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層 樓盤總體評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬(wàn)廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 范亞易道 開盤時(shí)間 2021/5 入伙時(shí)間 2021/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21 萬(wàn) 銷售階段 中期 折后均價(jià) 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城 交通狀況 無(wú)直達(dá)公交車 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān) 內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評(píng)價(jià)： 本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管 公司 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時(shí)間 2021/4 入伙時(shí)間 2021/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17 萬(wàn)平米 銷售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 交通便利 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評(píng)價(jià)： 本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸 引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對(duì)一期住戶帶來(lái)的影響等。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行