【正文】 承建商 戴德梁行 物管收費 多層 元 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30 萬 m178。就是理性價格區(qū)向。是消費者普遍能接受的區(qū)向。三房兩廳的面積需求在 85105 M178。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。商業(yè)配套 、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。 對小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。目前龍華市場以多層為主，二OO 二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。 從對龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。 應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來 。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費的良好習(xí)慣。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365 等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。 . 供給分析： 龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。 . 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價格，顯然有較大 的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭相“屯兵”龍華的誘因 所在。而相對于中心區(qū)約 800元 /M 178。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué) 20所，幼兒園 19 所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級學(xué)校和市一級學(xué)校。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。 龍華交通四通八達，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高 起點，高標(biāo)準(zhǔn)進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。 圖 3 2021 年與 2021 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） 住宅銷售價格分 布基本保持穩(wěn)定，價格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在 4000 元以下的住宅，均價 3208 元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在 4000～ 6000 元的住宅，均價 5029 元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在 6000～ 8000 元的住宅，均價 6917 元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在 8000～ 10000 元的住宅，均價 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價在 10000 元以上的住宅，均價 12219 元，占住宅銷售總面積的6%?？傮w來看，主力戶型價格比上年上漲%左右。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷售總面積的 17%。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價格差距也將逐漸減小。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2021 年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 3768 元 / m 3487 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %和 %。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看， 2021 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。 從 2021 年和 2021 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看， 2021年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。 從供求對比來看， 2021 年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 總體來看，剛剛過去的 2021 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998～ 2021 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 2021】 18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 從銷售商品房的類型來看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)?？傮w來看， 2021 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 2021 年，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達到 億元，比上年增長了 %，完成 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到 億元，比上年增長 %。 2021 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提 高，進而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于 住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達 700 萬平方米。 目前上海商鋪的平均回報率則達到 8％到 10％ 。隨著 2021 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。 ? 商鋪成為新的投資熱點 2021 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的 引導(dǎo)下投資房產(chǎn)?？罩梅康拇罅可鲜校瑢⒊蔀榇龠M社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇。也就是 說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。 2021 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 2021 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格， 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。 針對這種危險， 2021 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策， 2021 年經(jīng)濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高增長造成的。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價格過快增長。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年，中國房屋銷售價格比上年上漲 % 。 2021 年房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高