【正文】 的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)， 2021 年將繼續(xù)升溫。這表明連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)增長起了很大的促進(jìn)作用， 1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解， 我國連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動在 2021 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正， 2021 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢。 ? 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場 導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長 ? 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 2021年全國房地產(chǎn)市場前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià) 格計(jì)算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。初步預(yù)測，2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。 第四個(gè)亮點(diǎn) :我們保持了國際收支的雙順差 和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。 第三個(gè)亮點(diǎn) :消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在 2021 年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。在 1998年～ 2021 年 5年多的時(shí)間里， 4年物價(jià)指數(shù)都很低。值得注意的是，微觀層 面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實(shí)實(shí)在在的。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限 公司的自有資金。 . 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二 OO 三年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房價(jià)的增幅也大于全市平均水平。臨街鋪面售價(jià)可達(dá) 10000 元 /M 178。, 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 15000 元 /M 178。 . 項(xiàng)目建設(shè) 和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 平米，規(guī)定計(jì)容積率面積 平米，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期 等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場預(yù)測 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 2． 1 市場宏觀背景 2． 1． 1 全國投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 2． 1． 4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場分析 2． 2． 1 區(qū)域市場界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、 項(xiàng)目分析及評價(jià) 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 3． 3 項(xiàng)目評價(jià) 四、 市場定位及項(xiàng)目評估 4． 1 項(xiàng)目定位 4． 2 方案評估意見 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項(xiàng)目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會效益和影響分析 九、 可行性研究結(jié)論 與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9． 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號為 A820041，項(xiàng)目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑” (二期 )。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。 . 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 . 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場預(yù)測結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 4000 元 /M 178。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500 元 /M 178。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的 利潤可達(dá) _1489 萬元。 總之， 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀，前景看好 。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 OO 四年七月動工，二 OO五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。 . 項(xiàng)目綜合評價(jià) 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場，加上對項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 . 市場宏觀背景 . 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 2021 年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年， 不 僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突 出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。 第二個(gè)亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束 。國家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原 因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。未來中國人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。 2021年，中國經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。 2021年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增 長９． ９％。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2021 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近 20%的基礎(chǔ)上， 2021 年前 11 個(gè)月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比 增長了 % 。 2021 年上海房價(jià)漲幅超過 20%，成為全國增長速度最快的城市，對于 2021 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預(yù)測。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資 金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個(gè)重要組成部分。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測 2021 年第一季度 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價(jià)房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓 挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。 被稱為 一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。同時(shí)，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。隨著幾年來一手商品房投資回報(bào)率的 下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦