【正文】 點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。 另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 ? 房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革 2021 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀 行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的 創(chuàng)新需要。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四小時通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國務(wù)院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料 顯示， 2021 年我市商品房銷售面積為 萬平方米，與去年的 萬平方米相比增加了 %，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 23%高增長回復(fù)到1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。 根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來的 平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。 圖 1 2021 年各月份住宅銷售面積 圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。針對 2021 年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從 2021 年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對比來看， 2021年新增商品住宅尚有 206 萬平方米未銷售，因此 2021 年的市場供求狀況有利于 消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場總量更加趨于平衡。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 m2） 比例（ %） 實際銷售面積 （萬 m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計 ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱 點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。 從各區(qū)住宅銷售價格來看， 2021 年各區(qū)住宅價格均有所上漲。雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價格水平上漲幅度不大。 由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場熱點必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的 主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米 5006 元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到 5340元；四房住宅均價達(dá)到 6464 元。 從 2021 年和 2021 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看， 2021 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 由上述數(shù)據(jù)看， 2021 年住宅價格分布結(jié)構(gòu)與 2021 年具有一定的差距，即 8000 元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比 2021 年下降了5 個百分點，而 8000 元以上的高價位住宅則上升 5 個百分點。 圖 4 2021 年與 2021 年住宅銷售價格分布結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬平方公里。 龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。 龍華的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。地鐵四號線進(jìn)入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。的住宅價格。 . 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒 近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。 深圳市房地產(chǎn)市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐； 在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近 100 萬㎡的土地被各大名 牌發(fā)展商成功圈走（城建圈 40 萬㎡，泰華圈 13萬㎡，金地圈 26 萬㎡，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈 18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考 慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內(nèi)購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價格也不能得到相應(yīng)的提高。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。 隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高 . 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二 OO三年全年銷售面積達(dá) 80 萬平方米。 對建筑類型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無所謂。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場前景廣闊。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。 對戶型的需求，置業(yè)者對二房兩廳的戶型需求占 85%。二房兩廳面積需求在 65%75M178。 對價格的承受力：價格方面 30003500 元 / M178。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費者的實惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 2021元之間，對物業(yè)的總價希望在 30 萬元左右。 銷售階段 開盤期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 認(rèn)購三房的客戶 相對較多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 會所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶專車 售樓電話 83122888 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 折后均價 4300 區(qū)域配套 該項目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點及突出營銷方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤總體評價： 山湖林 海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價格已上漲。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷售不理想，約 30%左右 2 2 1 7985 60 42 3 2 2 105114 63 44 自身配套 泳池、幼兒園、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套