【正文】 70 參照 2021 年第 2 期深圳建設(shè)工程 (價(jià)格 )信息 44 智能化工程建 設(shè)費(fèi) 29344 M178。 深圳市寶安區(qū)建設(shè)局 27 燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi) 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 100 萬 3% 深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司 29 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 17606 % 專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位 (不含裝修費(fèi) ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計(jì) 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(jià)(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費(fèi)用 33 土方挖掘外運(yùn)費(fèi) 25000M179。 附 表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 12 月 2021 年 5 月 2021 年 8 月 2021 年 12 月 一、地質(zhì)勘探 進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設(shè)計(jì)院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)臨時(shí)搭建 施工準(zhǔn)備及放線 打樁施工 三、樁基檢測(cè) 檢測(cè)單位確定 檢測(cè)單位進(jìn)場(chǎng)及設(shè)備就位 現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)作業(yè) 提交檢測(cè)報(bào)告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng) 、臨時(shí)搭建 已有工程檢測(cè) 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定 上述施工單位進(jìn)場(chǎng) 施工前準(zhǔn)備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗(yàn)收 新華苑 (二期 )項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 總價(jià)(萬元 ) 備注 前期費(fèi)用 1 地塊地價(jià)款 建設(shè)用地面積 8384M178。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。 = 萬元。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。 . 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬元， (不含地價(jià)款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178。 總之，經(jīng)過近半年的時(shí)間，反復(fù)幾 易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符號(hào)目標(biāo)客戶的需求。 . 方案評(píng)估意見 新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽(yáng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)。 . 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目占地面積僅 8384 M178。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對(duì)日后的生活質(zhì)量有一定的影響。但考慮到地價(jià)，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會(huì)是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 . 寵觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房?jī)r(jià)仍大穩(wěn)步上升。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。 圖 4 2021 年與 2021 年住宅銷售價(jià)格分布結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬平方公里。 住宅市場(chǎng)繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場(chǎng)的 主力戶型，占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來看， 2021 年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長(zhǎng)了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。 被稱為 一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長(zhǎng)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率吸引大量資 金涌入，造成房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，成為總投資需求增長(zhǎng)的一個(gè)重要組成部分。按季度統(tǒng)計(jì)， 去年一季度ＧＤＰ 增長(zhǎng)９．９％， 二季度增長(zhǎng)６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長(zhǎng)９．６％ ，四季度增 長(zhǎng)９． ９％。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 . 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，又處在龍華這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀、前景樂觀 ! 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 . 市場(chǎng)宏觀背景 . 全國(guó)投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年， 不 僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突 出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá) 3500 元 /M 178。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。 . 項(xiàng)目建設(shè) 和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 平米，規(guī)定計(jì)容積率面積 平米，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。 . 項(xiàng)目建設(shè)速度 本項(xiàng)目已在二 OO 三年即開始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。在 2021 年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。初步預(yù)測(cè)，2021年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)８．６％，比上年提高０．６個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年，中國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年上漲 % 。 2021 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。 ? 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2021 年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于 住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提 高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。 但是從整體來看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。 總體來看，剛剛過去的 2021 年是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系大調(diào)整的一年。 從 2021 年和 2021 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來看， 2021年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格仍將保持穩(wěn)定。 圖 3 2021 年與 2021 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） 住宅銷售價(jià)格分 布基本保持穩(wěn)定，價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價(jià)格梯度分布來看，具有以下特點(diǎn)： 單價(jià)在 4000 元以下的住宅，均價(jià) 3208 元，占住宅銷售總面積的29%； 單價(jià)在 4000～ 6000 元的住宅，均價(jià) 5029 元，占住宅銷售總面積的30%； 單價(jià)在 6000～ 8000 元的住宅，均價(jià) 6917 元，占住宅銷售總面積的22%； 單價(jià)在 8000～ 10000 元的住宅，均價(jià) 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價(jià)在 10000 元以上的住宅，均價(jià) 12219 元，占住宅銷售總面積的6%。 龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。而相對(duì)于中心區(qū)約 800元 /M 178。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二OO 二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。三房?jī)蓮d的面