【正文】 70 參照 2021 年第 2 期深圳建設(shè)工程 (價格 )信息 44 智能化工程建 設(shè)費(fèi) 29344 M178。 深圳市寶安區(qū)建設(shè)局 27 燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi) 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 100 萬 3% 深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司 29 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 17606 % 專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位 (不含裝修費(fèi) ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計 分類 序號 投資分項名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費(fèi)用 33 土方挖掘外運(yùn)費(fèi) 25000M179。 附 表 《項目工程進(jìn)度一覽表》 《項目投資計劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 12 月 2021 年 5 月 2021 年 8 月 2021 年 12 月 一、地質(zhì)勘探 進(jìn)場準(zhǔn)備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設(shè)計院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊伍人員、設(shè)備進(jìn)場臨時搭建 施工準(zhǔn)備及放線 打樁施工 三、樁基檢測 檢測單位確定 檢測單位進(jìn)場及設(shè)備就位 現(xiàn)場檢測作業(yè) 提交檢測報告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場 、臨時搭建 已有工程檢測 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定 上述施工單位進(jìn)場 施工前準(zhǔn)備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗收 新華苑 (二期 )項目開發(fā)成本估算表 分類 序號 投資分項名稱 數(shù)量 單位 總價(萬元 ) 備注 前期費(fèi)用 1 地塊地價款 建設(shè)用地面積 8384M178。本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。 = 萬元。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。 . 項目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 本項目計劃投資總額為 萬元， (不含地價款 )按可銷售面積計算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178。 總之，經(jīng)過近半年的時間，反復(fù)幾 易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符號目標(biāo)客戶的需求。 . 方案評估意見 新華苑二期項目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽國際建筑設(shè)計有限公司中標(biāo)。 . 項目劣勢 項目占地面積僅 8384 M178。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。但考慮到地價，建材的上漲因素，及消費(fèi)者的實惠心理，超出 10%即 33003800 元 / M178。會所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。 龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，未來將會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點區(qū)域。 而目標(biāo)客戶群則是龍華街道轄區(qū)人口，以福田區(qū)為主體的首次置業(yè)者和龍華街道辦周邊的城鎮(zhèn)人口共同組成。 . 寵觀市場與本項目發(fā)展借鑒 近年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價仍大穩(wěn)步上升。 龍華的文教衛(wèi)生也有較好的基礎(chǔ)。 圖 4 2021 年與 2021 年住宅銷售價格分布結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） . 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 龍華鎮(zhèn)位于深圳市北部，毗鄰福田區(qū)，全鎮(zhèn)面積 98 萬平方公里。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、四房為主力，居民居住水平不斷提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房繼續(xù)為住宅市場的 主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。 從各區(qū)住宅銷售價格來看， 2021 年各區(qū)住宅價格均有所上漲。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。 被稱為 一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資 金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。按季度統(tǒng)計， 去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增 長９． ９％。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點。 . 項目綜合評價 新華苑 (二期 )本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個 “短、平、快”的精品項目 ，風(fēng)險極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 . 市場宏觀背景 . 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 2021 年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年， 不 僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個比較突 出的亮點： 第一個亮點 :宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達(dá) 3500 元 /M 178。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨立開發(fā)。 . 項目建設(shè) 和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 平米，規(guī)定計容積率面積 平米，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。 . 項目建設(shè)速度 本項目已在二 OO 三年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。在 2021 年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費(fèi)價格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。初步預(yù)測，2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個百分點。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年，中國房屋銷售價格比上年上漲 % 。 2021 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會安定。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。 ? 商鋪成為新的投資熱點 2021 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于 住宅房，商鋪的投資趨勢將加強(qiáng)。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提 高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 總體來看，剛剛過去的 2021 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。 從 2021 年和 2021 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看， 2021年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 圖 3 2021 年與 2021 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比（上圖為 2021 年數(shù)據(jù)） 住宅銷售價格分 布基本保持穩(wěn)定，價格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點： 單價在 4000 元以下的住宅，均價 3208 元，占住宅銷售總面積的29%； 單價在 4000～ 6000 元的住宅，均價 5029 元，占住宅銷售總面積的30%； 單價在 6000～ 8000 元的住宅，均價 6917 元，占住宅銷售總面積的22%； 單價在 8000～ 10000 元的住宅，均價 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價在 10000 元以上的住宅，均價 12219 元，占住宅銷售總面積的6%。 龍華交通四通八達(dá)，已發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。而相對于中心區(qū)約 800元 /M 178。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。目前龍華市場以多層為主，二OO 二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。三房兩廳的面