【正文】 500 37 人防工程設施費 1110 M178。加之科學的市場調(diào)研、精心的方案設計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個 風險極小安全度高的項目 。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤 本項目的總銷售額為 萬元。 二 OO四年十二月份達到正負零。 使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號線的實質(zhì)性進展，將使龍華進一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領重鎮(zhèn)。戶戶朝南、隱梁隱柱的設計受到市場的認同和追捧。二房兩廳面積需求在 65%75M178。不管從前期的規(guī)劃設計、環(huán)境設計、戶型設計，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考 慮問題，社區(qū)日常生活配套設施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。地鐵四號線進入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。 從 2021 年和 2021 年銷售住宅的戶型結構對比來看， 2021 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關系分析 批準預售面積（萬 m2） 比例（ %） 實際銷售面積 （萬 m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計 ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱 點西移和向特區(qū)外轉移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風潮、二十四小時通關，年中的 CEPA 的簽署、國務院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近 20%的基礎上， 2021 年前 11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 8285 億元，同比 增長了 % 。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。 . 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。臨街鋪面售價可達 10000 元 /M 178。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高增長造成的?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進社會經(jīng)濟機制正常運轉，解決百姓住房問題的有效途徑。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應持謹慎態(tài)度。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國務院下發(fā)的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 2021】 18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 3768 元 / m 3487 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %和 %。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高 起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)。 目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。就是理性價格區(qū)向。 . 市場分析有關結論 全國房地產(chǎn)市場在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場的成熟度和理性度均領先全國，地產(chǎn)投資安全性最大。 在方案設計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點。 其中： 前期費用 萬元 勘察設計費 萬元 政府規(guī)費 萬元 建筑安裝工程費 萬元 其它費用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實業(yè)公司已在龍華獨立或 合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。容積率 ，源發(fā)實早取得土地證 2 施工水電設施費 一次性 –— 施工用電設施 6 萬元，水設施 2 萬元 3 界樁點測量放點費 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊 4 重新繪制宗地圖費 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場平整費 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場圍墻費 一次性 自行組織施工 7 小計 勘察設計費 8 地質(zhì)鉆探勘察費 29344 5 元 /M178。 10 45 變配電所建設費 29344 M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。*3400 元 / m178。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 . 項目 SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司經(jīng)濟實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早 在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。 對小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。 . 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場的價格差距也將逐漸減小。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產(chǎn)預警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 2021 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機構，發(fā)展機構投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。隨著 2021 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。 2021 年，建設部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應結構進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 ? 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升 ? 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場 導向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型 ? 貨幣政策強化微調(diào)預調(diào)，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 2021年全國房地產(chǎn)市場前瞻 經(jīng)濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價 格計算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。 . 投資估算和資金籌措 本項目的建設資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限 公司的自有資金。 新華苑二期地產(chǎn)項目計劃立項 可行性研究報告 深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司 計劃立項可行性研究報告目錄 一、 項目總論 1． 1 項目背景 1． 1． 1 項目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項目建設和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結論 1． 2． 1 市場預測 1． 2． 2 項目建設進度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項目綜合評價結論 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 2． 1 市場宏觀背景 2． 1． 1 全國投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預測 2． 1． 4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場分析 2． 2． 1 區(qū)域市場界定 2． 2． 2 供