【正文】 500 37 人防工程設(shè)施費(fèi) 1110 M178。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場(chǎng)環(huán)境，可以說(shuō)，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。=1399 萬(wàn)元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬(wàn)元 +1339 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 7． 2 銷售利潤(rùn) 本項(xiàng)目的總銷售額為 萬(wàn)元。 二 OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號(hào)線的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同和追捧。二房?jī)蓮d面積需求在 65%75M178。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說(shuō)超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考 慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。 從 2021 年和 2021 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2021 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn) m2） 比例（ %） 實(shí)際銷售面積 （萬(wàn) m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計(jì) ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱 點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來(lái)看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 . 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)?！? ? 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。 房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長(zhǎng)近 20%的基礎(chǔ)上， 2021 年前 11 個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比 增長(zhǎng)了 % 。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問(wèn)題。 . 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。臨街鋪面售價(jià)可達(dá) 10000 元 /M 178。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。 改革開放以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)過(guò)三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱都是由于投資過(guò)高增長(zhǎng)造成的。空置房的大量上市，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。目前中國(guó)中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速發(fā)展將帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。近年來(lái)，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)【 2021】 18 號(hào)），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長(zhǎng)。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分別為 3768 元 / m 3487 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %和 %。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高 起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號(hào)。除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是健康良性地發(fā)。 目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。就是理性價(jià)格區(qū)向。 . 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。 在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。 其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或 合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 扣除營(yíng)業(yè)稅 5%為 542 萬(wàn)元。容積率 ，源發(fā)實(shí)早取得土地證 2 施工水電設(shè)施費(fèi) 一次性 –— 施工用電設(shè)施 6 萬(wàn)元，水設(shè)施 2 萬(wàn)元 3 界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi) 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 4 重新繪制宗地圖費(fèi) 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場(chǎng)平整費(fèi) 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻費(fèi) 一次性 自行組織施工 7 小計(jì) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 8 地質(zhì)鉆探勘察費(fèi) 29344 5 元 /M178。 10 45 變配電所建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。*3400 元 / m178。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 . 項(xiàng)目 SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早 在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在銷售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。 對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。 . 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “ 購(gòu)房入戶 ” 、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 2021 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近 3 個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。隨著 2021 年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。 2021 年，建設(shè)部將通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。 ? 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，ＧＤＰ有望增長(zhǎng)８．５％ ? 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí) ? 投資增速高位回落，市場(chǎng) 導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng) ? 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià) 格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％ ，是１９ ９７年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限 公司的自有資金。 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 市場(chǎng)宏觀背景 2． 1． 1 全國(guó)投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2． 1． 4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2． 2． 1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2． 2． 2 供