【正文】 的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓 挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 2021 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過 20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 2021 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長(zhǎng)的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。 2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì) 。未來中國(guó)人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原 因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。 第二個(gè)亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束 。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 OO 四年七月動(dòng)工，二 OO五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。保守估計(jì)，本項(xiàng)目的 利潤(rùn)可達(dá) _1489 萬元。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 4000 元 /M 178。 . 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 市場(chǎng)宏觀背景 2． 1． 1 全國(guó)投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2． 1． 4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2． 2． 1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢(shì) 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 3． 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4． 1 項(xiàng)目定位 4． 2 方案評(píng)估意見 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項(xiàng)目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤(rùn) 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 九、 可行性研究結(jié)論 與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9． 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為 A820041，項(xiàng)目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑” (二期 )。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。, 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 15000 元 /M 178。 況且，隨著地鐵四號(hào)線的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限 公司的自有資金。在 1998年～ 2021 年 5年多的時(shí)間里， 4年物價(jià)指數(shù)都很低。 第三個(gè)亮點(diǎn) :消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 第四個(gè)亮點(diǎn) :我們保持了國(guó)際收支的雙順差 和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國(guó)金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。 ? 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，ＧＤＰ有望增長(zhǎng)８．５％ ? 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí) ? 投資增速高位回落，市場(chǎng) 導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng) ? 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià) 格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％ ，是１９ ９７年以來增長(zhǎng)最快的年份。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年我國(guó)將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國(guó)近年來消費(fèi)主要增長(zhǎng)點(diǎn)的住房消費(fèi)， 2021 年將繼續(xù)升溫。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)。 針對(duì)這種危險(xiǎn)， 2021 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策， 2021 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 2021 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。也就是 說我們要更多的來提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場(chǎng)，來滿足中低收入家庭的需求。據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的 引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著 2021 年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬平方米。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來自行籌資， 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。 2021 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近 3 個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求?？傮w來看， 2021 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 從銷售商品房的類型來看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于 1998～ 2021 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “ 購(gòu)房入戶 ” 、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 從各區(qū)域住宅新增供求對(duì)比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來看， 2021 年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2021 年這兩區(qū)住宅價(jià)格有較大幅度上漲。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小?？傮w來看，主力戶型價(jià)格比上年上漲%左右。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價(jià)格，顯然有較大 的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因 所在。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開發(fā)的。 . 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦