【正文】 的住房品質，也為實現(xiàn)房地產一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。所以從結構調整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。 房地產市場結構發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓 挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟過熱。 2021 年上海房價漲幅超過 20%，成為全國增長速度最快的城市，對于 2021 年上海房地產市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預測。 中國經(jīng)濟內在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進 2021 年國民經(jīng)濟的進一步繁榮。 2021年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。未來中國人均 GDP 將達到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。應該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原 因主要是經(jīng)濟增長內在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 第二個亮點 :通貨緊縮的趨勢基本結束 。 計劃本項目于二 OO 四年七月動工，二 OO五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。保守估計，本項目的 利潤可達 _1489 萬元。 . 可行性研究結論 . 市場預測結論 目前龍華房地產市場價格情況，住宅售價在 3300 元 4000 元 /M 178。 . 承擔可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。 新華苑二期地產項目計劃立項 可行性研究報告 深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司 計劃立項可行性研究報告目錄 一、 項目總論 1． 1 項目背景 1． 1． 1 項目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項目建設和內容 1． 2 可行性研究結論 1． 2． 1 市場預測 1． 2． 2 項目建設進度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項目綜合評價結論 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 2． 1 市場宏觀背景 2． 1． 1 全國投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預測 2． 1． 4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場分析 2． 2． 1 區(qū)域市場界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調查 2． 2． 5 市場分析有關結論 三、 項目分析及評價 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項目 SWOT 分析 3． 3 項目評價 四、 市場定位及項目評估 4． 1 項目定位 4． 2 方案評估意見 五、 項目開發(fā)建設進度安排 5． 1 有關工程計劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤 八、 財務與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會效益和影響分析 九、 可行性研究結論 與建議 9． 1 擬建方案的結論性意見 9． 2 項目風險及防范建議 一、 項目總論 項目背景 項目名稱 本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學，地塊編號為 A820041，項目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑” (二期 )。 由于源發(fā)實業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強了公司人才建設，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產市場研究和開發(fā)管理隊伍。, 一層臨街商鋪售價在 10000 元 15000 元 /M 178。 況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應于深圳市的平均水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。 . 投資估算和資金籌措 本項目的建設資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限 公司的自有資金。在 1998年～ 2021 年 5年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。 第三個亮點 :消費結構升級和產業(yè)結構調整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟增長點。 第四個亮點 :我們保持了國際收支的雙順差 和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風險的能力在加強。 ? 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升 ? 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場 導向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿易順差減少 ? 稅制調整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型 ? 貨幣政策強化微調預調，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 2021年全國房地產市場前瞻 經(jīng)濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021 年我國國內生產總值為１１ ６６４億元，按可比價 格計算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。 2021 年房地產市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量， 2021 年我國將把擴大消費作為擴大內需的著力點， 作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2021 年將繼續(xù)升溫。上海市已在土地供應、房地產交易制度和交易方式、供應結構等方面采取等措施，抑制房地產價格過快增長。 針對這種危險， 2021 年政府出臺了一系列針對房地產市場的政策， 2021 年經(jīng)濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產金融市場以及房地產市場的制度建設，以適應經(jīng)濟發(fā)展的需要。 2021 年，建設部將通過房地產項目規(guī)劃、土地供應等調控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產市場的供應結構進行調控，從而提高我國房地產的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。也就是 說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的 引導下投資房產。隨著 2021 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。相關統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達 700 萬平方米。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 房地產開發(fā)屬資金密集型產業(yè)，在成熟的房地產業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產基金和互助會等形式來自行籌資， 國內地產業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2021 年， 我國房地產金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機構，發(fā)展機構投資者和債券市場， 尤其是資產證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產對金融行業(yè)提出的時代要求?？傮w來看， 2021 年深圳房地產市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 從銷售商品房的類型來看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998～ 2021 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 2021 年，政府采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制 全年房地產用地供應（ 100 公頃以內）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產預警系統(tǒng)等等調控手段。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看， 2021 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。 近年來，特區(qū)內的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產開發(fā)用地基本用盡，土地供不應求，導致 2021 年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內外的差別將逐漸減少，房地產市場的價格差距也將逐漸減小。總體來看，主力戶型價格比上年上漲%左右。產生這種情況的原因，與今年特區(qū)內各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結構基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側的 平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價格，顯然有較大 的上升空間，這也是眾多房地產商爭相“屯兵”龍華的誘因 所在。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。 . 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關外除萬科四季花城、風和日麗、豐澤湖山莊、錦