【正文】 的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高 . 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二 OO三年全年銷售面積達(dá) 80 萬平方米。 對戶型的需求，置業(yè)者對二房兩廳的戶型需求占 85%。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 2021元之間，對物業(yè)的總價希望在 30 萬元左右。現(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場反應(yīng)良好。 龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見； 龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳 全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度； 目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項目分析及評價 . 地塊解析 . 交通條件 本項目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有 508 路、 370路、 302路、 315 路、312 路、 410 路、 616 路、 620 路等公交大巴可達(dá)本項目。 . 項目機(jī)會 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽增加，投資的增大，住房需求的旺盛。做出了以下特色： 總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為 18層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北 兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。 到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。現(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實力。計算 1399 m178。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)共為%，即： 萬元。本項目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗。 專業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設(shè)計、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計 29344 15 元 /M178。 120 專業(yè)基坑支護(hù)施工單位 35 樁基工程建設(shè)費(fèi) 37190 M178。 20 46 250KVA發(fā)電機(jī)組 29344 M178。 50 參照 2021年第 2期深圳建設(shè)工程價格信息。 深圳市地籍測繪大隊 25 白蟻防治費(fèi) 元 /M178。如何將一個好的項目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項目 來說至關(guān)重要。 八、財務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會效益和影響分析 由于本項目地處龍華中心廣場南側(cè)，對市政廣場的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項目，使之成為與中心廣場相得益彰的一道城市風(fēng)景線。 銷售成本按銷售額的 6%計算， 萬元。計算 27945 m178。 二 OO五年八月基本完成主體外裝。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設(shè)計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 龍華已有的風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗 365 花園等幾十萬平米的大盤，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進(jìn)入了“大盤時代”，這些品牌樓盤其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對中小樓盤構(gòu) 成了壓力。容積率 ，覆蓋率 35%，商業(yè)面積占計容積率面積不超過 5%，停車位不少于總戶數(shù)的 50%。 嘉逸花園 物業(yè)名稱 嘉逸花園 位置 東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 代理商 泛亞 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/6 入伙時間 2021/12 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 28119888 建筑面積 10942 總占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 2900 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 7579 84 45 87 銷售近 75% 3 2 1 8289 21 11 3 2 2 98106 70 37 4 2 2 141 14 7 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、 金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370， 302， 315， 508， 410 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 名校 廣場物業(yè) 成熟地段、成熟配套 投資客戶群 本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層 樓盤總體評價： 此項目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價入世，對其銷售產(chǎn)生了一定的壓力。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷售不理想，約 30%左右 2 2 1 7985 60 42 3 2 2 105114 63 44 自身配套 泳池、幼兒園、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 F 62 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 交通便利 價格優(yōu)勢 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤總體評價： 本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。 對價格的承受力：價格方面 30003500 元 / M178。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場前景廣闊。由于沒有大型商場，居民若購買大件或耐用品要到市內(nèi)購買，令這里中小型商家沒生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價格也不能得到相應(yīng)的提高。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。的住宅價格?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。 由上述數(shù)據(jù)看， 2021 年住宅價格分布結(jié)構(gòu)與 2021 年具有一定的差距，即 8000 元以下的中低價位住宅占總交易量的比例比 2021 年下降了5 個百分點，而 8000 元以上的高價位住宅則上升 5 個百分點。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。針對 2021 年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料 顯示， 2021 年我市商品房銷售面積為 萬平方米，與去年的 萬平方米相比增加了 %，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 23%高增長回復(fù)到1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。“置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓 挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年上海房價漲幅超過 20%，成為全國增長速度最快的城市，對于 2021 年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場出現(xiàn)各種預(yù)測。 2021年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。應(yīng)該說物價指數(shù)出現(xiàn)上升的原 因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的需求動力開始增長，市場的活力也逐漸增長。 計劃本項目于二 OO 四年七月動工，二 OO五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場預(yù)測結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 3300 元 4000 元 /M 178。 新華苑二期地產(chǎn)項目計劃立項 可行性研究報告 深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司 計劃立項可行性研究報告目錄 一、 項目總論 1． 1 項目背景 1． 1． 1 項目名稱 1． 1． 2 開發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場預(yù)測 1． 2． 2 項目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項目綜合評價結(jié)論 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 2． 1 市場宏觀背景 2． 1． 1 全國投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 2． 1． 4 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場分析 2． 2． 1 區(qū)域市場界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、 項目分析及評價 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項目 SWOT 分析 3． 3