【正文】 的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高 . 需求分析： 龍華的開(kāi)發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷(xiāo)售量卻一直位居前列，二 OO三年全年銷(xiāo)售面積達(dá) 80 萬(wàn)平方米。 對(duì)戶型的需求，置業(yè)者對(duì)二房?jī)蓮d的戶型需求占 85%。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 2021元之間，對(duì)物業(yè)的總價(jià)希望在 30 萬(wàn)元左右?，F(xiàn)階段銷(xiāo)售的三期麗紅苑開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)反應(yīng)良好。 龍華的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸入“大盤(pán)時(shí)代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤(pán)將成為今后龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)中的統(tǒng)治者，“大盤(pán)重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見(jiàn)； 龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤(pán)化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳 全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開(kāi)發(fā)已成必然之勢(shì)，物業(yè)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型將逐漸向小高層和高層過(guò)度； 目前，龍華的均價(jià)比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價(jià)格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時(shí)也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) . 地塊解析 . 交通條件 本項(xiàng)目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場(chǎng)隔路相望 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有 508 路、 370路、 302路、 315 路、312 路、 410 路、 616 路、 620 路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。 . 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽(tīng)增加，投資的增大，住房需求的旺盛。做出了以下特色： 總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為 18層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北 兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個(gè)中心庭院。 到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。現(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力。計(jì)算 1399 m178。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)共為%，即： 萬(wàn)元。本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。 專(zhuān)業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設(shè)計(jì)、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計(jì) 29344 15 元 /M178。 120 專(zhuān)業(yè)基坑支護(hù)施工單位 35 樁基工程建設(shè)費(fèi) 37190 M178。 20 46 250KVA發(fā)電機(jī)組 29344 M178。 50 參照 2021年第 2期深圳建設(shè)工程價(jià)格信息。 深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì) 25 白蟻防治費(fèi) 元 /M178。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目 來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 由于本項(xiàng)目地處龍華中心廣場(chǎng)南側(cè)，對(duì)市政廣場(chǎng)的景觀有很大影響，成功開(kāi)發(fā)新華苑項(xiàng)目，使之成為與中心廣場(chǎng)相得益彰的一道城市風(fēng)景線。 銷(xiāo)售成本按銷(xiāo)售額的 6%計(jì)算， 萬(wàn)元。計(jì)算 27945 m178。 二 OO五年八月基本完成主體外裝。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡(jiǎn)潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 龍華已有的風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗 365 花園等幾十萬(wàn)平米的大盤(pán)，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進(jìn)入了“大盤(pán)時(shí)代”，這些品牌樓盤(pán)其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對(duì)中小樓盤(pán)構(gòu) 成了壓力。容積率 ，覆蓋率 35%，商業(yè)面積占計(jì)容積率面積不超過(guò) 5%，停車(chē)位不少于總戶數(shù)的 50%。 嘉逸花園 物業(yè)名稱 嘉逸花園 位置 東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 代理商 泛亞 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021/6 入伙時(shí)間 2021/12 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 28119888 建筑面積 10942 總占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 2900 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 7579 84 45 87 銷(xiāo)售近 75% 3 2 1 8289 21 11 3 2 2 98106 70 37 4 2 2 141 14 7 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、 金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370， 302， 315， 508， 410 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 名校 廣場(chǎng)物業(yè) 成熟地段、成熟配套 投資客戶群 本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤(pán)在包裝、造勢(shì)方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷(xiāo)售狀況良好，但近期開(kāi)盤(pán)的綠茵華庭以低價(jià)入世，對(duì)其銷(xiāo)售產(chǎn)生了一定的壓力。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實(shí)業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 . 入伙時(shí)間 . 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷(xiāo)售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷(xiāo)售不理想，約 30%左右 2 2 1 7985 60 42 3 2 2 105114 63 44 自身配套 泳池、幼兒園、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 F 62 620 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 交通便利 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)的定位是面向工薪階層的低價(jià)物業(yè)，但實(shí)際價(jià)格在龍華處于高端市場(chǎng)，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。 對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面 30003500 元 / M178。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場(chǎng)前景廣闊。由于沒(méi)有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買(mǎi)大件或耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，令這里中小型商家沒(méi)生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目發(fā)值得借鑒的財(cái)富。的住宅價(jià)格?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。 由上述數(shù)據(jù)看， 2021 年住宅價(jià)格分布結(jié)構(gòu)與 2021 年具有一定的差距，即 8000 元以下的中低價(jià)位住宅占總交易量的比例比 2021 年下降了5 個(gè)百分點(diǎn)，而 8000 元以上的高價(jià)位住宅則上升 5 個(gè)百分點(diǎn)。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價(jià)格差距較大。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開(kāi)通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動(dòng)，這種發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。針對(duì) 2021 年商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng) 根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料 顯示， 2021 年我市商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，與去年的 萬(wàn)平方米相比增加了 %，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年 23%高增長(zhǎng)回復(fù)到1998 年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn)。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。 另一方面，對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來(lái)越多的特殊要求。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場(chǎng)也開(kāi)始啟動(dòng)，外來(lái)投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開(kāi)始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資?！爸脴I(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓 挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 2021 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。 2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì) 。應(yīng)該說(shuō)物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原 因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開(kāi)始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 OO 四年七月動(dòng)工，二 OO五年十二月份通過(guò)竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 4000 元 /M 178。 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱 1． 1． 2 開(kāi)發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 市場(chǎng)宏觀背景 2． 1． 1 全國(guó)投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2． 1． 4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2． 2． 1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢(shì) 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 3． 3