【正文】 墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17 萬(wàn)平米 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷(xiāo)售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 交通便利 投資客戶(hù)群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)開(kāi)啟了龍華大盤(pán)的外銷(xiāo)市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛(ài)的社區(qū)文化塑造樓盤(pán)形象，成功的吸 引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶(hù)。就是理性?xún)r(jià)格區(qū)向。商業(yè)配套 、學(xué)校、交通車(chē)也受到了較大關(guān)注。 目前龍華房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。 . 供給分析： 龍華的商品房開(kāi)發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷(xiāo)售額和銷(xiāo)量卻一直排在前列。除杭州、溫州等個(gè)別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是健康良性地發(fā)。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué) 20所，幼兒園 19 所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級(jí)學(xué)校和市一級(jí)學(xué)校。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高 起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開(kāi)發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱(chēng)號(hào)。其中，三房住宅的銷(xiāo)售面積占住宅銷(xiāo)售總面積的 42%，二房住宅占住宅銷(xiāo)售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷(xiāo)售總面積的 17%。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分別為 3768 元 / m 3487 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %和 %。 從供求對(duì)比來(lái)看， 2021 年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷(xiāo)售面積少 萬(wàn)平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。近年來(lái)，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷(xiāo)售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)【 2021】 18 號(hào)），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使全年住宅銷(xiāo)售保持較高的增長(zhǎng)。 2021 年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng)了 %，完成 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %。目前中國(guó)中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速發(fā)展將帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。 目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到 8％到 10％ 。空置房的大量上市，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中說(shuō)：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)過(guò)三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過(guò)熱都是由于投資過(guò)高增長(zhǎng)造成的。這表明連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)作用， 1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國(guó)的通貨緊縮壓力的問(wèn)題將進(jìn)一步緩解， 我國(guó)連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性財(cái)政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)在 2021 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正， 2021 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)零售價(jià)格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢(shì)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)將是可以持續(xù)的。值得注意的是，微觀層 面的增長(zhǎng)不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國(guó)企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)是實(shí)實(shí)在在的。臨街鋪面售價(jià)可達(dá) 10000 元 /M 178。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了樂(lè)景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期 等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。 . 研究工作依據(jù) 本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。 總之， 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好 。國(guó)家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問(wèn)題。 2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。 房產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來(lái)投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長(zhǎng)近 20%的基礎(chǔ)上， 2021 年前 11 個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比 增長(zhǎng)了 % 。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) 2021 年第一季度 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過(guò)仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持平。” ? 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的 下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 創(chuàng)新需要。 . 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。 圖 1 2021 年各月份住宅銷(xiāo)售面積 圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn) m2） 比例（ %） 實(shí)際銷(xiāo)售面積 （萬(wàn) m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計(jì) ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷(xiāo)售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱 點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷(xiāo)售來(lái)看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷(xiāo)售面積分別占全市住宅銷(xiāo)售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷(xiāo)售面積仍然穩(wěn)居首位。 由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 從 2021 年和 2021 年銷(xiāo)售住宅的戶(hù)型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2021 年銷(xiāo)售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購(gòu)房者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 龍華的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長(zhǎng)。地鐵四號(hào)線進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶(hù)型大塞車(chē)”，看似刀光劍影，全都安全著陸。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)，還是從后期的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說(shuō)超前意識(shí)；而另一方面，許多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考 慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 對(duì)建筑類(lèi)型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無(wú)所謂。二房?jī)蓮d面積需求在 65%75M178。 銷(xiāo)售階段 開(kāi)盤(pán)期 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 認(rèn)購(gòu)三房的客戶(hù) 相對(duì)較多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)、超市、住戶(hù)專(zhuān)車(chē) 售樓電話 83122888 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 折后均價(jià) 4300 區(qū)域配套 該項(xiàng)目地處梅林關(guān)口，周邊基本無(wú)完善配套 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 投資客戶(hù)群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 山湖林 海目前一期已基本售罄，山水大盤(pán)是其吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場(chǎng)的認(rèn)可程度更好，現(xiàn)價(jià)格已上漲。戶(hù)戶(hù)朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場(chǎng)的認(rèn)同和追捧。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開(kāi)工條件。 使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號(hào)線的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 二 OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7． 1 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。=1399 萬(wàn)元 銷(xiāo)售總收入為：住宅銷(xiāo)售收入 +商業(yè)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 +1339 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 7． 2 銷(xiāo)售利潤(rùn) 本項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額為 萬(wàn)元。 扣除所得稅額 15%，即 萬(wàn)元。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場(chǎng)環(huán)境，可以說(shuō)，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費(fèi) 一次性 –— 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價(jià)審核費(fèi) 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價(jià)站 (二次 ) 18 工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi) 2‰ 深圳市專(zhuān)業(yè)工程造價(jià)咨詢(xún)公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會(huì)上網(wǎng)費(fèi) 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 20 建設(shè)工程交易費(fèi) ‰ 深圳市建設(shè)工程交易中心 21 投資許可證費(fèi) 一次性 深圳市寶安區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局 22 土地使用費(fèi) 8384M178。 500 37 人防工程設(shè)施費(fèi) 1110 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi) 免費(fèi) 中國(guó)電信深大電話有限公司 49 小計(jì) 其它 50 綜合管理費(fèi) 萬(wàn) 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計(jì) * 52 建設(shè)成本費(fèi)總計(jì)