【正文】 墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17 萬平米 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會所、泳池、運動場、超市、菜市場、專車 裝修標準 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 獨特的社區(qū)文化 價格優(yōu)勢 交通便利 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸 引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。就是理性價格區(qū)向。商業(yè)配套 、學校、交通車也受到了較大關(guān)注。 目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。 . 供給分析： 龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)。全鎮(zhèn)已有中學兩所，小學 20所，幼兒園 19 所，龍華中心小學民治小學分別是省一級學校和市一級學校。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高 起點，高標準進行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進鎮(zhèn)”稱號。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷售總面積的 17%。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 3768 元 / m 3487 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %和 %。 從供求對比來看， 2021 年住宅批準預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 2021】 18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 2021 年，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達到 億元，比上年增長了 %，完成 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到 億元，比上年增長 %。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹慎態(tài)度。 目前上海商鋪的平均回報率則達到 8％到 10％ 。空置房的大量上市，將成為促進社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年1989 年和 1993 年 1994 年的經(jīng)濟過熱， 這三次經(jīng)濟過熱都是由于投資過高增長造成的。這表明連續(xù) 6 年的擴張性宏觀經(jīng)濟政策對經(jīng)濟增長起了很大的促進作用， 1997 年亞洲金融危機爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進一步緩解， 我國連續(xù) 6 年的擴張性財政政策取得了良好成效，居民消費價格指數(shù)變動在 2021 年即轉(zhuǎn)負為正， 2021 年居民消費價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。值得注意的是，微觀層 面的增長不是靠行政干預(yù)，像當年國企脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。臨街鋪面售價可達 10000 元 /M 178。源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期 等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。 . 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。 總之， 本項目風險極小，利潤可觀，前景看好 。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。 2021年，中國經(jīng)濟成功抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進入新一輪擴張周期。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2021 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近 20%的基礎(chǔ)上， 2021 年前 11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到 8285 億元，同比 增長了 % 。 國家統(tǒng)計局預(yù)測 2021 年第一季度 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。隨著幾年來一手商品房投資回報率的 下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的 創(chuàng)新需要。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風潮、二十四小時通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國務(wù)院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 圖 1 2021 年各月份住宅銷售面積 圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準預(yù)售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準預(yù)售面積（萬 m2） 比例（ %） 實際銷售面積 （萬 m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計 ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱 點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 由于近兩年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大部分集中在特區(qū)外，今后幾年房地產(chǎn)市場熱點必將繼續(xù)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。 從 2021 年和 2021 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看， 2021 年銷售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有減少，表明購房者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 龍華的各項經(jīng)濟指標多年均列寶安各鎮(zhèn)前列，人均收入大幅增長。地鐵四號線進入實質(zhì)階段，使龍華的“城區(qū)”面目更為清晰。 深圳市房地產(chǎn)市場相比全國更為健康，市場化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”“海灣大決戰(zhàn)”“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。不管從前期的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計，還是從后期的營銷執(zhí)行和物業(yè)管理，都未能做到規(guī)范化，更不用說超前意識；而另一方面，許多項目在開發(fā)過程中未能站在消費者角度考 慮問題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。 對建筑類型的需求：受訪者中 30%愿意選擇高層物業(yè)， 42%偏好小高層物業(yè)， 15%選擇多層物業(yè)， 13%回答無所謂。二房兩廳面積需求在 65%75M178。 銷售階段 開盤期 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 7589 161 67% 89% 認購三房的客戶 相對較多一些房 3 2 2 105118 77 32% 自身配套 會所、泳池、幼兒園、小學、超市、住戶專車 售樓電話 83122888 裝修標準 住宅毛坯 折后均價 4300 區(qū)域配套 該項目地處梅林關(guān)口，周邊基本無完善配套 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點及突出營銷方式 大社區(qū) 與關(guān)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢 投資客戶群 深圳市的白領(lǐng)、附近換房的本地人、 附近工業(yè)基地的科技人員及管理人員 樓盤總體評價： 山湖林 海目前一期已基本售罄，山水大盤是其吸引客戶購買的主要因素，待外墻建筑包裝拆除之后，市場的認可程度更好，現(xiàn)價格已上漲。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計受到市場的認同和追捧。由于一期工程已入住兩年，本項目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。 使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號線的實質(zhì)性進展，將使龍華進一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價值。 二 OO四年十二月份達到正負零。 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤 本項目的總銷售額為 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。加之科學的市場調(diào)研、精心的方案設(shè)計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個 風險極小安全度高的項目 。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費 一次性 –— 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價審核費 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價站 (二次 ) 18 工程造價咨詢服務(wù)費 2‰ 深圳市專業(yè)工程造價咨詢公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會上網(wǎng)費 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會 20 建設(shè)工程交易費 ‰ 深圳市建設(shè)工程交易中心 21 投資許可證費 一次性 深圳市寶安區(qū)計劃統(tǒng)計局 22 土地使用費 8384M178。 500 37 人防工程設(shè)施費 1110 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費 免費 中國電信深大電話有限公司 49 小計 其它 50 綜合管理費 萬 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計 * 52 建設(shè)成本費總計